有些樓盤(pán)，用圍墻圍著的地塊還叢生著一片茂盛的雜草，連坑都還沒(méi)挖一個(gè)，只印一批精美的樓書(shū)，包裝一兩個(gè)概念，就開(kāi)始四處招客賣(mài)樓和融資了樓書(shū)。這種情況正常嗎？

我是[房微言]，樓盤(pán)在取得預(yù)售許可證前，無(wú)論是通過(guò)樓書(shū)、沙盤(pán)還是其它什么道具賣(mài)樓和融資，均屬不正常，是違規(guī)行為樓書(shū)。

從1995年1月1日起，期樓銷(xiāo)售必須要取得預(yù)售許可證樓書(shū)。1.1995年之前，沒(méi)有預(yù)售門(mén)檻要求，以圖紙、樓書(shū)賣(mài)樓的現(xiàn)象盛行。

以圖紙、樓書(shū)賣(mài)樓的典型代表是90年代的海南樓書(shū)。

1992年，在“加快住房制度改革”的大背景下，剛建省和設(shè)特區(qū)三四年的海南省，以得天獨(dú)厚的地理自然資源條件和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、旅游勝地等標(biāo)簽，吸引著各地投資者蜂涌而至，掀起一場(chǎng)“紅紅火火”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和賣(mài)樓買(mǎi)樓熱潮樓書(shū)。

當(dāng)時(shí)很多樓盤(pán)從銀行貸款或融資拿地后，即開(kāi)始以圖紙、用樓書(shū)賣(mài)樓，那些年在海南有一種說(shuō)法”想發(fā)財(cái)，炒樓花“樓書(shū)。

毫無(wú)門(mén)檻的預(yù)售方式、寬松的土地政策和融資環(huán)境，短短幾年時(shí)間就將海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)吹成一個(gè)“大泡泡”，并很快破裂，最后剩下”一地”爛尾樓樓書(shū)。

后來(lái)海南成立專(zhuān)門(mén)的爛尾樓處理小組，花了十年左右時(shí)間才將爛尾樓的事處理完樓書(shū)。

2.1995年1月1日，兩部與房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)同時(shí)實(shí)施，對(duì)期樓銷(xiāo)售設(shè)置了門(mén)檻樓書(shū)。

1995年1月1日《城市房地產(chǎn)管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》同時(shí)施行，對(duì)期樓預(yù)售的前提條件作了明確規(guī)定，樓盤(pán)必須要取得許可證才能進(jìn)行預(yù)售樓書(shū)。

相隔幾年，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等相繼出臺(tái)，與房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)越來(lái)越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理制度越來(lái)越完善樓書(shū)。

地方政府也根據(jù)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部出臺(tái)的相關(guān)《辦法》《條例》，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行細(xì)化，例如在開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證時(shí)，除了對(duì)投入資金比例有要求，也對(duì)工程形象進(jìn)度有要求樓書(shū)。

沒(méi)取得預(yù)售證，用樓書(shū)賣(mài)樓的方式，對(duì)購(gòu)房者的利益產(chǎn)生極大危害樓書(shū)。對(duì)照上面獲取預(yù)售許可證的前提條件可知，?cè)绻麡潜P(pán)沒(méi)有取得預(yù)售許可證，意味著樓盤(pán) 有一項(xiàng)或多項(xiàng)不符合要求。

比如說(shuō)土地出讓金沒(méi)交齊、或建筑工程規(guī)劃沒(méi)能通過(guò)審核，也有可能是未獲準(zhǔn)施工或資金投入比例不足等等樓書(shū)。

無(wú)論是什么原因?qū)е氯〔坏筋A(yù)售預(yù)可證，都會(huì)對(duì)我們購(gòu)房者的利益產(chǎn)生極大危害，或會(huì)導(dǎo)致所購(gòu)買(mǎi)的房源成為違建，或通過(guò)不了驗(yàn)收，交不了房辦不了房產(chǎn)證等等樓書(shū)。

總而言之，沒(méi)有取得預(yù)售證，樓盤(pán)用樓書(shū)方或賣(mài)樓，最終給我們購(gòu)房者一個(gè)半拉子工程或辦不了產(chǎn)權(quán)證的房子的機(jī)率非常非常高，尤其是樓市低迷期樓書(shū)。

國(guó)家一直對(duì)這種沒(méi)有預(yù)售證就開(kāi)始賣(mài)樓的違規(guī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊樓書(shū)。例如，西安市住建局公示的《2020年已作出行政處罰決定的項(xiàng)目名單（第三批）》中，西安豐×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房，被罰款141萬(wàn)元。

又例如樓書(shū)，鄭州市城市管理局2020年4月1日行政處罰公示中，通×國(guó)際（河南）置業(yè)有限公司、新×海置業(yè)有限公司因未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房，分別被處罰7.9萬(wàn)元和8萬(wàn)元

大家只需留意一下當(dāng)?shù)氐男侣劵蜃〗ň帧⒊枪芫值炔块T(mén)的公示，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種因沒(méi)取得預(yù)售許可證即提前預(yù)售而被處罰的案例很多樓書(shū)。

主要原因歸根結(jié)底是資金的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商想通過(guò)提前儲(chǔ)客，提前銷(xiāo)售，加快資金回籠樓書(shū)。

怎樣才能知道樓盤(pán)沒(méi)取得預(yù)售許可證，只是印了樓書(shū)就賣(mài)樓，包裝一個(gè)概念就融資？1.直接在售樓部現(xiàn)場(chǎng)查閱樓書(shū)。

樓盤(pán)進(jìn)行預(yù)售時(shí)，除了要在售樓部現(xiàn)場(chǎng)顯眼位置公示預(yù)售房源的一房一價(jià)，《商品房賣(mài)買(mǎi)合同》范本、房源面積預(yù)測(cè)報(bào)告等等資料外，還要公示土地使用權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程開(kāi)工許可證和預(yù)售許可證樓書(shū)。

那么我們可以在售樓部現(xiàn)場(chǎng)的公示欄里查看到樓盤(pán)是否取得相應(yīng)房源的預(yù)售許可證了樓書(shū)。

2.登陸當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理平臺(tái)進(jìn)行查看樓書(shū)。

登陸當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理網(wǎng)站后，在首頁(yè)即可看到最近有哪些樓盤(pán)取得預(yù)售許可證樓書(shū)。

如對(duì)網(wǎng)絡(luò)不熟悉，或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理網(wǎng)站還不完善，或?qū)κ蹣遣康念A(yù)售許可證有懷疑，那么我們也可直接致電或直接到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)樓書(shū)。

綜上從1995年1月1日開(kāi)始，國(guó)家已以法規(guī)形式明文禁止沒(méi)有取得預(yù)售證的預(yù)售行為樓書(shū)。

在取得預(yù)售許可證前，只有樓書(shū)就賣(mài)樓、只有一個(gè)概念就融資的行為非但不正常，而且是違規(guī)，會(huì)受到行政處罰，造成嚴(yán)重危害的，還會(huì)被追究刑事責(zé)任樓書(shū)。

最后房子是大金額的特殊商品，安全比便宜更重要，不能為了貪便宜而不顧安全，最終落下“錢(qián)房?jī)煽铡钡慕Y(jié)局樓書(shū)。

我們?cè)谫I(mǎi)房前，一定要查看樓盤(pán)是否取得預(yù)售許可證，莫為省事略去這步驟樓書(shū)。

我是［房微言］，專(zhuān)注分享實(shí)用的房地產(chǎn)干貨和買(mǎi)房賣(mài)房防套路技巧，歡迎關(guān)注我樓書(shū)。