北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 上海* 實業(yè)集團股份吉印通 擬通過非公開發(fā)行股票募集資金 收購北京伊諾爾吉印通 100%股權(quán)所涉及 股東全部權(quán)益價值評估說明 目錄 第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明 .................................................... * 第二部分 企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 ............................................ * 第三部分 資產(chǎn)評估技術(shù)說明 .............................................................. * 被評估企業(yè)概況 ......................................................................... * 一、 被評估企業(yè)簡介 .............................................................. * 二、 股權(quán)結(jié)構(gòu)及變動情況 .......................................................... * 三、 經(jīng)營管理結(jié)構(gòu) ................................................................ * 四、 最近三年財務(wù)狀況 ............................................................ 9 評估對象與評估范圍說明 ................................................................ 11 一、 評估對象與評估范圍內(nèi)容 ..................................................... 11 二、 實物資產(chǎn)的分布情況及特點 ................................................... 11 三、 企業(yè)申報的無形資產(chǎn)情況 ..................................................... 11 資產(chǎn)核實情況總體說明 .................................................................. 1* 一、 核實工作的組織、實施時間和過程： ........................................... 1* 二、 核實工作的過程及方法 ....................................................... 1* 三、 影響資產(chǎn)核實的事項及處理方式 ............................................... 1* 四、 引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和金額 ................... 1* 五、 核實結(jié)論 ................................................................... 1* 資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估 ...................................................................... 1* 一、 貨幣資金 ................................................................... 1* 二、 應(yīng)收賬款 ................................................................... 1* 三、 其他應(yīng)收款 ................................................................. 19 四、 預(yù)付帳款 ................................................................... 20 五、 存貨 ....................................................................... 20 六、 長期股權(quán)投資 ............................................................... 2* 七、 固定資產(chǎn)-房屋建筑物及構(gòu)筑物 ................................................ * 0 八、 固定資產(chǎn)--設(shè)備類 ........................................................... * 9 九、 無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) ........................................................ * * 十、 無形資產(chǎn)-其它無形資產(chǎn) ...................................................... * 0 十一、 長期待攤費用 ............................................................. * * 十二、 其他非流動資產(chǎn) ........................................................... * * 十三、 應(yīng)付賬款 ................................................................. * * 十四、 預(yù)收賬款 ................................................................. * * 十五、 應(yīng)付職工薪酬 ............................................................. * * －1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 十六、 應(yīng)交稅費 ................................................................. * * 十七、 其他應(yīng)付款 ............................................................... * * 十八、 資產(chǎn)基礎(chǔ)評估結(jié)論 ......................................................... * * 收益法評估 ............................................................................ * * 一、 收益法的應(yīng)用前提及選擇的理由 ............................................... * * 二、 評估思路及模型 ............................................................. * * 三、 收益預(yù)測的假設(shè)條件 ......................................................... 90 四、 企業(yè)資產(chǎn)、經(jīng)營狀況和財務(wù)分析 ............................................... 92 五、 歷史數(shù)據(jù)分析、調(diào)整 ......................................................... 9* 六、 主要財務(wù)指標(biāo)分析 ........................................................... 99 七、 宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r .......................................................... 10* 八、 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r .............................................................. 107 九、 企業(yè)所在行業(yè)地位 .......................................................... 11* 十、 凈利潤的預(yù)測 .............................................................. 11* 十一、 企業(yè)自由現(xiàn)金流的預(yù)測 .................................................... 122 十二、 折現(xiàn)率的確定 ............................................................ 12* 十三、 股東全部權(quán)益價值計算 .................................................... 12* 十四、 控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)的分析 .................................................. 1* 0 十五、 收益法評估結(jié)論 .......................................................... 1* 0 第四部分 評估結(jié)論及分析 .............................................................. 1* 2 一、 評估結(jié)論 .................................................................. 1* 2 －2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明 本評估說明供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)(含所出資企業(yè))、相關(guān)監(jiān)督管理機構(gòu)和部門 使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人， 不得見諸于公開媒體。 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 第二部分 企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 本部分內(nèi)容由委托方編寫，單位負(fù)責(zé)人簽字并加蓋單位公章。內(nèi)容詳見附件一： 《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 第三部分 資產(chǎn)評估技術(shù)說明 被評估企業(yè)概況 一、 被評估企業(yè)簡介 名 稱：北京伊諾爾吉印通 住 所：北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)康定街 * 號 法定代表人：李彥華 注冊資本：10* 7.* 萬美元 公司類型：有限責(zé)任公司(臺港澳與境內(nèi)合資) 經(jīng)營范圍：其它印刷品印刷；生產(chǎn)加工印刷耗材、高檔復(fù)合紙及紙板；包裝印刷 技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢；銷售自產(chǎn)產(chǎn)品；提供印刷設(shè)備技術(shù)服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目， 經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動。） 二、 股權(quán)結(jié)構(gòu)及變動情況 200* 年 * 月 2* 日，上海伊諾爾吉印通 與香港大通發(fā)展集團吉印通 簽訂《滬 港合資北京伊諾爾印刷技術(shù)開發(fā)吉印通 合同》，約定合資公司的投資總額為 2000 萬 美元，注冊資本為 1000 萬美元，其中，中方出資 * 10 萬美元，占 * 1%；港方出資 * 90 萬美元，占 * 9%。 200* 年 12 月 2* 日，北京市工商行政管理局出具“（京開）企名預(yù)核（外）字[200* ] 第 11* * * 7* * 號”《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》，核準(zhǔn)的企業(yè)名稱為“北京伊諾爾吉印通 有 限公司”。 200* 年 * 月 1 日，由于外方投資公司的需要，將其原公司名稱大通發(fā)展集團有限 公司更名為伊諾爾集團吉印通 。 200* 年 2 月 21 日，伊諾爾吉印通 作出董事會決議，同意伊諾爾集團吉印通 將其持 有伊諾爾吉印通 * 9%股權(quán)中的 2* %計 2* 0 萬美元按照 1:1 的比例轉(zhuǎn)讓給中方股東上海伊諾 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 爾吉印通 。股權(quán)變更后注冊資本 1000 萬美元，其中，中方出資 7* 0 萬美元，占 7* %；港方出資 2* 0 萬美元，占 2* %。 2010 年 7 月 1 日，伊諾爾吉印通 作出董事會關(guān)于吸收合并的決議，同意公司吸收合 并北京宏平吉印通 ，北京宏平吉印通 注冊資本和實收資本均為美元 * * 0 萬元。其中，伊諾爾吉印通 投資金額為美元 2* 2.* 萬元，持股比例為 7* %，為其控股股東； 伊諾爾集團吉印通 投資金額為美元 * 7.* 萬元，持股比例 2* %。伊諾爾集團吉印通 亦為伊諾爾吉印通 股東。鑒于此，伊諾爾吉印通 的長期股權(quán)投資項目美元 2* 2.* 萬元與被 吸收方的實收資本項目美元 2* 2.* 萬元在吸收合并過程中合并賬目時自然抵消。伊諾 爾集團吉印通 相應(yīng)增加對伊諾爾吉印通 的投資總額和注冊資本均為美元 * 7.* 萬元。 完成此次工商變更登記后，伊諾爾吉印通 的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 實收資本（萬美元） 出資比例（%） 序號 股東姓名/名稱 變更前 變更后 變更前 變更后（取整） 上海伊諾爾吉印通 7* 0 7* 0 7* * 9 1 伊諾爾集團公司 2* 0 * * 7.* 2* * 1 合計 1000 10* 7.* 100.00 100.00 截至評估基準(zhǔn)日，北京伊諾爾吉印通 的股權(quán)結(jié)構(gòu)并未再進行更改。 上述實收資本與注冊資本一致，經(jīng)北京中金華會計計師事務(wù)所吉印通 出具的“中 金華驗字（201* ）第 122 號”驗資報告驗證。 三、 經(jīng)營管理結(jié)構(gòu) 公司經(jīng)營狀況如下： 自 2000 年起，公司相繼引進世界領(lǐng)先的日本宮腰十一色、十色、八色等商業(yè)票據(jù) 輪轉(zhuǎn)印刷機，并引進了多臺美國賽天使數(shù)碼印刷設(shè)備，是北京地區(qū)首家承印出租汽車 卷式機打發(fā)票的定點印刷企業(yè)；2002 年購入絲網(wǎng)印刷機組配合宮腰設(shè)備，成為全國首 批制作刮開式定額發(fā)票的定點企業(yè)；公司還擁有德國 W＋D 信封機、意大利斑馬配頁機 等國際先進設(shè)備，承接國稅、地稅、銀行、保險各類票據(jù)印制業(yè)務(wù)，公司目前擁有成 套進口的世界上最先進的票據(jù)、防偽和商業(yè)信函印制生產(chǎn)設(shè)備，整個生產(chǎn)流程全部在 全封閉的現(xiàn)代化工廠內(nèi)完成，是北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)總 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 局、中央國家機關(guān)政府采購中心票據(jù)生產(chǎn)指定廠家，是北京市中共中央直屬機關(guān)、中 國政府采購項目、中國工商銀行、中信銀行定點印刷企業(yè)。 主要產(chǎn)品及用途： 北京伊諾爾吉印通 主營業(yè)務(wù)為商業(yè)票據(jù)印刷與銷售，產(chǎn)品主要包括卷式發(fā) 票產(chǎn)品，電腦印刷票產(chǎn)品，平裝印刷產(chǎn)品，商業(yè)信函產(chǎn)品、信封產(chǎn)品等。公司主要產(chǎn) 品及用途為： 產(chǎn)品種類 主要產(chǎn)品及用途 適用于銀行、稅務(wù)、交通等行業(yè)的專用打印紙，如銀行 ATM 存取款憑證、稅務(wù)卷式發(fā)票、出租 卷式發(fā)票產(chǎn)品 車發(fā)票等 適用于金融、交通、郵電、保險、稅務(wù)、財政等行業(yè)的數(shù)據(jù)輸出。如：各類會計憑證、對帳單、 電腦印刷票產(chǎn)品 稅務(wù)發(fā)票等。 平裝印刷產(chǎn)品 適用于銀行、稅務(wù)、保險等單位的數(shù)據(jù)輸出。如保險單、稅務(wù)發(fā)票、存單等。 適用于金融、電信、財政、公安、郵政等單位的定制信封，如銀行賬單信封、公安檔案袋、地 信封產(chǎn)品 稅檔案袋等。 商業(yè)信函產(chǎn)品 適用于地稅、保險等單位的數(shù)據(jù)輸出。如個人所得稅完稅證明、通知函等。 主要產(chǎn)品工藝流程： 主要經(jīng)營模式： （1）采購模式 －7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 北京伊諾爾吉印通 的采購模式分為兩類，一類是對于常規(guī)原材料（如常用 規(guī)格用紙、普通印刷油墨等），采用儲備定額采購模式，即制定該類原材料的儲備定額， 物資采購部門在庫存原材料低于儲備定額的情況下，按采購流程實施采購；另一類是 對于特殊原材料（如特殊規(guī)格用紙、防偽用紙、特種印刷油墨等），采用根據(jù)客戶訂單 需求情況下達采購計劃，按采購流程實施采購，主要流程為：銷售部門下達業(yè)務(wù)協(xié)議 書→生產(chǎn)計劃部門根據(jù)生產(chǎn)需求編制采購計劃→采購部門實施采購。 在實施兩種采購模式的同時，北京伊諾爾吉印通 長期建有供應(yīng)商庫，通過 完整、嚴(yán)格的篩選體系確定入庫的供應(yīng)商名單，并對供應(yīng)商進行每年一次的定期考核 評價，對于通過評價體系考核的供應(yīng)商，北京伊諾爾吉印通 會在下一年度繼續(xù) 與之合作，對于未通過評價體系考核的供應(yīng)商，北京伊諾爾吉印通 會將其移除 出庫。 （2）生產(chǎn)模式 北京伊諾爾吉印通 采用以銷定產(chǎn)的生產(chǎn)模式，即根據(jù)客戶訂單數(shù)量，由業(yè) 務(wù)員或客服人員下達業(yè)務(wù)協(xié)議書，生產(chǎn)部門根據(jù)業(yè)務(wù)協(xié)議書下達生產(chǎn)通知單，編制生 產(chǎn)計劃，生產(chǎn)部門確認(rèn)各原輔材料清單，并對特殊采購原材料通知采購部門進行特殊 采購，確認(rèn)各原輔材料充足后生產(chǎn)部門下達生產(chǎn)指令，由各生產(chǎn)線組織生產(chǎn)，產(chǎn)品在 印制、裁切、檢驗、裝訂、包裝等工序均設(shè)立檢驗員，負(fù)責(zé)本工序及上下工序之間的 質(zhì)量檢驗工作，并做好登記、簽字手續(xù)。印制過程中的壞張、廢張由雙人進行登記， 由內(nèi)保、碎紙工雙人負(fù)責(zé)銷毀，銷毀記錄登記備案。 （* ）銷售模式 北京伊諾爾吉印通 主要通過招標(biāo)取得定點印刷資質(zhì)與直銷相結(jié)合的模式。 由于行業(yè)的特殊性，銀行、保險、郵政、稅務(wù)等部門對某些票據(jù)實行定點印刷制度， 只有取得定點印刷資格的企業(yè)，才能進入該行業(yè)、取得相關(guān)的印刷業(yè)務(wù)，定點印刷資 格一般通過招投標(biāo)方式確定。此外，針對部分中小客戶，北京伊諾爾吉印通 采 用直銷模式，具體流程如下：確定目標(biāo)客戶→了解客戶需求→洽談?wù)故井a(chǎn)品→客戶提 出產(chǎn)品要求及標(biāo)準(zhǔn)→公司向客戶提供類似樣品→簽定合同→打樣→客戶確認(rèn)→下達協(xié) 議書→下達生產(chǎn)通知單→組織生產(chǎn)→入庫→發(fā)貨→資金回籠。 主要產(chǎn)品銷售情況（合并口徑）： －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 金額單位：萬元 201* 年度 201* 年度 產(chǎn)品名稱 金額 比例（%） 金額 比例（%） 印刷收入 * ,7* * .* 2 * 2.* * * ,7* * .21 * * .* 2 體育彩票收入 * ,* * 9.2* * 1.97 1,92* .09 1* .17 防偽票據(jù)、門票收入 2,* * 1.* * 2* .0* 1,792.* * 1* .9* 租金及物業(yè)費收入 1* 7.* 2 1.* 2 1* * .* * 1.2* 合計 11,1* * .* * 100.00 10,* * * .* 0 100.00 四、 最近三年財務(wù)狀況 企業(yè)歷年經(jīng)營情況如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 資產(chǎn)總額 1* ,* 9* .* * 17,* * * .97 負(fù)債總額 1,* 1* .0* * ,02* .* 1 所有者權(quán)益 12,7* 2.* 2 1* ,* * 1.* * 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 營業(yè)收入 10,* * * .* 0 11,0* 1.02 利潤總額 1,701.79 2,011.* 9 凈利潤 1,* * * .22 1,7* 9.* * 本次專項審計公司合并報表情況如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 資產(chǎn)總額 1* ,* * 9.* * 17,* * * .27 負(fù)債總額 1,7* 1.0* 2,9* * .* * 所有者權(quán)益 12,92* .* 2 1* ,* 2* .9* 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 營業(yè)收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 利潤總額 1,* * 7.* * 1,9* 9.* 7 凈利潤 1,* 91.09 1,* 97.* 2 －9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 上述數(shù)據(jù)摘自于立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的無保留意見審計報 告。 北京伊諾爾吉印通 執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，營業(yè)稅稅率為 * %，增值稅稅率為 17%，城建稅、教育費附加和地方教育費附加稅率分別為增值稅和營業(yè)稅額的 7%、* % 和 2%。企業(yè)所得稅稅率為 1* %（企業(yè)于 201* 年 9 月 * 日取得北京市科學(xué)技術(shù)委員會 頒發(fā)的《高新技術(shù)企業(yè)證書》（證書編號為 GR201* 11000* * * ），該證書的有效期為 * 年。根據(jù)《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十八條的有關(guān)規(guī)定，自 2012 年至 2017 年起按 1* %的稅率繳納企業(yè)所得稅）。 －10－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 評估對象與評估范圍說明 一、 評估對象與評估范圍內(nèi)容 本次評估對象系截至 201* 年 12 月 * 1 日北京伊諾爾吉印通 股東全部權(quán)益價 值。本次評估范圍系截止 201* 年 12 月 * 1 日北京伊諾爾吉印通 的全部資產(chǎn)和負(fù) 債。評估前總資產(chǎn) 17* ,* * 9,* * 7.0* 元，其中：流動資產(chǎn) 11* ,770,* * 2.0* 元、非流動 資產(chǎn) * 1,779,10* .9* 元，其中：長期股權(quán)投資 100,000.00 元，固定資產(chǎn) * * ,2* * ,* * 2.11 元、無形資產(chǎn) 7,21* ,* 02.99 元、長期待攤費用 1* ,* 01.* * 元、其他非流動資產(chǎn) 1,1* 1,* * * .00 元，負(fù)債 * 0,2* * ,09* .* * 元，凈資產(chǎn) 1* * ,* 1* ,* * 0.* 2 元。 上述列入評估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債已經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計， 并出具了無保留意見的審計報告。 本次評估涉及的主要實物資產(chǎn)有位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 71 號街區(qū)（康定街 * 號） 的房地產(chǎn)建筑面積 27,* 9* .9* 平方米，設(shè)備 * * 7 臺（輛）。 本次將企業(yè)擁有的賬面未反映的 1* 項軟件著作權(quán)和 * 項專利納入評估范圍。 除此之外，不存在任何賬面未反映的資產(chǎn)和負(fù)債，與公司相關(guān)的資產(chǎn)及其負(fù)債均 已申報列入資產(chǎn)評估范圍。 二、 實物資產(chǎn)的分布情況及特點 公司委估資產(chǎn)中的實物資產(chǎn)全部分布在公司本部和機房。實物資產(chǎn)的形態(tài)是： 截止日期：201* 年 12 月 * 1 日 金額單位：人民幣元 項 目 金 額 分布地點 現(xiàn)金 1,912.07 存貨 10,199,00* .* 2 公司本部 固定資產(chǎn)-房屋建筑物類 * 2,* * 2,107.* 0 固定資產(chǎn)—設(shè)備類（凈額） 20,92* ,* * * .71 三、 企業(yè)申報的無形資產(chǎn)情況 －11－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 1. 軟件著作權(quán) 北京伊諾爾吉印通 擁有的軟件著作權(quán)明細(xì)如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 2010SR0* 7* * 7 多功能補號軟件 V* .* 2010/* /2 2 2010SR0* 7* * * 生產(chǎn)單管理系統(tǒng) V* .* 2010/7/21 * 2010SR0* 7* * * 數(shù)據(jù)產(chǎn)品標(biāo)簽數(shù)據(jù)生成及打印軟件 V* .* 2010/7/21 * 2012SR0* 22* 1 產(chǎn)品合格證打印軟件 V1.0 2011/7/1* * 2012SR0* 22* * 出庫打印軟件 V1.0 2011/* /19 * 2012SR0* 22* * 流水號數(shù)據(jù)生成器軟件 V1.0 2011/* /1* 7 2012SR0* 27* 2 通用箱外簽打印軟件 2011/* /29 * 2012SR0* 2771 印刷數(shù)據(jù)篩選及重排軟件 V1.0 2011/10/2* 9 2012SR0* 2* 7* 票據(jù)產(chǎn)品印刷報價軟件 V1.0 2012/2/20 10 201* SR1* * 2* 9 封面數(shù)據(jù)生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 11 201* SR1* * 20* 卷式票據(jù)數(shù)據(jù)重排軟件 V1.0 201* /* /* 0 12 201* SR1* 09* * 票據(jù)數(shù)據(jù)生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09271 卷式票據(jù)整卷數(shù)據(jù)重排軟件 V1.2 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09272 卷式票據(jù)襯紙打印軟件 V2.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 0927* 熱敏票數(shù)據(jù)生成軟件 V1.1 201* /* /* 0 2. 專利 企業(yè)申報的無形資產(chǎn)專利明細(xì)如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 ZL201220* * 1070.1 防偽增強裝置 2012/7/10 2 ZL201220* * 10* * .7 轉(zhuǎn)輪印刷機信息采集系統(tǒng) 2012/7/10 * ZL201220* * 1077.* 折頁同步裝置 2012/7/10 * ZL201* 2007972* .* 一種卷式防偽票據(jù)包襯紙輔助裝置 201* /2/* －12－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 資產(chǎn)核實情況總體說明 一、 核實工作的組織、實施時間和過程： 時間安排 主要任務(wù) 措施 人員分工 2017 年 2 月 27 日～ 核實各類資產(chǎn)負(fù)債評估明細(xì)申報表上列示 按操作規(guī)范要求，評估人員按 全體評估人員 * 月* 日 的全部數(shù)字的客觀性、真實性、合法性 分工逐一清查核實 檢查資產(chǎn)清查的廣度與深度是否符合資產(chǎn) 各專業(yè)小組匯報清查結(jié)果并對 2017 年 * 月 * 日～* 評估的要求，是否與經(jīng)濟行為所設(shè)計的資 清查差異作出說明，收集證據(jù)， 全體評估人員 月 1* 日 產(chǎn)一致。編寫清查說明 佐證清查結(jié)果 接受本項目的資產(chǎn)評估委托后，根據(jù)項目的類型和資產(chǎn)特點，我公司成立了本項 目資產(chǎn)清查評估小組（簡稱評估小組），評估小組由中國資產(chǎn)評估師邱卓爾（項目負(fù)責(zé) 人），組員包括助理人員于椅等。被評估單位確定了財務(wù)為資產(chǎn)清查評估的聯(lián)系人。 二、 核實工作的過程及方法 首先了解企業(yè)所執(zhí)行的會計核算制度和內(nèi)部管理制度，對企業(yè)各項內(nèi)部制度的執(zhí) 行情況進行檢驗；然后會同委托方有關(guān)人員對清查評估明細(xì)申報表上所申報的待評資 產(chǎn)進行核實，確定這些資產(chǎn)（或負(fù)債）的存在性、完整性，驗證待評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬 及相關(guān)負(fù)債的真實性，做到不重報、不漏項、更不虛報。 以資產(chǎn)占有方提供的評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表為標(biāo)準(zhǔn)，以資產(chǎn)占有方填制的各類資 產(chǎn)、負(fù)債評估明細(xì)申報表為被驗證的主要對象，逐一清查核對，不遺漏，不重復(fù)。 （1）實物資產(chǎn)清查核實的主要方法是以評估明細(xì)申報表對賬、對物，若有不符， 查明原因，做好清查記錄和調(diào)整事項記錄。關(guān)鍵環(huán)節(jié)為：一是核對資產(chǎn)負(fù)債表、總賬、 明細(xì)賬；核對資產(chǎn)負(fù)債表與相關(guān)的評估明細(xì)申報表，若有不符，查明原因，做好記錄； 二是資產(chǎn)占有方實際擁有資產(chǎn)與相關(guān)的資產(chǎn)評估明細(xì)申報表是否相符，并以實有資產(chǎn) 為依據(jù)進行評估； （2）債權(quán)債務(wù)等權(quán)利義務(wù)性資產(chǎn)清查的方法是核對、分析、函證、替代測試、判 斷。核對賬表（總賬、資產(chǎn)負(fù)債表、明細(xì)申報表）；分析賬齡及經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來情況，發(fā) 函證或替代性測試，判斷內(nèi)容的真實性及權(quán)利義務(wù)的對應(yīng)性，確定債權(quán)收回的可能性； 對權(quán)利義務(wù)的真實性的要求進行分析。 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 各項資產(chǎn)負(fù)債核實方法具體如下： 現(xiàn)金：評估人員檢查了日記賬、總賬、報表，對相關(guān)余額進行核對。對企業(yè)人 員的現(xiàn)金盤點過程進行監(jiān)督，根據(jù)盤點結(jié)果編制庫存現(xiàn)金盤點表，然后按清點日與評 估基準(zhǔn)日之間的現(xiàn)金收支數(shù)推算基準(zhǔn)日的實有現(xiàn)金，確定現(xiàn)金的清查結(jié)果與企業(yè)在資 產(chǎn)評估明細(xì)申報表中填報的數(shù)額是否相符。 銀行存款：評估人員核查資產(chǎn)占有方各類銀行存款賬戶，收集各開戶銀行賬戶 的銀行對賬單、銀行余額調(diào)節(jié)表，驗證未達賬項的真實性。確定經(jīng)調(diào)節(jié)未達賬項后銀 行存款余額與銀行對賬單余額是否相符。 應(yīng)收款項：評估人員在核對明細(xì)賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎(chǔ)上，對 其中金額較大或時間較長的款項抽查了有關(guān)原始入賬憑證，如：銷售發(fā)票、出庫單等 資料，并根據(jù)重要性原則向債務(wù)人發(fā)詢證函。 存貨：清查核實所采取的措施主要有： a) 驗證存貨的入庫憑證，例如購貨發(fā)票、加工單、在產(chǎn)品內(nèi)部流轉(zhuǎn)單等，以該等 憑證作為存貨產(chǎn)權(quán)的佐證材料。 b) 核對庫存數(shù)量與賬面數(shù)量，以此來確定存貨的存在性，完整性和會計記錄的準(zhǔn) 確性。 c) 抽查時同時檢驗存貨的品質(zhì)、庫存時間，確定是否有失效、變質(zhì)、殘損、報廢 或呆滯情況。 基準(zhǔn)日存貨數(shù)量的認(rèn)定方法是： （1） 首先了解待評存貨的日常管理制度，在確認(rèn)有關(guān)制度能有效地控制存貨實 物數(shù)量并保證能與會計記錄有適當(dāng)?shù)膶?yīng)關(guān)系后，對各類存貨進行抽查盤點； （2） 如果盤點日存貨清查數(shù)量與盤點日賬面數(shù)量相符，則依據(jù)類推原理，推定 委托方填報的存貨清查評估明細(xì)申報表上的數(shù)量與基準(zhǔn)日實存數(shù)量相符； （* ） 如果盤點日存貨清查數(shù)量與盤點日賬面數(shù)量余額不符，則進一步檢查存貨 的進出庫記錄，查明是否缺少等原因，在此基礎(chǔ)上追溯推算基準(zhǔn)日實存數(shù)量。 長期投資-股權(quán)投資。 企業(yè)的長期投資情況如下： 序號 企業(yè)名稱 出資額（人民幣元） 持股比例 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 1 北京君邦物業(yè)管理吉印通 100,000.00 100.00% 清查主要采取以下措施： A、收集與其他長期投資相關(guān)的投資合同、協(xié)議、企業(yè)章程、被投資單位的營業(yè) 執(zhí)照、驗資報告、評估基準(zhǔn)日會計報表，以這些書證的內(nèi)容確定長期投資的存在。 B、核對合同文件或被投資單位的相關(guān)資料，確定長期投資數(shù)額及投資比例的正 確性。 C、調(diào)查了解對被投資單位的控制情況，將長期投資區(qū)分為控股單位或非控股單 位兩類，以分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行評估。 固定資產(chǎn)—房屋建筑物：主要以企業(yè)填報的《資產(chǎn)申報表》、房地產(chǎn)權(quán)證、相 關(guān)許可證、或提供的相關(guān)資料為依據(jù)確定建筑物的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑物的面積，并結(jié)合 現(xiàn)場實際勘查的方法予以確定面積。 評估人員對委托單位所占有的建筑物的取得過程進行了詳細(xì)的了解，查閱了各類 原始文件、平面分布圖。對各項建筑物的建造年代、結(jié)構(gòu)類型、和相關(guān)的權(quán)源情況進 行了清查核實。 核查建筑物的面積是否準(zhǔn)確，是否按原設(shè)計用途使用，有無已廢棄不用的功能。 了解其設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量、裝修質(zhì)量、建筑物可視部分的主體結(jié)構(gòu)及裝修現(xiàn)狀，有 無可能影響建筑物使用壽命的結(jié)構(gòu)位移及不均勻性沉降等問題。通過查閱相關(guān)建筑物 的平面圖，取得必要的技術(shù)參數(shù)及數(shù)據(jù)。 固定資產(chǎn)—設(shè)備：評估人員在企業(yè)設(shè)備管理人員的陪同下，根據(jù)企業(yè)填報的設(shè) 備申報明細(xì)表對設(shè)備的編號、名稱、原值構(gòu)成、購置年月、數(shù)量、規(guī)格型號等進行了 清查核實。設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬以購置發(fā)票、購置合同、賬薄記錄等為主要依據(jù)，車輛則 通過核對車輛行駛證確定其產(chǎn)權(quán)歸屬；設(shè)備數(shù)量的清查以現(xiàn)場逐臺清點的方法進行， 設(shè)備的實存數(shù)量以固定資產(chǎn)賬、卡、物三者相符作為判斷的依據(jù)。 根據(jù)該企業(yè)的特點，對企業(yè)的生產(chǎn)制造、工藝流程和設(shè)備的總體情況以及主要設(shè) 備的特性等進行深入了解。評估人員將所納入本次評估范圍的設(shè)備進行清查核實，了 解其購入過程，到現(xiàn)場對設(shè)備的運行、維護狀況進行了實地勘察，并觀察其工作環(huán)境 及使用狀況。并向設(shè)備操作和維護人員就設(shè)備的使用維護情況、設(shè)備的運行性能狀況 及技術(shù)指標(biāo)等情況進行了解。 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)：對企業(yè)賬面反映的土地使用權(quán)，評估人員通過核實總 賬明細(xì)賬一致基礎(chǔ)上，抽查了土地使用權(quán)證和相關(guān)合同以及攤銷明細(xì)，確認(rèn)賬面金額 屬實。 無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)：對企業(yè)擁有的賬面未反映的軟件及專利等無形資產(chǎn)， 評估人員通過查驗各類無形資產(chǎn)的權(quán)利證書、注冊證書、每年的相關(guān)維護費用繳納的 憑證等，確認(rèn)無形資產(chǎn)的真實性、有效性。 長期待攤費用：評估人員在核對明細(xì)賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎(chǔ)上， 對其中金額較大或時間較長的款項抽查了有關(guān)原始入賬憑證，了解入賬依據(jù)、攤銷年 限，并抽查有關(guān)攤銷憑證。 其他非流動資產(chǎn)：評估人員在核對明細(xì)賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎(chǔ) 上，抽查了相關(guān)憑證等資料，確認(rèn)賬面金額屬實。 負(fù)債：對各項負(fù)債，主要通過核對、分析、函證、替代測試、判斷。核對賬表 （總賬、資產(chǎn)負(fù)債表、評估明細(xì)申報表）；分析賬齡及經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來情況，審查借款合 同、發(fā)函證或替代性測試，判斷內(nèi)容的真實性及義務(wù)的對應(yīng)性分析。 三、 影響資產(chǎn)核實的事項及處理方式 無。 四、 引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和金額 無。 五、 核實結(jié)論 1.企業(yè)存貨中有部分材料和庫存商品庫齡超過一年，該類存貨未來使用可能性較 小，且由于公司產(chǎn)品專業(yè)性較強，長庫齡的產(chǎn)品及相關(guān)原料變現(xiàn)能力較弱，故該部分 存貨全額計提跌價準(zhǔn)備。 2.企業(yè) * 臺設(shè)備調(diào)撥上海公司，1* 臺設(shè)備閑置，2 臺設(shè)備報廢。 * .根據(jù)企業(yè)提供的房屋所有權(quán)證記載（編號《京房權(quán)證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 房權(quán)證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京房權(quán)證開港澳臺字第 000* * 號》等），序號 1-* 、1* -1* 房屋建筑物證載權(quán)利人為北京伊諾爾印刷技術(shù)開發(fā)吉印通 ，該公司后更名為北京伊 諾爾吉印通 ，房屋所有權(quán)證未作變更；序號 1* 房屋建筑物證載權(quán)利人為北京宏 平吉印通 ，該公司于 2011 年被吸收合并后更名為北京伊諾爾吉印通 ，房 屋所有權(quán)證未作變更；序號 * -* 房屋建筑物為企業(yè)購買的小產(chǎn)權(quán)房，其房屋所有權(quán)證 發(fā)證機關(guān)為北京馬橋神龍房地產(chǎn)開發(fā)公司；房屋建筑物除序號 1* -1* ，其余均未取得國 有土地使用證。 除此之外，委托評估的資產(chǎn)不存在抵押、擔(dān)保、未決法律訴訟等對評估結(jié)果會產(chǎn) 生重大影響的事項。 －17－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估 一、 貨幣資金 1. 現(xiàn)金 現(xiàn)金賬面價值 1,912.07 元，全部為人民幣。評估人員和企業(yè)人員一起對庫存的現(xiàn) 金進行了盤點，并編制庫存現(xiàn)金盤點表，檢查了日記賬、總賬、報表，對相關(guān)余額進 行核對。然后按清點日與評估基準(zhǔn)日之間的現(xiàn)金收支數(shù)推算基準(zhǔn)日的實有現(xiàn)金?，F(xiàn)金 的清查結(jié)果與企業(yè)在資產(chǎn)評估清查明細(xì)表中填報的數(shù)量完全相符，本次按照賬面值確 定評估值。 現(xiàn)金評估值為 1,912.07 元。 2. 銀行存款 銀行存款賬面價值 12,* 11,* 9* .70 元，共有 * 個銀行賬戶，其中 * 個人民幣張和 和 1 個美元賬戶。評估人員核查資產(chǎn)占有方銀行存款賬戶，收集各開戶銀行各賬戶的 銀行對賬單、銀行余額調(diào)節(jié)表, 驗證未達賬項的真實性。同時評估人員向銀行進行了 詢證，函證結(jié)果與對賬單記錄相符。 銀行存款評估采取同銀行對賬單余額核對的方法，如有未達賬項則編制銀行存款 余額調(diào)節(jié)表，平衡相符后，分別按人民幣賬戶和外幣賬戶確認(rèn)評估值，對人民幣賬戶 以核實后的賬面值確認(rèn)為評估值，對外幣賬戶，在核實原幣金額的基礎(chǔ)上，按評估基 準(zhǔn)日匯率計算確認(rèn)評估值。 銀行存款評估值為 12,* 11,* 9* .70 元。 二、 應(yīng)收賬款 應(yīng)收賬款賬面凈額為 * ,9* 0,* * 2.* 9 元，其中：壞賬準(zhǔn)備為 17* ,1* 2.70 元，系該 公司經(jīng)營應(yīng)收的貨款。 評估人員在核對明細(xì)賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎(chǔ)上，抽查了銷售發(fā)票、 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 出庫單等資料，對其中金額較大或時間較長的款項核查了原始入帳憑證，詢問有關(guān)財 務(wù)人員或向債務(wù)人發(fā)詢證函，證實賬面金額屬實。 同時,評估人員對于應(yīng)收賬款進行賬齡分析,明細(xì)如下: 帳齡 金額（元） 占應(yīng)收帳款總額比例% 壞賬準(zhǔn)備計提比例% 壞賬準(zhǔn)備金額（元） 一年以下 * ,* * 1,* 2* .19 9* .* * 一至二年 110,01* .00 1.2* 10.00 11,001.* 0 五年以上 1* * ,1* 1.10 1.* * 100.00 1* * ,1* 1.10 應(yīng)收帳款合計 9,1* * ,* 9* .29 100.00 17* ,1* 2.70 評估人員借助于歷史資料和現(xiàn)在的調(diào)查情況,具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款 項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。對于有充分理由相信全部能收回 的，按核實后的賬面值評估；對于賬齡較長，企業(yè)提供的歷年催債資料，債務(wù)人無力 償還的相關(guān)依據(jù)，對個別認(rèn)定收不回的款項評估為零；在難以具體確定收不回帳款的 數(shù)額時，按照賬齡將應(yīng)收賬款進行了分類，并對不同賬齡應(yīng)收賬款的歷史壞賬損失情 況進行了統(tǒng)計分析，在此基礎(chǔ)上，對各項應(yīng)收賬款進行了風(fēng)險分析，按財會上估算壞 帳準(zhǔn)備的方法，從應(yīng)收帳款金額中扣除這部分可能收不回的款項后確定評估值。 經(jīng)過評估人員賬齡清查,該公司的應(yīng)收賬款賬齡很短, 大部分均在一年以內(nèi),基本 無產(chǎn)生壞賬的可能性，應(yīng)該能夠全額回收,故一年以內(nèi)的應(yīng)收賬款按賬面值評估；一至 兩年的應(yīng)收賬款收回的可能性較大，但是出于謹(jǐn)慎性考慮，該部分款項存在壞賬的風(fēng) 險，故本次估計 10%壞賬損失；五年以上的應(yīng)收帳款由于賬齡較長，產(chǎn)生壞賬的可能性 很大，故本次估計 100%壞賬損失。 原壞賬準(zhǔn)備評估為零。 應(yīng)收賬款評估值 * ,9* 0,* * 2.* 9 元。 三、 其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款賬面凈額為 * 2,079,* * * .9* 元，其中壞賬準(zhǔn)備 * * * ,* 9* .* 0 元。主要為 往來款、備用金和投標(biāo)保證金等。 評估人員核對明細(xì)賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎(chǔ)上，對其中金額較大或 －19－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 時間較長的款項抽查了原始入帳憑證，詢問有關(guān)財務(wù)人員或向債務(wù)人發(fā)函詢證；對職 工出差暫借款、差旅費等，評估人員核實了職工暫借款明細(xì)清單，抽查了部分原始發(fā) 生憑證，金額無誤。經(jīng)過上述程序后，評估人員分析認(rèn)為，其他應(yīng)收款賬面值屬實。 帳齡 金額（元） 占其它應(yīng)收總額比例% 壞賬準(zhǔn)備計提比例% 壞賬準(zhǔn)備金額（元） 一年以下 * 1,10* ,71* .* * 9* .27 一至二年 * 2* ,* 00.00 0.7* 10.00 * 2,* * 0.00 二至三年 * 0,000.00 0.0* * 0.00 12,000.00 三至四年 210,000.00 0.2* * 0.00 10* ,000.00 四至五年 * * 2,* * 1.00 0.* 7 * 0.00 27* ,2* * .* 0 其它應(yīng)收款合計 * 2,* * * ,* * * .* * 100.00 * * * ,* 9* .* 0 同時，評估人員進行了賬齡分析，其他應(yīng)收款賬齡大部分在一年以內(nèi)，故一年內(nèi) 的款項不估計壞賬損失；一年以上賬齡的款項評估人員認(rèn)為企業(yè)對壞賬的估計情況計 較可靠，故本次對一年以上款項的壞賬損失按照企業(yè)壞賬計提的比例計算。 原壞賬損失評估為零。 其他應(yīng)收款評估值 * 2,079,* * * .9* 元。 四、 預(yù)付帳款 預(yù)付帳款帳面值 21* ,1* * .2* 元，系預(yù)付的貨款。評估人員核對了會計賬簿記錄， 對大額的款項進行了函證，抽查了預(yù)付款項的付款憑證等原始資料，經(jīng)檢查預(yù)付款項 申報數(shù)據(jù)真實、金額準(zhǔn)確，故以核實后的賬面值確認(rèn)評估值。 預(yù)付賬款評估值為 21* ,1* * .2* 元。 五、 存貨 存貨賬面值為 10,199,00* .* 2 元，其中存貨跌價準(zhǔn)備 * 07,7* 7.* * 元。包括原材料、 在產(chǎn)品和庫存商品。 對存貨的清查核實主要是查閱企業(yè)的各類庫存的管理制度；收、發(fā)手續(xù)、入庫檢 驗制度；了解了存貨成本要素構(gòu)成、記賬及日常核算的方法。并對庫存各類存貨進行 －20－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 盤點抽查，抽查的方法是根據(jù)存貨清查評估明細(xì)申報表所列示的明細(xì)，分清主次、掌 握重點。 清查核實所采取的措施主要有： 驗證存貨的入庫憑證，例如購貨發(fā)票、在產(chǎn)品內(nèi)部流轉(zhuǎn)單等，以該等憑證作為存 貨產(chǎn)權(quán)的佐證材料。 核對庫存數(shù)量與賬面數(shù)量，以此來確定存貨的存在性，完整性和會計記錄的準(zhǔn)確 性。 抽查時同時檢驗存貨的品質(zhì)、庫存時間，確定是否有失效、變質(zhì)、殘損、報廢或 呆滯情況，為正確評估其現(xiàn)行價值打好基礎(chǔ)。 基準(zhǔn)日存貨數(shù)量的認(rèn)定方法是： 首先了解待評存貨的日常管理制度，在確認(rèn)有關(guān)制度能有效地控制存貨實物數(shù)量 并保證能與會計記錄有適當(dāng)?shù)膶?yīng)關(guān)系后，對各類存貨進行抽查盤點； 如果盤點日存貨清查數(shù)量與盤點日賬面數(shù)量相符，則依據(jù)類推原理，推定委托方 填報的存貨清查評估明細(xì)申報表上的數(shù)量與基準(zhǔn)日實存數(shù)量相符； 如果盤點日存貨清查數(shù)量與盤點日賬面數(shù)量余額不符，則進一步檢查存貨的進出 庫記錄，查明是缺少原因，在此基礎(chǔ)上追溯推算基準(zhǔn)日實存數(shù)量。 1. 原材料 原材料賬面值為 * ,102,792.* * 元，其中，存貨跌價準(zhǔn)備 * 7* ,* * 9.* 9 元，主要為 卷筒雙膠紙、熱敏紙和油墨等材料。除部分材料庫齡較長外，其他材料庫存狀態(tài)正常。 對于正常的原材料本次按市場價值評估。 原材料評估值＝ 市場價格（不含稅）＋合理費用（運費、損耗、倉儲費等） 市場價格一般通過市場詢價所得。 合理費用一般包括運費、損耗、倉儲費。原材料數(shù)量和金額較小，并且是送貨上 門，故運費和損耗可不計。由于存貨流動快，原材料大部分在庫時間很短，尚未使用 的原材料大多數(shù)都是近期采購，其賬面值很接近市場價格。故庫齡較短的原材料按核 －21－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 實后賬面值確定評估值；部分材料庫齡較長，該類存貨未來使用可能性較小，且由于 公司產(chǎn)品專業(yè)性較強，長庫齡的產(chǎn)品及相關(guān)原料變現(xiàn)能力較弱，故本次對該部分材料 評估為零。 例 1：明細(xì)表序號 * 1，熱敏紙 * * g29* mm 冠豪 BX-01，賬面數(shù)量 * 0* .* * KG,賬面金 額 7,272.2* 元，庫齡超過 1 年，本次評估為零。 原材料評估值為 2,* 29,121.01 元。 2. 自制半成品 自制半成品賬面值 1,2* 1,91* .97 元，實際全部為尚未加工的原材料，加工狀態(tài)正 常。 經(jīng)了解，基準(zhǔn)日自制半成品賬面值主要為投入的原材料，故同原材料評估思路一 樣，按賬面值評估。 自制半成品評估值 1,2* 1,91* .97 元。 * . 產(chǎn)成品 產(chǎn)成品帳面值為 * ,* * 2,0* 2.* * 元，其中存貨跌價準(zhǔn)備 1* * ,077.* * 元，系機打收 據(jù)、保單底紋紙及密封式工資單等產(chǎn)品。評估人員對庫存實物資產(chǎn)進行了抽查，現(xiàn)場 抽查，數(shù)量正常，賬面金額屬實。 產(chǎn)成品根據(jù)企業(yè)提供不含稅售價，結(jié)合產(chǎn)品的銷售費用、營業(yè)利潤情況,按照正常 產(chǎn)成品進行評估。 正常產(chǎn)品的評估值=產(chǎn)成品數(shù)量×不含增值稅銷售單價－銷售費用－銷售稅金及附 加－所得稅－部分凈利潤 =產(chǎn)成品數(shù)量×不含稅的銷售單價×[1－銷售費用率－銷售稅金及附加率－銷售利 潤率×所得稅稅率－銷售利潤率×（1－所得稅稅率）×凈利潤折減率] 由于企業(yè)的利潤是主營業(yè)務(wù)利潤和營業(yè)外收支、投資收益等多種因素組成，對產(chǎn) 成品評估時應(yīng)該主要考慮主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品對利潤的貢獻，所以公式中銷售利潤率定義為： －22－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 銷售利潤率=銷售毛利率-稅金及附加率－銷售費用率 例 1：明細(xì)表序號 2，體育彩票熱敏票，賬面金額 1,01* ,09* .* * 元，正常銷售產(chǎn)品， 數(shù)量 1* 0,000.00 卷；不含稅售價 1* .2* 元/卷，根據(jù)企業(yè) 201* 年審計報告，銷售費用 率 * .0* %，銷售稅金及附加率 1.* 0%，經(jīng)計算該產(chǎn)品銷售毛利率 * * .7* %，銷售利潤率 * 1.* * %，所得稅率 1* %，由于企業(yè)銷售為以銷定產(chǎn)，故本次不取凈利潤折減率。 評估值=1* .2* ×1* 0,000.00×（1-* .0* %-1.* 0%-* 1.* * %×1* %-* 1.* * %×（1-1* %） ×0.00%）= 1,791,* 9* .* 2 元。 產(chǎn)成品中部分庫齡較長，未來使用可能性較小，且由于公司產(chǎn)品專業(yè)性較強，長 庫齡的產(chǎn)品及相關(guān)原料變現(xiàn)能力較弱，故庫齡較長的產(chǎn)成品本次評估為零。 例 2：明細(xì)序號 22，北京市國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票中國移動通信集團北京有限 公司（100 元），賬面金額 2* ,1* 1.* * 元，該類產(chǎn)品庫齡超過 1 年，本次評估為零。 產(chǎn)成品評估值為 10,* * * ,7* * .20 元。 原存貨跌價準(zhǔn)備評估為零。 綜上，存貨評估值 1* ,2* * ,* 0* .1* 元。 六、 長期股權(quán)投資 長期投資帳面原值為 100,000.00 元，全部為股權(quán)投資。長期股權(quán)投資：核查長期 投資協(xié)議書、被投資單位的章程、驗資報告，收集被投資單位的相關(guān)資料。企業(yè)的長 期投資情況如下： 序號 企業(yè)名稱 出資額（人民幣萬元） 持股比例 1 北京君邦物業(yè)管理吉印通 10.00 100.00% 清查主要采取以下措施： A、收集與其他長期投資相關(guān)的投資合同、協(xié)議、企業(yè)章程、被投資單位的營業(yè)執(zhí) 照、驗資報告、評估基準(zhǔn)日會計報表，以這些書證的內(nèi)容確定長期投資的存在。 B、核對合同文件或被投資單位的相關(guān)資料，確定長期投資數(shù)額及投資比例的正確 性。 －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 C、調(diào)查了解對被投資單位的控制情況，將長期投資區(qū)分為控股單位或非控股單位 兩類，以分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行評估。 長期投資經(jīng)整體評估結(jié)果如下： 整體評估后被投資 序號 被投資單位名稱 投資比例 賬面價值（人民幣元） 評估值（元） 單位凈資產(chǎn)(元) 1 北京君邦物業(yè)管理吉印通 100.00% 100,000.00 1,0* 2,* * * .70 1,0* 2,* * * .70 對打開評估的單位清查評估如下： 1. 北京君邦物業(yè)管理吉印通 住所： 北京市北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)康定街 * 號 * 號樓 201 室 負(fù)責(zé)人： 李彥華 注冊資金：人民幣 10 萬元 經(jīng)營范圍： 物業(yè)管理。 基準(zhǔn)日的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例 北京伊諾爾吉印通 10.00 100.00% 北京君邦物業(yè)管理吉印通 近幾年來的經(jīng)營情況如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 資產(chǎn)總額 1* * .* 7 111.1* 負(fù)債總額 -0.* * * .* * 所有者權(quán)益 1* * .21 10* .29 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 營業(yè)收入 0.00 * * .* * －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 利潤總額 -* * .1* -* 1.92 凈利潤 -* * .1* -* 1.92 （上述數(shù)據(jù)摘自立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的無保留意見審計報告） 評估人員清查了相關(guān)的投資合同、章程、驗資報告等資料，確認(rèn)企業(yè)投資屬實。 本次對北京君邦物業(yè)管理吉印通 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果如下： 金額單位： 元 序號 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% 1 一、流動資產(chǎn)合計 1,111,* * * .* 7 1,111,* * * .* 7 2 貨幣資金 17* ,12* .* * 17* ,12* .* * * 交易性金融資產(chǎn) * 應(yīng)收票據(jù)凈額 * 應(yīng)收賬款凈額 * 預(yù)付賬款凈額 7 應(yīng)收利息 * 應(yīng)收股利 9 其他應(yīng)收款凈額 9* 7,* 09.* * 9* 7,* 09.* * 10 存貨凈額 11 一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 12 其他流動資產(chǎn) 1* 二、非流動資產(chǎn)合計 1* 可供出售金融資產(chǎn)凈額 1* 持有至到期投資凈額 1* 長期應(yīng)收款凈額 17 長期股權(quán)投資凈額 1* 投資性房地產(chǎn)凈額 19 固定資產(chǎn)凈額 20 在建工程凈額 21 工程物資凈額 22 固定資產(chǎn)清理 2* 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 2* 油氣資產(chǎn)凈額 2* 無形資產(chǎn)凈額 2* 開發(fā)支出 27 商譽凈額 2* 長期待攤費用 29 遞延所得稅資產(chǎn) * 0 其他非流動資產(chǎn) * 1 三、資產(chǎn)總計 1,111,* * * .* 7 1,111,* * * .* 7 * 2 四、流動負(fù)債合計 * * ,* * 9.77 * * ,* * 9.77 * * 短期借款 * * 交易性金融負(fù)債 * * 應(yīng)付票據(jù) * * 應(yīng)付賬款 * 7 預(yù)收賬款 * * 應(yīng)付職工薪酬 * * ,211.7* * * ,211.7* －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 序號 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% * 9 應(yīng)交稅費 * * 7.99 * * 7.99 * 0 應(yīng)付利息 * 1 應(yīng)付股利（應(yīng)付利潤） * 2 其他應(yīng)付款 * * 一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 * * 其他流動負(fù)債 * * 五、非流動負(fù)債合計 * * 長期借款 * 7 應(yīng)付債券 * * 長期應(yīng)付款 * 9 專項應(yīng)付款 * 0 預(yù)計負(fù)債 * 1 遞延所得稅負(fù)債 * 2 其他非流動負(fù)債 * * 六、負(fù)債總計 * * ,* * 9.77 * * ,* * 9.77 * * 七、凈資產(chǎn) 1,0* 2,* * * .70 1,0* 2,* * * .70 1.1 現(xiàn)金 現(xiàn)金賬面價值1,117.* 1元，全部為人民幣。評估人員和企業(yè)人員一起對庫存的現(xiàn) 金進行了盤點，并編制庫存現(xiàn)金盤點表，檢查了日記賬、總賬、報表，對相關(guān)余額進 行核對。然后按清點日與評估基準(zhǔn)日之間的現(xiàn)金收支數(shù)推算基準(zhǔn)日的實有現(xiàn)金?，F(xiàn)金 的清查結(jié)果與企業(yè)在資產(chǎn)評估清查明細(xì)表中填報的數(shù)量完全相符，本次按照賬面值確 定評估值。 現(xiàn)金評估值為1,117.* 1元。 1.2 銀行存款 銀行存款賬面價值17* ,00* .* * 元，共有1個銀行賬戶，為人民幣賬戶。評估人員核 查資產(chǎn)占有方銀行存款賬戶，收集各開戶銀行各賬戶的銀行對賬單、銀行余額調(diào)節(jié)表, 驗證未達賬項的真實性。同時評估人員向銀行進行了詢證，函證結(jié)果與對賬單記錄相 符。 銀行存款評估采取同銀行對賬單余額核對的方法，如有未達賬項則編制銀行存款 余額調(diào)節(jié)表，平衡相符后，對人民幣賬戶以核實后的賬面值確認(rèn)為評估值。 銀行存款評估值為17* ,00* .* * 元。 －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 1.* 其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款賬面凈額為 9* 7,* 09.* * 元，主要為與北京伊諾爾吉印通 往來款 和社保費等。 評估人員核對明細(xì)賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎(chǔ)上，對其中金額較大或 時間較長的款項抽查了原始入帳憑證，詢問有關(guān)財務(wù)人員或向債務(wù)人發(fā)函詢證；對職 工出差暫借款、差旅費等，評估人員核實了職工暫借款明細(xì)清單，抽查了部分原始發(fā) 生憑證，金額無誤。同時，評估人員進行了賬齡分析，其他應(yīng)收款賬齡全部在一年以 內(nèi)，且全部系與母公司北京伊諾爾吉印通 的往來款，壞賬的可能性很小，本次 按照賬面值確定評估值。 其他應(yīng)收款評估值 9* 7,* 09.* * 元。 1.* 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付職工薪酬賬面值* * ,211.7* 元，系企業(yè)應(yīng)付的201* 年12月工資薪酬。評估人員 核實了總賬明細(xì)賬一致基礎(chǔ)上，抽查了計提工資薪酬的明細(xì)，確認(rèn)賬面金額屬實，按 賬面值評估。 應(yīng)付職工薪酬評估值* * ,211.7* 元。 1.* 應(yīng)交稅費 應(yīng)交稅費帳面值 * * 7.99 元，系企業(yè)應(yīng)交的增值稅及附加等。評估人員核實了稅金 申報表以及完稅憑證，確認(rèn)帳面金額屬實，按照賬面值評估。 應(yīng)交稅費評估值為 * * 7.99 元。 經(jīng)過上述資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，北京君邦物業(yè)管理吉印通 于評估基準(zhǔn)日 201* 年 12 月 * 1 日市場狀況下，股東全部權(quán)益價值為人民幣 1,0* 2,* * * .70 元。 其中：總資產(chǎn)的賬面價值 1,111,* * * .* 7 元，評估價值 1,111,* * * .* 7 元。無評估 增減值。 負(fù)債的賬面價值 * * ,* * 9.77 元，評估值 * * ,* * 9.77 元。無評估增減值。 －27－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 凈資產(chǎn)的賬面價值 1,0* 2,* * * .70 元，評估價值 1,0* 2,* * * .70 元。同賬面價值相 比，無評估增減值。 由于北京君邦物業(yè)管理吉印通 系北京伊諾爾吉印通 100%控股子公司，而 北京伊諾爾吉印通 采用合并報表口徑進行收益法測算，故本次對北京君邦物業(yè) 管理吉印通 未來年度盈利預(yù)測僅預(yù)測至凈利潤，以便合并口徑收益法的所得稅測算， 盈利預(yù)測如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 2017 201* 2019 2020 2021 一、營業(yè)總收入 * * .07 * * .19 * * .* 1 * * .* * * * .29 其中：主營業(yè)務(wù)收入 * * .07 * * .19 * * .* 1 * * .* * * * .29 其他業(yè)務(wù)收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二、營業(yè)總成本 11* .* 1 12* .* 9 1* * .* 0 1* * .79 1* * .1* 其中：營業(yè)成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中：主營業(yè)務(wù)成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他業(yè)務(wù)成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 營業(yè)稅金及附加 1.00 1.00 1.0* 1.0* 1.09 營業(yè)費用 9* .* 7 10* .0* 112.* 0 121.* 0 1* 1.11 管理費用 17.2* 1* .* 1 19.* 7 21.* * 22.92 財務(wù)費用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 資產(chǎn)減值損失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 加：公允價值變動收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 投資收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三、營業(yè)利潤 -70.* * -79.* 0 -* 7.79 -9* .92 -10* .* * 加：營業(yè)外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 減：營業(yè)外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 四、利潤總額 -70.* * -79.* 0 -* 7.79 -9* .92 -10* .* * 五、所得稅 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 六、凈利潤 -70.* * -79.* 0 -* 7.79 -9* .92 -10* .* * 主營業(yè)務(wù)收入預(yù)測： 企業(yè)歷年主營業(yè)務(wù)收入情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 主營業(yè)務(wù)收入 0.00 * * .* * 2 增長率 －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入系物業(yè)管理費收入，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)康定街 * 號，29* 0 平 方米對外租賃，租賃期 201* 年 * 月 1 日至 201* 年 * 月 * 0 日，本次按照租賃合同進行 未來年度物業(yè)費的測算，詳情見北京伊諾爾吉印通 合并口徑盈利預(yù)測分析。 主營業(yè)務(wù)稅金及附加預(yù)測： 評估對象的稅項主要有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和地方教育費附加。營業(yè)稅： 稅率 * %；城建稅、教育費附加和地方教育費附加分別按應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額的 7%、* %、2%。 由于其稅金及附加稅率基本無變動，故本次未來年度按照其歷年占收入的比例進行預(yù) 測。 營業(yè)費用： 企業(yè)歷年營業(yè)費用情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 營業(yè)費用 * 1.0* * 9.2* 2 占營業(yè)收入比例 1* * .7* % * 其中：工資薪酬 * 1.0* * 9.2* * 增長率 117.21% 企業(yè)營業(yè)費用主要為工資薪酬，未來年度的工資薪酬考慮了一定水平的增長。 管理費用： 企業(yè)歷年管理費用情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 管理費用 1* .* 9 1* .* 1 2 占營業(yè)收入比例 2* .99% * 其中：工資薪酬 1* .* * 1* .* * * 增長率 7.7* % * 其他費用 0.0* 1.0* * 增加額 0.97 （1）工資薪酬：未來年度的工資薪酬考慮了一定水平的增長。 －29－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （2）其他費用：未來年度預(yù)測一定金額。 財務(wù)費用： 由于企業(yè)歷年的財務(wù)費用各明細(xì)抵消后金額極少，故未來年度不再預(yù)測。 七、 固定資產(chǎn)-房屋建筑物及構(gòu)筑物 評估范圍和對象 本次評估范圍為北京伊諾爾吉印通 的固定資產(chǎn)—房屋建筑物類科目，共計 20 項，其中房屋 17 項，構(gòu)筑物 * 項，房屋建筑面積 27,* 9* .9* 平方米，資產(chǎn)賬面情況 及具體分布情況如下表所示： 序號 科目 項數(shù) 賬面原值（元） 賬面凈值（元） 1 房屋建筑物 17 * * ,7* 1,* * 0.* 1 * 2,2* 7,* * 7.* 0 2 構(gòu)筑物 * 9* 7,* 00.00 9* ,7* 0.00 合計 20 * * ,* 9* ,* * 0.* 1 * 2,* * 2,107.* 0 評估對象概況和現(xiàn)場勘查 本次評估對象企業(yè)房屋建筑物共有 17 項，主要為企業(yè)購買的商品房、小產(chǎn)權(quán)房及 自建的廠房和兩個門衛(wèi)，建筑面積為 27,* 9* .9* 平方米；* 項構(gòu)筑物，包括廠區(qū)道路、 圍墻和綠化。廠房對應(yīng)的土地使用權(quán)情況如下，位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 71 號街區(qū)（康 定街 * 號），出讓工業(yè)用地，土地面積 21,* 1* .70 平方米。 房屋建筑物明細(xì)表 序號 權(quán)證編號 建筑物名稱 結(jié)構(gòu) 建成年月 建筑面積(㎡) 備注 1 京房權(quán)證通涉字第 0* 2* 09* 號 宿舍樓 * -* -* * 2 混合 200* /1/1 100.* 9 2 京房權(quán)證通涉字第 0* 2* 09* 號 宿舍樓 * -* -* * 2 混合 200* /1/1 1* 1.92 * 房產(chǎn)證馬私字第 A1* * 1 號 怡靜園 1-* * 1 混合 2002/11/1 1* * .* 0 小產(chǎn)權(quán)房 * 房產(chǎn)證馬私字第 A1* * 2 號 怡靜園 1-* * 2 混合 2002/11/1 1* * .1* 小產(chǎn)權(quán)房 * 房產(chǎn)證馬私字第 A1* * 1 號 怡靜園 1-* * 1 混合 2002/11/1 1* * .* 0 小產(chǎn)權(quán)房 * 房產(chǎn)證馬私字第 A1* * 2 號 怡靜園 1-* * 2 混合 2002/11/1 1* * .* 0 小產(chǎn)權(quán)房 7 京房權(quán)證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 92 鋼混 200* /1/1 * 1.* * －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 序號 權(quán)證編號 建筑物名稱 結(jié)構(gòu) 建成年月 建筑面積(㎡) 備注 * 京房權(quán)證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 10* 鋼混 200* /1/1 9* .12 9 京房權(quán)證通涉字第 0* 1* 977 號 蓮水怡園 1* -9-* 9* 鋼混 200* /1/1 9* .12 10 京房權(quán)證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 101 鋼混 200* /1/1 97.* 9 11 京房權(quán)證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 91 鋼混 200* /1/1 97.* 9 12 京房權(quán)證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 102 鋼混 200* /1/1 * 1.* * 辦事處房款（北三環(huán)中 1* 京房權(quán)證西股字第 1* 07* 1 號 路甲 29 號院 2 號樓 鋼混 2001/1/1 1* 0.* 1 B-179* 室） 1* 京房權(quán)證開港澳臺字第 000* * 號 廠房 框架 200* /* /11 2* ,* * * .97 1* 京房權(quán)證開港澳臺字第 000* * 號 門衛(wèi) 1 框架 200* /* /11 1* * .0* 1* 京房權(quán)證開港澳臺字第 000* * 號 門衛(wèi) 2 框架 200* /* /11 * * .17 17 防偽車間裝修改造 201* /* /1 并入序號 1* 評估 合計 27,* 9* .9* 構(gòu)筑物及管道溝槽明細(xì)表 寬度 高、 序號 名稱 結(jié)構(gòu) 建成年月 長度 m 面積、體積 備注 m 深m 1 廠區(qū)公路工程 砼 200* /* /1 * ,* * 7.2* 2 圍墻 鐵藝 200* /* /1 * * * .* 7 * 綠化 綠化 200* /* /1 * ,9* * .00 勘察調(diào)查的情況說明： 1.權(quán)屬情況： 根據(jù)企業(yè)提供的房屋所有權(quán)證記載（編號《京房權(quán)證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京 房權(quán)證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京房權(quán)證開港澳臺字第 000* * 號》等），序號 1-* 、 1* -1* 房屋建筑物證載權(quán)利人為北京伊諾爾印刷技術(shù)開發(fā)吉印通 ，該公司后更名為北 京伊諾爾吉印通 ，房屋所有權(quán)證未作變更，序號 7-12 房屋建筑物證載權(quán)利人為 北京伊諾爾吉印通 ，序號 1* 房屋建筑物證載權(quán)利人為北京宏平吉印通 ， 該公司于 2011 年被吸收合并后更名為北京伊諾爾吉印通 ，房屋所有權(quán)證未作變 更。 序號 * -* 房屋建筑物為企業(yè)購買的小產(chǎn)權(quán)房，其房屋所有權(quán)證發(fā)證機關(guān)為北京馬 橋神龍房地產(chǎn)開發(fā)公司。 上述房屋建筑物除序號 1* -1* ，其余均未取得國有土地使用證。 2.他項權(quán)利限制情況： －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 無。 * .房地產(chǎn)出租情況： 截至評估基準(zhǔn)日，序號 1* 房屋已出租，承租人為張淑芬，租賃期限自 201* 年 1 月 1 日至 201* 年 12 月 * 1 日；序號 1* 二層?xùn)|側(cè)已出租，承租人為碧克侖（北京）凈 水科技吉印通 ，出租面積為 29* 0 平方米，租賃期限自 201* 年 * 月 1 日至 201* 年 * 月 * 0 日。 * .房屋建筑物實物狀況： 序號 1-2、7-12 房屋位于北京市通州區(qū)新海東路 2 號（蓮水怡園），序號 1-2 房 屋均位于總高 * 層住宅的 * 樓，混合結(jié)構(gòu)，建成于 200* 年，層高 2.* 米，面磚外墻面、 局部刷防水涂料，室內(nèi)簡單裝修，地面鋪地磚，墻面、頂棚乳膠漆刷白，塑鋼窗；7-12 房屋位于總高 12 層住宅的 9、10 樓，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于 200* 年，層高 2.9 米，防水 涂料外墻面，室內(nèi)簡單裝修，地面鋪地磚，墻面、頂棚乳膠漆刷白，塑鋼窗。 序號 * -* 房屋位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)怡靜園，均位于總高 * 層住宅的 * 樓， 混合結(jié)構(gòu)，建成于 2002 年，層高約 2.* 米，防水涂料外墻面，室內(nèi)簡單裝修，地面鋪 地磚，墻面、頂棚乳膠漆刷白，塑鋼窗。 序號 1* 房屋位于北京市西城區(qū)北三環(huán)中路甲 29 號院 2 號樓華尊大廈，位于總高 1* 層住宅的 17 樓，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于 2001 年，層高約 2.9 米，1-2 層裙房外裝飾為 石材貼面，* 層以上為防水涂料，室內(nèi)精裝修，地面鋪木地板，墻面、頂棚乳膠漆刷白， 塑鋼窗。 序號 1* -1* 房屋位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)康定街 * 號，主要為 1 幢集車間，倉儲、 辦公、餐廳為一體的建筑物，框架結(jié)構(gòu)，總高 * 層，標(biāo)準(zhǔn)層高約 * 米，建筑南面外墻 面為灰色鋁塑板，東面、北面為面磚，大堂挑高約 7.* 米，室內(nèi)地面為大理石、地毯、 水磨石或環(huán)氧地坪，內(nèi)墻為大理石或乳膠漆刷白，石膏板或礦棉板吊頂，鋁合金窗。 兩個門衛(wèi)均為 1 層，框架結(jié)構(gòu)，層高約 * .* 米，灰色鋁塑板外墻面，室內(nèi)地面鋪地磚， 墻面、頂棚乳膠漆刷白，鋁合金窗。 * .構(gòu)筑物實物狀況： 列入評估范圍的構(gòu)筑物，建成于 200* 年，包括廠區(qū)道路、圍墻和綠化。其中：廠 區(qū)道路為混凝土，圍墻主要采用鐵藝。 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 * .經(jīng)現(xiàn)場清查，各項建筑物、構(gòu)筑物均存在且正常使用。 7.上述建筑物所使用的土地使用權(quán)賬面值在無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)科目。 評估程序 1.評估準(zhǔn)備階段 在明確評估目的、確定評估范圍的基礎(chǔ)上，要求被評估企業(yè)全面清查核對各項建 （構(gòu)）筑物，準(zhǔn)備有關(guān)文件資料，填寫評估明細(xì)表，同時組織小組人員座談，制定評 估方案，并多方搜集資料，為評估工作做準(zhǔn)備。 2.評估現(xiàn)場實施階段 評估人員進入企業(yè)，首先根據(jù)企業(yè)提供的建筑物評估明細(xì)表，進行賬表、賬實、 賬賬核對，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，避免重復(fù)、遺漏現(xiàn)象，減少評估工作失誤，防止資產(chǎn) 的流失。 同時，要求企業(yè)提供產(chǎn)權(quán)的證明性文件及相關(guān)的工程圖紙、預(yù)決算資料等技術(shù)檔 案，認(rèn)真核對產(chǎn)權(quán)歸屬，核實建（構(gòu)）筑物工程量，為評估計算找到準(zhǔn)確依據(jù)，本次 評估主要以企業(yè)填報的《資產(chǎn)申報表》、《房屋所有權(quán)證》等相關(guān)許可證、提供的相 關(guān)說明為主要依據(jù)確定建筑物的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑物的面積，并結(jié)合現(xiàn)場勘查的實際情 況予以確定面積。 在做好上述工作基礎(chǔ)上，與基建技術(shù)人員一起逐項進行實地勘驗鑒定、測量記錄， 現(xiàn)場勘察建筑物的面積是否準(zhǔn)確，是否按原設(shè)計用途使用，有無已廢棄不用的功能。 了解其設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量、裝修質(zhì)量、建筑物可視部分的主體結(jié)構(gòu)及裝修現(xiàn)狀，有 無可能影響建筑物使用壽命的結(jié)構(gòu)位移及不均勻性沉降等問題，并向有關(guān)人員詳細(xì)了 解建（構(gòu)）筑物的修繕維護情況，同時由工程技術(shù)人員根據(jù)建（構(gòu)）筑物目前的實體 質(zhì)量及使用情況進行技術(shù)分析，確定成新率。 * .后續(xù)評估測算階段 在完成現(xiàn)場工作后，對企業(yè)申報評估的建筑物依其特征進行分類，并對典型建（構(gòu)） 筑物進行解剖與技術(shù)性分析，找出差異，采取區(qū)別對待的方式評估。并從多種渠道搜 集資料，進行市場調(diào)查，選擇適宜方法，確定重置全價或市場售價，并分別計算評估 價值。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 評估依據(jù) 1、《吉印通 人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》； * 、吉印通 人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T* 0291-201* ； * 、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》(GB* 0* 00-201* )； * 、《北京市 2012 年房屋建筑與裝飾工程預(yù)算定額說明與計算規(guī)則》； * 、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅調(diào)整北 京市建設(shè)工程計價依據(jù)的實施意見》的通知（京建發(fā)〔201* 〕11* 號）； 7、北京市建筑工程相關(guān)費用的有關(guān)規(guī)定； * 、鏈家網(wǎng)公布的房地產(chǎn)資料及其它網(wǎng)站相關(guān)資料； 9、上海東洲資產(chǎn)評估吉印通 技術(shù)統(tǒng)計資料； 10、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料。 房地產(chǎn)評估的基本方法 房地產(chǎn)評估一般采用的基本方法有：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法 等，評估人員應(yīng)根據(jù)不同情況選用相應(yīng)的方法進行評估。 1、對同一評估對象宜選用兩種以上的評估方法進行評估。 2、有條件選用市場比較法進行評估的，應(yīng)以市場比較法為主要的評估方法。 * 、收益性房地產(chǎn)的評估，應(yīng)選用收益法作為其中的一種評估方法。 * 、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評估，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一 種評估方法。 * 、在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法 進行評估的情況下，可采用成本法作為主要的評估方法。 評估技術(shù)思路及評估過程 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 評估對象的特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場比較法，收益法， －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 成本法，假設(shè)開發(fā)法等方法的適用性選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法，若對象適宜采用多種估價 方法進行評估的，應(yīng)同時采用多種估價方法進行評估。同時，有條件采用市場比較法 進行評估的，應(yīng)以市場法作為主要的評估方法。 序號1-2、7-1* 房產(chǎn)為企業(yè)購買的商品住宅，類似用房市場交易案例較多，且該地 區(qū)類似用房租金市場較為發(fā)達，對于該類能夠用于獨立經(jīng)營獲得固定收益并可單獨計 算獲利的房地產(chǎn)，擬先分別采用市場比較法和收益法計算該房地產(chǎn)的市場價值。但因 目前市場上租售比相差較大，收益法的評估結(jié)果無法反映房地產(chǎn)的實際價格，且市場 比較法已能夠反映其的實際價值，故直接采用市場比較法評估。 序號* -* 房產(chǎn)為企業(yè)購買的小產(chǎn)權(quán)房，該類房屋無法在市場上正常交易，無法取得 北京市權(quán)威部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，故本次評估以賬面價值，即賬面凈值確認(rèn)為評 估值。 序號 1* -1* 房屋建筑物及構(gòu)筑物均為企業(yè)自建，本次評估采用重置成本法對其價 值進行評估。 a.適合采用的評估方法理由：建筑物為企業(yè)自建廠房、屬于為個別用戶專門建造 的工程，重置成本基本能夠體現(xiàn)其房屋的市場價值。 b.不適采用的評估方法理由：周邊同類建筑物很少發(fā)生交易，同時，評估對象所 涉及的土地使用權(quán)已在無形資產(chǎn)科目中單獨評估，且該處廠區(qū)未來沒有重新開發(fā)的計 劃，故不適合采用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法，其次，該類廠房不具備整體租賃市場， 故也不適合采用收益法評估。 1、市場比較法： 市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同若干房地產(chǎn)交易 實例，就交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等條件與委估對象進行對照比較，并對交 易實例房地產(chǎn)加以修正調(diào)整，從而確定委估對象價值的方法。 基本公式： 委估對象價格＝可比實例交易價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況修正系數(shù)×房 地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 市場比較法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，將其與 委估對象進行比較，對交易價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕∥缹ο髢r值的方法，其方法 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 的本質(zhì)是以類似房地產(chǎn)的交易價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。該方法適用于同種類 型、數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、建 設(shè)用地使用權(quán)等；而類似特殊廠房、寺廟、古建筑、學(xué)校、醫(yī)院等，數(shù)量很少或很少 發(fā)生交易和可比性很差的房地產(chǎn)則不適用于該種評估方法。 在對可比案例進行系數(shù)調(diào)整時，需分別考慮其交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況。 a.交易情況的修正應(yīng)考慮交易價格的客觀合理，對各類可能造成可比實例交易價 格偏離正常市場價格的因素需進行相應(yīng)的修正。一般而言有以下因素需進行考慮修正： 理想的房地產(chǎn)交易情況為正常交易，體現(xiàn)了交易對象的市場價值，而房地產(chǎn)掛牌 出售時，其掛牌價均有一定的議價空間，可供雙方商談，根據(jù)大量房地產(chǎn)市場的相關(guān) 實例經(jīng)驗和不同房地產(chǎn)總價大小，一般掛牌的議價范圍在 1%～* %左右。 對于交易情況因素，根據(jù)實際情況分析并確定打分系數(shù)后，再進行修正計算，其 具體公式為： 100 可比實例交易價格 正常交易價格 交易情況打分指數(shù) b.對于房地產(chǎn)的市場狀況而言，由于委估對象需求取的是評估基準(zhǔn)日時點的價格， 而可比實例的交易日期往往不為基準(zhǔn)日當(dāng)天，期間的房地產(chǎn)市場行情可能出現(xiàn)了變化， 比如房地產(chǎn)新政、銀行利率、經(jīng)濟環(huán)境等改變造成的市場狀況變動，一般根據(jù)房地產(chǎn) 所在地的相應(yīng)房地產(chǎn)價格指數(shù)或相關(guān)市場指數(shù)進行修正，具體修正公式為： 基準(zhǔn)日市場指數(shù) 可比實例的交易價格× ＝可比實例在基準(zhǔn)日的可比價格 交易日市場指數(shù) c.房地產(chǎn)狀況，分為三大類，為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，應(yīng)根據(jù)委估對 象與可比案例的實際差異，分別進行分析比對，并打分計算。 住宅用房屋的房地產(chǎn)狀況 1）區(qū)位狀況 聚集程度：一般住宅的聚集度包括房地產(chǎn)的坐落、具體在小區(qū)中的方位、距離標(biāo) 志性建筑或商圈的路程、人流量情況等，對于住宅房地產(chǎn)而言，聚集程度取決于周邊 類似居住社區(qū)的成熟度，大中型的集中住宅區(qū)的生活便利、環(huán)境氛圍以及居民關(guān)系等 因素更好、更適于生活，比之孤立的住宅小區(qū)有著一定的優(yōu)勢。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 交通條件：對于房地產(chǎn)的交通條件，主要關(guān)注其出入的道路、周邊公共交通可利 用的狀況，自駕車的停車便利度，距離火車站、碼頭、飛機場等交通樞紐的通達程度 等，臨靠城市交通主干道、具備多條公交線路或軌道交通、良好的停車場地和距離交 通樞紐越近，可帶來較高的房地產(chǎn)價值，一般以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，對可比案例的交通 條件分為“差、較差、標(biāo)準(zhǔn)、較好、好”五個等級，并作相應(yīng)修正。 市政配套：主要包括周邊地塊的給排水、電氣、暖通管道接入和通信線纜鋪設(shè)等 市政設(shè)施，以及中小學(xué)、醫(yī)院醫(yī)療、金融服務(wù)、文化體育場所等公共配套，具備良好 的市政配套能提升房地產(chǎn)的使用舒適度，其市場價值就越高，因此也以委估對象為標(biāo) 準(zhǔn)，對可比案例的交通條件分為“差、較差、標(biāo)準(zhǔn)、較好、好”五個等級，由于一般 城市內(nèi)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施均較為齊備，對房地產(chǎn)價值影響較小。 環(huán)境景觀：主要包括房地產(chǎn)周邊有無噪聲、垃圾或光污染，環(huán)境衛(wèi)生、高層房屋 周邊有無高壓輸電線、垃圾房等，以及相鄰房地產(chǎn)的利用狀況，自然景觀條件等。在 市區(qū)內(nèi)，噪音或重工業(yè)、化學(xué)污染會造成生活質(zhì)量下降、影響人們?nèi)粘９ぷ?、生活?社區(qū)內(nèi)的其他房屋被惡意使用會造成小環(huán)境的破壞，造成房產(chǎn)的交易價格偏低。因此 也以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 樓層朝向：針對不同樓層的房地產(chǎn)，因根據(jù)其房屋用途考慮其對價值的影響；對 于普通住宅而言，底層房屋的光線、安全、潮濕問題較為嚴(yán)重，其交易價值偏低，而 頂層房屋因樓頂太陽直射、雨水侵襲影響，也較一般樓層價值偏低。 2）實物狀況 建筑規(guī)模：房地產(chǎn)的建筑面積、實際可使用面積對房屋的單價也有影響，一般而 言、住宅類房屋的面積越大、會造成總價高，不適于市場交易流通，而面積越小則總 價低便于成交，因此面積小的單價偏高、面積越大則單價偏低，以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)， 作相應(yīng)修正。 建筑結(jié)構(gòu)：可以具體分為承重結(jié)構(gòu)（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木等），建筑形式 （剪力墻、框架、筒體、混合等），不同建筑結(jié)構(gòu)會造成房屋承重性能、抗震性能、 使用空間等方面的不同，對房地產(chǎn)的價值有較明顯的影響，鋼結(jié)構(gòu)跨度大、承重好、 磚木結(jié)構(gòu)材質(zhì)簡單，承重有限、只適于層數(shù)或規(guī)模較小的房屋，剪力墻形式的房屋使 －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 用空間被切割、較為不便，筒體結(jié)構(gòu)核心受力高，適于超高層的高檔商業(yè)、辦公大樓， 價值較高；根據(jù)不同結(jié)構(gòu)、形式，并以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)做定基修正。 裝飾裝修：根據(jù)對委估對象和可比實例的勘查了解，分析其裝修風(fēng)格、所用材料、 配件，施工質(zhì)量，環(huán)境契合程度，評定區(qū)分毛坯、簡裝、精裝，并以委估對象為標(biāo)準(zhǔn) 進行比較，對于住宅用途的房地產(chǎn)而言，良好的裝修可以提升房屋的使用價值，對房 地價值有較大影響。 完損程度：需具體勘查委估對象的房屋已使用年限或年代，了解其設(shè)計使用年限、 考慮其尚可使用年限，勘查其整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)固性、有無明顯沉降、房屋建成年份越老、 其在使用過程中不可避免受到自然環(huán)境的侵蝕，外立面的完損程度越大，造成房地產(chǎn) 價值越低，根據(jù)對委估對象和可比實例的勘查，以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 設(shè)施設(shè)備：房地產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備包括樓內(nèi)給排水、暖通、燃?xì)怆娞莸仍O(shè)備配置，消 防防火布置、緊急通道的暢達，樓內(nèi)設(shè)施配備約齊全、使用舒適度和安全性就越高， 其房地產(chǎn)價值也越高，住宅的設(shè)施設(shè)備因素影響價值較小，以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，作相 應(yīng)修正。 層高布局：該因素包括房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)層層高，空間布局利用程度，對于住宅，一 般層高在 * ～* .* 米，層高越大，空間層次感越好，甚至可以額外利用增加使用空間， 包括內(nèi)部布局自由度更大，房地產(chǎn)價值越高，以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 * ）權(quán)益狀況 權(quán)利狀況：需核實委估對象的權(quán)利歸屬狀況，是否屬于部分產(chǎn)權(quán)或共享分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)， 有無租約情況、租約長短及相關(guān)約定等。對于房地產(chǎn)而言、非自有產(chǎn)權(quán)會使得權(quán)利人 對該處房地產(chǎn)處置的權(quán)利受到制約，且若帶有長期約并有相關(guān)協(xié)定，則影響今后房地 產(chǎn)的自用條件限制，會造成房地產(chǎn)價值偏低，因此以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)將權(quán)利狀況分為 “嚴(yán)重受限、部分受限、正?！比齻€等級，并作相應(yīng)修正，有特殊情況的應(yīng)另外考慮。 物業(yè)管理：對于房地產(chǎn)而言、其物業(yè)管理也影響到房地產(chǎn)的價值，良好的物業(yè)會 帶來全面的安保、清潔、監(jiān)控，對小區(qū)品質(zhì)帶來品牌效應(yīng)，但考慮到房地產(chǎn)的主要價 值還是體現(xiàn)在其自身區(qū)位和實物狀況內(nèi)，物業(yè)配套的影響權(quán)重有限，因此以委估對象 為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 其他特殊：當(dāng)房地產(chǎn)存在拖欠欠款、法律限制、手續(xù)不全、臨時搭建或違章建筑 等其他特殊影響其價值的事項時，需根據(jù)實際情況造成的價值偏差進行相應(yīng)的系數(shù)修 正。 綜上，委估對象價格＝可比實例交易價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況修正系 數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 100 ＝ 可比實例交易價格 交易狀況打分指數(shù) 基準(zhǔn)日市場指數(shù) 100 交易日市場指數(shù) 各房地產(chǎn)狀況打分指數(shù) 2、重置成本法： 重置成本法是資產(chǎn)評估中的常見方法，它是以現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的 重置成本，減去資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，據(jù)以估算資產(chǎn)價值的 一種資產(chǎn)評估方式。 計算公式為： 資產(chǎn)評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值 或：資產(chǎn)評估值＝單位面積重置價格×建筑面積×成新率 單位面積重置價格： （1）主要的房屋建筑物采用重編預(yù)算法，根據(jù)企業(yè)提供的數(shù)據(jù)資料及評估人員現(xiàn) 場勘查的結(jié)果，依據(jù)《北京市 2012 年房屋建筑與裝飾工程預(yù)算定額說明與計算規(guī)則》、 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅調(diào)整北京市建 設(shè)工程計價依據(jù)的實施意見》的通知（京建發(fā)〔201* 〕11* 號）和北京建設(shè)工程造價信 息網(wǎng)公布的材料價格信息確定單位面積重置單價。 （2）其它房屋建筑物，采用“單位造價調(diào)整法”，根據(jù)有關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)房屋 建筑物的建筑安裝造價，或評估實例的建筑安裝造價，經(jīng)修正后加計有關(guān)費用，確定 單位面積（或長度）重置單價。 其中：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自 201* 年 * 月 1 日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征 增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，由繳納 營業(yè)稅改為繳納增值稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定和要求，房屋建筑物的造價均不含增值稅。 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 有關(guān)費用的計算：除建筑安裝工程造價外，一般建安工程還有其他有關(guān)費用，包 括前期費用、期間費用、資金成本等。 前期費用主要為工程設(shè)計費和其他前期費用，其中工程設(shè)計費主要根據(jù)國家計委、 建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理的規(guī)定》（計價格[2002]10 號）的文件中“工 程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002）”的文件，根據(jù)評估對象工程的總計費額，采用直線內(nèi) 插法計算基價費率，并考慮其他前期費用，主要包括勘察費、環(huán)評費、安全評估費、 相關(guān)辦證費、相關(guān)圖紙費等，項目眾多、每項金額較小，合計取費。 期間費用：主要為工程建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費和其它相關(guān)驗收檢測費。工 程建設(shè)監(jiān)理費和建設(shè)單位管理費主要根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工 程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格 2007 第 * 70 號）和財政部發(fā)布的《基本 建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》（財建 2002 第 * 9* 號）的文件，根據(jù)評估對象工程的總計費額， 采用直線內(nèi)插法計算基價費率，并考慮其他零星項目合計取費。 資金成本：主要為企業(yè)為工程籌資發(fā)生的利息費用，計算其基數(shù)時，建安成本及 期間費用因在建設(shè)期內(nèi)為均勻投入，資金占用時間按工期的一半計算，前期費用的時 間按整個建設(shè)期計算；利率以建設(shè)工期為基礎(chǔ)，按中國人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)日現(xiàn)行金 融機構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率確定，則公式為： 資金成本＝（建筑安裝成本＋期間費用）×建設(shè)期×貸款利率×1/2+前期費用× 建設(shè)期×貸款利率。 開發(fā)利潤：工程的開發(fā)利潤根據(jù)《企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值》選取。 建筑面積的確定： 應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證所記載，房地產(chǎn)管理部門所確認(rèn)的建筑面積確定建筑面積，無 房地產(chǎn)權(quán)證的根據(jù)企業(yè)提供的資料，確定建筑面積。 成新率的確定： 采用年限法成新率與打分法技術(shù)測定成新率加權(quán)平均綜合確定成新率。 主要通過現(xiàn)場考察房屋建筑物的工程質(zhì)量、建筑物主體、圍護結(jié)構(gòu)、水電設(shè)施、 裝修等各方面保養(yǎng)情況，參照國家建設(shè)部頒發(fā)的“房屋完損程度的評定標(biāo)準(zhǔn)”和建設(shè) 部、財政部發(fā)建綜（1992）* * 9 號有關(guān)不同結(jié)構(gòu)、用途房屋建（構(gòu)）筑物使用年限的規(guī) －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 定，綜合確定成新率。具體說明如下： （A）年限法理論成新率的確定： 計算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：根據(jù)房屋建造年、月，計算得出已使用年限。 尚可使用年限：按有關(guān)部門關(guān)于建筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，確定尚可使用年限。 （B）打分法技術(shù)測定成新率的確定： 依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)測 定，評估人員結(jié)合有關(guān)工程資料并現(xiàn)場勘查：結(jié)構(gòu)部分（地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、非承 重結(jié)構(gòu)，屋面、樓地面）、裝修部分（門窗、內(nèi)粉飾、外粉飾、頂棚等），設(shè)備部分（水 衛(wèi)、電氣、消防設(shè)施、通風(fēng)通暖），根據(jù)勘查狀況來確定各部分的完好分值，并對各部 分賦予權(quán)重，最終確定建筑物的打分法成新率。 計算公式： 成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評分修正系數(shù)＋裝修打分×評分修正系數(shù)＋設(shè)備打分×評 分修正系數(shù)）÷100×100% （C）綜合成新率的確定： 綜合成新率采用加權(quán)平均法，年限法權(quán)數(shù)取 * ，技術(shù)打分法權(quán)數(shù)取 * 。則綜合成新 率公式為： 成新率＝（年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法技術(shù)測定成新率×權(quán)數(shù)）÷總權(quán)數(shù) 評估實例 評估實例一：明細(xì)表序號 1* 北三環(huán)中路甲 29 號院 2 號樓 B-170* 室（采用市場比 較法評估） 1.委估對象簡介 委估對象具體坐落于北三環(huán)中路甲 29 號院 2 號樓 B-179* 室，房地產(chǎn)用途為住宅， 分別對其各項房地產(chǎn)狀況勘查如下： 區(qū)位狀況：位于北三環(huán)中路甲 29 號院華尊大廈，周邊有京都商業(yè)中心、北環(huán)中心、 華龍大廈，聚集程度好，周邊有 * * 路、* 0* 路、* 1* 路、* 01 路、* 2* 路等多條公交線 －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 路，地鐵 * 號、10 號線，交通便捷，周邊配套設(shè)施完善，有中國銀行、建設(shè)銀行、快 客便利、元辰鑫國際酒店、北京市裕中中學(xué)、餐飲、郵局等公共配套，周邊多為住宅 社區(qū)、商務(wù)區(qū)，無工業(yè)污染，環(huán)境較好，1* 層物業(yè)的 17 樓，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 1* 0.* 2 平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，室內(nèi)精裝修，地面鋪木地板，墻 面、頂棚乳膠漆刷白，建成于 2001 年，房屋完損程度較好、維護保養(yǎng)較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權(quán)益狀況：自有完整產(chǎn)權(quán)，物業(yè)采用物業(yè)公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 2. 搜集和選取可比交易案例： 本次評估人員對周邊房地產(chǎn)市場進行走訪調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、地 區(qū)相同、價格類型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的類似掛牌實例，并根 據(jù)委估對象的各項特點分析選取三處可比案例，分別對其房地產(chǎn)狀況詳細(xì)調(diào)查并列表 如下： 比較案例一 比較案例二 比較案例三 房地產(chǎn)坐落 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 房地產(chǎn)單價 * 1,* 7* * * ,* 7* * 0,99* 房地產(chǎn)用途 住宅 住宅 住宅 交易情況 成交 成交 成交 市場狀況 201* /7/1 201* /* /1* 201* /* /22 比較案例一，具體坐落于華尊大廈，房地產(chǎn)用途為住宅，分別對其各項房地產(chǎn)狀 況勘查如下： 區(qū)位狀況：聚集程度、交通條件、市政配套、環(huán)境景觀與委估對象相似，1* 層物 業(yè)的中區(qū)，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 219.21 平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，室內(nèi)簡單裝修，房屋完損程度較 好、維護保養(yǎng)較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權(quán)益狀況：自主完整產(chǎn)權(quán)，物業(yè)采用物業(yè)公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 比較案例二，具體坐落于華尊大廈，房地產(chǎn)用途為住宅，分別對其各項房地產(chǎn)狀 況勘查如下： 區(qū)位狀況：聚集程度、交通條件、市政配套、環(huán)境景觀與委估對象相似，1* 層物 業(yè)的低區(qū)，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 1* 7.0* 平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，室內(nèi)精裝修，房屋完損程度較好、 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 維護保養(yǎng)較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權(quán)益狀況：自主完整產(chǎn)權(quán)，物業(yè)采用物業(yè)公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 比較案例三，具體坐落于華尊大廈，房地產(chǎn)用途為住宅，分別對其各項因素勘查 如下： 區(qū)位狀況：聚集程度、交通條件、市政配套、環(huán)境景觀與委估對象相似，1* 層物 業(yè)的低區(qū)，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 1* 7.0* 平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，室內(nèi)簡單裝修，房屋完損程度較 好、維護保養(yǎng)較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權(quán)益狀況：自主完整產(chǎn)權(quán)，物業(yè)采用物業(yè)公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 根據(jù)以上詳細(xì)調(diào)查、選取可比實例，并對其各項狀況因素分析比對、評定打分， 進行下一步的系數(shù)修正調(diào)整、計算單價。 * . 對可比實例進行打分、修正和單價計算 根據(jù)上述搜集和選取可比案例，結(jié)合委評對象和比較案例的差異情況，選擇交易 情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況共三大類修正因素，按照前述系數(shù)調(diào)整方法，對其各個 狀況因素分析比對，進行各項因素的評定、打分、修正和單價計算，并編制匯總表格 如下： 因素條件比較和打分表 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 辦事處房款，北三環(huán) 房地產(chǎn)坐落 中路甲 29 號院 2 號樓 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 B-179* 室 房地產(chǎn)單價 待估 * 1,* 7* * * ,* 7* * 0,99* 房地產(chǎn)用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情況 待估 成交 成交 成交 打分系數(shù) 100 100 100 100 市場狀況 201* /12/* 1 201* /7/1 201* /* /1* 201* /* /22 打分系數(shù) * * * 7 * 21* * 1* 9 * 0* 9 位于北三環(huán)中路甲 29 號院華尊大廈，周邊 聚集程度 有京都商業(yè)中心、北 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 區(qū) 環(huán)中心、華龍大廈， 位 聚集程度好 狀 打分系數(shù) 100 100 100 100 況 周邊有 * * 路、* 0* 路、 交通條件 * 1* 路、* 01 路、* 2* 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 路等多條公交線路， －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 辦事處房款，北三環(huán) 房地產(chǎn)坐落 中路甲 29 號院 2 號樓 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 B-179* 室 地鐵 * 號、10 號線， 交通便捷 打分系數(shù) 100 100 100 100 周邊配套設(shè)施完善， 有中國銀行、建設(shè)銀 行、快客便利、元辰 市政配套 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 鑫國際酒店、北京市 裕中中學(xué)、餐飲、郵 局等公共配套 打分系數(shù) 100 100 100 100 周邊多為住宅社區(qū)、 環(huán)境景觀 商務(wù)區(qū)，無工業(yè)污染， 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 環(huán)境較好 打分系數(shù) 100 100 100 100 1* 層物業(yè)的 17 樓，主 1* 層物業(yè)的中區(qū)，主 1* 層物業(yè)的低區(qū)，主 1* 層物業(yè)的低區(qū)，主 樓層朝向 朝向為南 朝向為南 朝向為南 朝向為南 打分系數(shù) 100 9* 9* 9* 建筑面積 1* 0.* 2 平方 建筑面積 219.21 平方 建筑面積 1* 7.0* 平方 建筑面積 1* 7.0* 平方 建筑規(guī)模 米 米 米 米 打分系數(shù) 100 99 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 打分系數(shù) 100 100 100 100 實 室內(nèi)精裝修，地面鋪 物 裝飾裝修 木地板，墻面、頂棚 室內(nèi)簡單裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)簡單裝修 狀 乳膠漆刷白 況 打分系數(shù) 100 97 100 97 房屋完損程度較好、 房屋完損程度較好、 房屋完損程度較好、 房屋完損程度較好、 完損程度 維護保養(yǎng)較好 維護保養(yǎng)較好 維護保養(yǎng)較好 維護保養(yǎng)較好 打分系數(shù) 100 100 100 100 層高約 2.9 米，布局 層高約 2.9 米，布局 層高約 2.9 米，布局 層高約 2.9 米，布局 層高布局 合理 合理 合理 合理 打分系數(shù) 100 100 100 100 權(quán)利歸屬 自有完整產(chǎn)權(quán) 自主完整產(chǎn)權(quán) 自主完整產(chǎn)權(quán) 自主完整產(chǎn)權(quán) 打分系數(shù) 100 100 100 100 權(quán) 物業(yè)采用物業(yè)公司管 物業(yè)采用物業(yè)公司管 物業(yè)采用物業(yè)公司管 物業(yè)采用物業(yè)公司管 益 物業(yè)管理 理 理 理 理 狀 打分系數(shù) 100 100 100 100 況 其他特殊 無特殊情況 無特殊情況 無特殊情況 無特殊情況 打分系數(shù) 100 100 100 100 比準(zhǔn)單價計算表 比較因素 實例一 實例二 實例三 座落 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 比較因素 實例一 實例二 實例三 座落 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 交易價格 * 1,* 7* * * ,* 7* * 0,99* 交易情況 100 / 100 100 / 100 100 / 100 市場狀況 * * * 7 / * 21* * * * 7 / * 1* 9 * * * 7 / * 0* 9 聚集程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交通條件 100 / 100 100 / 100 100 / 100 市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100 環(huán)境景觀 100 / 100 100 / 100 100 / 100 樓層朝向 100 / 9* 100 / 9* 100 / 9* 房地 建筑規(guī)模 100 / 99 100 / 100 100 / 100 產(chǎn)狀 建筑結(jié)構(gòu) 100 / 100 100 / 100 100 / 100 況 裝飾裝修 100 / 97 100 / 100 100 / 97 完損程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 層高布局 100 / 100 100 / 100 100 / 100 權(quán)利歸屬 100 / 100 100 / 100 100 / 100 物業(yè)管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100 其他特殊 100 / 100 100 / 100 100 / 100 修正后比準(zhǔn)單價 * 7,* 02 * 0,0* * * * ,* 9* 評估單價 * * ,* * * 根據(jù)企業(yè)提供的房屋所有權(quán)證，委估房地產(chǎn)的建筑面積為 1* 0.* 1 平方米， 則房地產(chǎn)總價＝評估單價×建筑面積＋契稅 ＝* * ,* * * ×1* 0.* 1×1.0* ＝* ,0* 7,11* .00 元（取整）。 評估實例二：明細(xì)表序號 1* 廠房（采用重置成本法評估） （1）房屋建筑物概況： 權(quán)屬狀況：該房屋建筑物為北京伊諾爾吉印通 主要建筑物，于 200* 年 * 月 建成，本次評估基準(zhǔn)日已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證（編號《京房權(quán)證開港澳臺字第 000* * 號》），無抵押。 實物狀況：查閱有關(guān)資料并現(xiàn)場勘查：該房屋建筑為 1 幢集車間，倉儲、辦公、 餐廳為一體的建筑物，房屋總建筑面積 2* ,* * * .97 平方米，總高 * 層，標(biāo)準(zhǔn)層高約 * 米，框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁、板，獨立基礎(chǔ)，砼外墻、磚內(nèi)墻。建筑南面 外墻面為灰色鋁塑板，東面、北面為面磚，大堂挑高約 7.* 米，室內(nèi)地面為大理石、 地毯、水磨石或環(huán)氧地坪，內(nèi)墻為大理石或乳膠漆刷白，石膏板或礦棉板吊頂，鋁合 金窗。該房屋使用、維護和保養(yǎng)正常，其建筑簡況參數(shù)如下： －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 建筑特征 結(jié)構(gòu)特征 建筑裝璜 2 建筑面積(m ) 2* * * * .97 跨度(m) 1* .* 0 柱、梁 乳膠漆 層數(shù) * 層高(m) * .0 內(nèi)墻 大理石、乳膠漆 基礎(chǔ) 獨立 柱距(m) 9.0 外墻 鋁塑板、面磚 結(jié)構(gòu)類型 框架 外墻 砼墻 門窗 鋁合金 大理石、地毯、水磨 建造年月 200* /* /11 內(nèi)墻 磚墻 樓地面 石、環(huán)氧地坪 （2）單位面積重置價格： 采用重編預(yù)算法，根據(jù)企業(yè)提供的數(shù)據(jù)資料及評估人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，依據(jù)《北 京市 2012 年房屋建筑與裝飾工程預(yù)算定額說明與計算規(guī)則》、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè) 委員會關(guān)于印發(fā)《關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅調(diào)整北京市建設(shè)工程計價依據(jù)的實施 意見》的通知（京建發(fā)〔201* 〕11* 號）和北京建設(shè)工程造價信息網(wǎng)公布的材料價格信 息確定單位面積重置單價。（不含增值稅） 序號 費用名稱 計算公式 計費率 金額（元） 1 預(yù)算價 人工費，材料費，機械費之和 * 1,* * * ,117 2 其中：人工費 人工費 9,* 1* ,17* * 材料費 材料費 * 2,19* ,* 2* * 機械費 機械費 17* ,* 1* 以第一章至第十七章的相應(yīng)部分除稅預(yù)算價為 * 安全文明施工費 * ,9* 7,22* 基數(shù)（不得重復(fù)）計算 * 企業(yè)管理費 ([1]+[* ]）×9.2* % 9.2* % * ,* 12,* 7* 7 社會保障費 [2]×1* .7* % 1* .7* % 1,* 7* ,* 2* * 住房公積金 [2]×* .* 9% * .* 9% * 11,29* 9 規(guī)費合計 [10]+[11] 20.2* % 1,* * * ,91* 10 利潤 （[1]+[* ]+[* ]）×7% 7.00% * ,* * * ,* * 7 11 專業(yè)工程造價 [1]+[* ]+[* ]+[9]+[10] * * ,* * * ,10* 12 總承包服務(wù)費 專業(yè)工程造價（不含設(shè)備費） 1.* 0% * * * ,777 1* 工程總造價 [11]＋[12] * 7,2* 0,* * 0 1* 前期費用 [1* ]×費率 * .* 0% 2,00* ,0* 1 1* 期間費用 ([1* ]+[1* ]])×費率 * .00% 2,9* 1,* 9* （[1* ]＋[1* ]）×利率×建筑周期÷2＋[1* ]× 1* 利息 * .* * % 1,* 9* ,* 2* 利率×建筑周期 （[1* ]＋[1* ]）×利潤率×建筑周期÷2＋[1* ] 17 開發(fā)利潤 * .* 0% 1,12* ,* 7* ×利潤率×建筑周期 1* 建設(shè)總造價 [1* ]＋[1* ]＋[1* ]＋[1* ]＋[17] * * ,71* ,* * 0 19 每平方米造價 [1* ]÷建筑面積 2,* 2* .00 根據(jù)上述計算確定單位面積重置價格 2,* 2* .00 元/平方米（取整）。 （* ）建筑面積確定： －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 根據(jù)企業(yè)提供的《房屋所有權(quán)證》，房產(chǎn)的建筑面積為 2* ,* * * .97 平方米。 （* ）成新率： 年限法理論成新率的確定： 計算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：該建筑物建于 200* 年 * 月，已使用 11.* 年。 尚可使用年限：參照國家建設(shè)部頒發(fā)的“房屋完損程度的評定標(biāo)準(zhǔn)”和建設(shè)部、 財政部發(fā)建綜（1992）* * 9 號有關(guān)不同結(jié)構(gòu)、用途房屋建（構(gòu)）筑物使用年限的規(guī)定， 該建筑物為 * 0 年，確定尚可使用年限為 * * .* 年。 按公式計算： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% ＝* * .* ÷（* * .* ＋11.* ）×100% ＝77%（取整） 確定年限法理論成新率為 77%。 打分法技術(shù)測定成新率的確定： 依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)測 定，采用打分法確定成新率。 具體打分情況表 部分 名稱 標(biāo)準(zhǔn) 實例狀況 打分 合計 修正系數(shù) 基礎(chǔ) 2* 有足夠承載能力、無不均勻下沉。 20 承重構(gòu)件 2* 基本完好。 20 結(jié)構(gòu)部 非承重墻 1* 外墻面稍有風(fēng)化。 12 7* * 0% 分 不滲漏。防水層、隔熱層、保溫層基本完好，排水 屋面 20 1* 基本暢通。 整體面層稍有裂縫，油漆尚好，塊料面層有縫，局 樓地面 1* 11 部脫落。 門窗 2* 少量開關(guān)不靈，油漆尚好。 22 裝修部 外裝飾 2* 稍有空鼓、裂縫和風(fēng)化。 1* 7* 10% 分 內(nèi)裝飾 2* 稍有空鼓、裂縫和風(fēng)化。 19 頂棚 2* 少量面層破裂。 19 設(shè)備部 給水 2* 上水基本暢通。 20 7* 10% 分 排水 2* 下水基本暢通。 20 －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 部分 名稱 標(biāo)準(zhǔn) 實例狀況 打分 合計 修正系數(shù) 電力 * 1 設(shè)備基本完好。 2* 照明 19 線路照明裝置基本完好。 1* 根據(jù)評估人員的經(jīng)驗及判斷該類房屋房屋，評分修正系數(shù)：結(jié)構(gòu)部分為 0.* 0、裝 修部分為 0.10、設(shè)備部分為 0.10。則成新率為： 按公式計算： 成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評分修正系數(shù)＋裝修打分×評分修正系數(shù)＋設(shè)備打分×評 分修正系數(shù)）÷100×100% ＝（7* ×0.* 0＋7* ×0.10＋7* ×0.10）÷100×100% ＝7* % 確定打分法技術(shù)測定成新率為 7* %。 綜合成新率的確定： 綜合成新率采用加權(quán)平均，理論年限法權(quán)數(shù)取 * ，技術(shù)打分法權(quán)數(shù)取 * 。則綜合成 新率公式為： 成新率＝（年限法理論成新率×權(quán)數(shù)＋打分法技術(shù)測定成新率×權(quán)數(shù)）÷總權(quán)數(shù) ＝（77%×* ＋7* %×* ）÷10 ＝7* %（取整） （* ）明細(xì)表序號 1* 廠房評估價值： 公式： 評估價值＝單位面積重置價×建筑面積×成新率 ＝2,* 2* .00×2* ,* * * .97×7* % ＝* 0,* * * ,* 7* .72 元 評估結(jié)論及分析 綜上，本次房屋建筑物類評估匯總表如下： 金額單位：元 科目 賬面凈值 評估凈值 增值額 凈值增值率 房屋建筑物、構(gòu)筑物 * 2,* * 2,107.* 0 * 7,0* * ,* * 1.1* * * ,721,* * * .7* 1* 9.20% 綜上所述，固定資產(chǎn)-房屋建筑物類評估增值其原因是企業(yè)獲得房屋時間較早，房 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 地產(chǎn)市場持續(xù)上漲或近年來建筑材料、人工、機械費用上漲所致，此外，房屋建（構(gòu)） 筑物會計所采用的折舊年限短于資產(chǎn)評估時房屋建筑物所采用的經(jīng)濟耐用年限也是導(dǎo) 致增值的另一主要原因。 八、 固定資產(chǎn)--設(shè)備類 1. 設(shè)備概況 北京伊諾爾吉印通 系印刷公司，主要印刷品為國地稅專用票據(jù)、體育彩票 及門票等其他印刷票據(jù)。 此次委評的設(shè)備分類賬面情況如下： 人民幣：元 設(shè)備名稱 數(shù)量 賬面原值 賬面凈值 機器設(shè)備 * 09 9* ,02* ,* * * .* * 19,* * * ,2* 7.* 9 運輸設(shè)備 7 * 9* ,0* 0.00 * 09,27* .* * 電子設(shè)備 1* 1 2,* 1* ,* 2* .* 9 1,* * 1,729.99 固定資產(chǎn)合計 * * 7 9* ,* * * ,9* 9.97 21,* * * ,2* * .11 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 * * 0,* * 9.* 0 固定資產(chǎn)凈額 1* 1,2* * ,* 00.* * * * ,2* * ,* * 2.11 該企業(yè)總擁有設(shè)備 * * 7 臺（套、輛），按其不同用途分為機器設(shè)備、運輸設(shè)備、 電子設(shè)備及其他設(shè)備三類 。 （1）機器設(shè)備 * 09 臺（套），主要有：信封機、十一色印刷機、粘書背機、10 色輪轉(zhuǎn)機、五色機、賽天使 * 2* 0 三頭印刷系統(tǒng)、賽天使 * 2* 0 墨流控制系統(tǒng)、電腦信 息印刷加工機 1* B、柯達噴墨系統(tǒng)、宮腰機 1* B、宮腰機 * 色、絲網(wǎng)膠印機組、絲網(wǎng)裝 置、絲網(wǎng)印刷機、單色圓網(wǎng)印刷機、叉車、分條機、雙層分切機、冷干機、變頻空壓 機、 下料機、商用表格撕頁機、數(shù)紙機、切紙機、收縮機、打包機、自動包裝機、照 排機、烘干裝置、干燥設(shè)備、賽天使噴墨、監(jiān)控系統(tǒng)、八色印刷機、太陽機、集中供 氣設(shè)備、熱膠涂布機、復(fù)卷機、防偽車間購干燥裝置、監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、條形碼 打印頭測試裝置、廢氣凈化裝置、套封機、廚房后勤辦公等設(shè)施，主要分布于企業(yè)各 廠房內(nèi)與場所。 （2） 運輸設(shè)備 7 輛，主要有：小型普通客車、轎車； －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （* ） 電子設(shè)備及其他設(shè)備 1* 1 臺（套），主要有：電腦、打印機、服務(wù)器、傳 真機、復(fù)印機、空調(diào)、投影儀、錄像機、掃描儀、音響設(shè)備、票證傳真分割機、數(shù)碼 噴墨系統(tǒng)等設(shè)施，主要分布于企業(yè)各車間、質(zhì)檢部門和各科室。 2. 現(xiàn)場勘察和調(diào)查 經(jīng)清查：機器設(shè)備明細(xì)表中有以下幾套設(shè)備，已調(diào)撥與準(zhǔn)備調(diào)撥： 設(shè)備編號 設(shè)備名稱 規(guī)格型號 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 存放地點 盤點結(jié)果 電腦信息印刷加工機 MVF1* D-0* 2N1 日本宮腰機械株式會社 1 已調(diào)撥 1* D 套封機 * * 00 科恩 1 已調(diào)撥 套封機 2* 00 科恩 1 已調(diào)撥 CPT 制版機 全勝 * 00 柯達（中國）投資吉印通 1 調(diào)撥上海 機器設(shè)備明細(xì)表中有以下幾套設(shè)備，按二手設(shè)備處置： 設(shè)備編號 設(shè)備名稱 規(guī)格型號 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 存放地點 備注 BJY－YH0* 2 書芯壓平機 定制 北京黎明橡膠加工廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－YH0* * 壓平機 定制 北京黎明橡膠加工廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－KY00* 氣泵 1 Z-0.21/10C 北京金環(huán)壓縮機廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－KY00* 氣泵 2 W-1.* * /7 北京金環(huán)壓縮機廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－TS00* 叉車 2.* T 北京叉車總廠 1 閑置 二手設(shè)備處置 BJY－YH01* 鉆孔機 河北玉田機械廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－YH01* 多定位打孔機 HX210 浙江瑞安宏機械吉印通 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 安徽省淮南市華生興機械有限公 BJY－YH0* * 電動切園角機 DQJ-* 0 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 司 BJY－YH0* * 熱合機 2* 00T 天津北新電子設(shè)備吉印通 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－YS01* 方箱龍頭機 P* 01 上海第五印刷機械廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－YS0* * 印刷圖象檢測儀 EE* 000 洛陽圣瑞機電技術(shù)吉印通 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－YS0* 7 紫外洪干機 FB-1000 瑞安市飛豹網(wǎng)印機械廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 BJY－YS0* * 吸氣手印臺 FEIBAO-X 型 瑞安市飛豹網(wǎng)印機械廠 1 閑置區(qū) 二手設(shè)備處置 博威單通道封裝 TURBOPLUS BJY－YS1* 0 德國博威（BOWE）公司 1 閑置二樓 二手設(shè)備處置 設(shè)備 －1* 1 機器設(shè)備明細(xì)表中有以下幾套設(shè)備，按報廢設(shè)備處置，以廢鋼處置： 規(guī)格 設(shè)備編號 設(shè)備名稱 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 盤點結(jié)果 備注 型號 調(diào)撥激光照排機 1 報廢 按報廢設(shè)備處置，以廢鋼處置 BJY－YQ00* sl* * c 沖版機 SL* * 天胤機電設(shè)備(上海)吉印通 1 閑置區(qū)/報廢 按報廢設(shè)備處置，以廢鋼處置 －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 現(xiàn)場勘察表明，企業(yè)有一套完整的設(shè)備管理制度，設(shè)備帳、卡、物基本相符，設(shè) 備的維護保養(yǎng)能正常開展，在用設(shè)備和儀器能滿足生產(chǎn)經(jīng)營活動需要。 * . 評估過程 （1）制定現(xiàn)場工作計劃 評估人員與企業(yè)相關(guān)設(shè)備管理人員接洽，根據(jù)企業(yè)設(shè)備特點提出需要提供的相 關(guān)資料清單；并劃分評估小組，制定現(xiàn)場設(shè)備勘察工作計劃。 （2）現(xiàn)場勘察 評估人員主要核對設(shè)備和車輛的規(guī)格型號和生產(chǎn)廠家等。同時評估人員現(xiàn)場對 設(shè)備的實際運行狀況進行了認(rèn)真觀察和記錄，并向現(xiàn)場使用維護人員就設(shè)備的使用維 護情況及達到的技術(shù)性能情況進行了解。 A. 對價值量較大的主要設(shè)備，按照設(shè)備的主要技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備運行情況和 測試報告，對設(shè)備的整體狀況，包括設(shè)備制造質(zhì)量、設(shè)備性能、故障頻率、負(fù)荷率、 維護保養(yǎng)、工作環(huán)境、真空壓力、溫度等進行勘察記錄，并進一步分析，以確定影響 設(shè)備成新率的各項調(diào)整系數(shù)。 B. 對價值量較小的一般設(shè)備及電子類設(shè)備，評估專業(yè)人員采用目測法，以其豐 富的經(jīng)驗作一般性技術(shù)判定； C. 對車輛，核實車名、型號、牌照號、出廠年月、啟用日期、載客座位數(shù)（或 載重量）、排氣量、行駛里程、事故及維修狀況等；對車輛的制造質(zhì)量、行駛性能、 維護保養(yǎng)、利用率、停放環(huán)境等進行勘察記錄，并進一步分析，以確定影響車輛成新 率的各項調(diào)整系數(shù)。 （* ）調(diào)查溝通 召開有關(guān)設(shè)備管理員和評估師參加的座談會，全面分析已掌握的情況，并進一 步補充完善，以便對設(shè)備的歷史與現(xiàn)狀作更全面的了解，對設(shè)備的技術(shù)先進性、經(jīng)濟 性等指標(biāo)進行考量，從而綜合判定設(shè)備是否存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等情況。 （* ）收集資料 詳細(xì)了解并收集設(shè)備管理、控制和維修制度以及各項制度的執(zhí)行情況，調(diào)查設(shè)備 －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 賬面價值構(gòu)成及調(diào)整變化情況和依據(jù)，查閱并復(fù)印了部分重大設(shè)備的采購合同、發(fā)票、 報關(guān)單、工藝說明、技術(shù)資料及設(shè)備修理記錄等，核查并復(fù)印運輸設(shè)備的車輛行駛證， 記錄車輛的實際行駛里程數(shù)等。 （* ）分析處理 利用我公司建立的價格信息庫和詢價網(wǎng)絡(luò)，確定主要設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備的購置價格， 并按照相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)確定運雜、基礎(chǔ)、安裝等各項費率，以最終合理確定設(shè)備的重 置全價； 根據(jù)所有現(xiàn)場勘察記錄、設(shè)備檢測報告以及向有關(guān)工作人員了解的關(guān)于設(shè)備利用 率、維護保養(yǎng)、故障率等情況，在全面了解設(shè)備的歷史與現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合設(shè)備的 運行狀況、技術(shù)性能、可靠性指標(biāo)及修理改造等情況，經(jīng)過綜合分析和對比，作為合 理確定設(shè)備成新率的依據(jù)； 最終由設(shè)備評估專家對主要設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備的評估進行討論研究，復(fù)核審定重置 全價與成新率的合理性，以求設(shè)備評估值更符合客觀實際。 * . 評估方法 重置成本法是指現(xiàn)時條件下重新購建一個與評估對象完全相同或基本類似的、全 新狀態(tài)的資產(chǎn)，并達到使用狀態(tài)所需要的全部成本，減去已經(jīng)發(fā)生的各類貶值，以確 定委估資產(chǎn)價值的一種評估方法。 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分 析以估測資產(chǎn)價值的評估方法。 收益法是指通過對委估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益，采用適宜的折現(xiàn)率折現(xiàn)，以確定評 估對象價值的評估方法。 由于國內(nèi)二手設(shè)備市場不發(fā)達，設(shè)備交易不活躍，難以獲取可比的案例，故不適 合采用市場法評估；再則因委估設(shè)備系整體用于企業(yè)經(jīng)營，不具有單獨獲利能力，或 獲利能力無法量化，故不適合采用收益法評估；而設(shè)備重置成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息則 來源較多，且因各類損耗造成的貶值也可以計量，故比較適合采用重置成本法； 綜上所述，本次對機器設(shè)備的評估方法主要為重置成本法。 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 計算公式為： 評估值=重置全價×成新率。 1、重置全價的確定： 重置全價由評估基準(zhǔn)日時點的現(xiàn)行市場價格和運雜、安裝調(diào)試費及其它合理費用 組成，一般均為更新重置價，即： 重置全價=重置現(xiàn)價＋運雜、安裝調(diào)試費＋其它合理費用 =重置現(xiàn)價×（1＋運雜安裝費費率）＋其它合理費用 根據(jù) 200* 年 11 月 10 日發(fā)布的《吉印通 人民共和國國務(wù)院令第 * * * 號》、自 2009 年 1 月 1 日起施行的《吉印通 人民共和國增值稅暫行條例》之第八條規(guī)定：“納稅人購進貨 物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額為進項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中扣除?！?由于企業(yè)購入固定資產(chǎn)的增值稅額可從銷項稅額中抵扣，故設(shè)備的重置全價應(yīng)扣 除增值稅，即： 重置全價=設(shè)備現(xiàn)價×（1+運雜、安裝費費率）＋其它合理費用－增值稅額 （1）進口設(shè)備的重置全價的確定： 重置全價=CIF 價＋關(guān)稅＋增值稅＋外貿(mào)手續(xù)費＋銀行財務(wù)費＋商檢費＋國內(nèi)運輸 費＋設(shè)備基礎(chǔ)費＋安裝調(diào)試費＋其它合理費用-增值稅額 增值稅額= CIF 價×（1+關(guān)稅率）×增值稅率 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額= CIF 價×（1+關(guān)稅率）×增值稅率+（設(shè)備 現(xiàn)價×運雜安裝費率）÷1.11×0.11 CIF 價的取價依據(jù)： 向《機電產(chǎn)品報價手冊》的編纂機構(gòu)“機械工業(yè)信息研究院機械工業(yè)出版社”咨 詢?nèi)〉茫?通過向外商在中國的代理機構(gòu)進行咨詢?nèi)〉茫?根據(jù)原設(shè)備合同價進行功能類比分析比較及市場行情調(diào)整確定。 關(guān)稅、增值稅的確定：查詢 201* 版《中國海關(guān)報關(guān)實用手冊-進出口關(guān)稅稅則》 確定； 銀行財務(wù)費、外貿(mào)手續(xù)費、商檢費等費率及國內(nèi)運輸費率、設(shè)備基礎(chǔ)費率、設(shè)備 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 安裝費率，按《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中的指標(biāo)確定；或根據(jù)《機械工業(yè)建 設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)》規(guī)定的費率確定。 其它合理費用主要指對價值量大，建設(shè)期較長的設(shè)備，按合同的付款方式、不同 期的貸款利率，計算其資金成本； 對國內(nèi)已有相同功能可替代的進口設(shè)備，根據(jù)替代原則，以國內(nèi)相同功能設(shè)備的 重置價為基數(shù)，按與進口設(shè)備的功能、質(zhì)量、性能等方面的差異進行性價比的調(diào)正后 確定重置價。 （2）國產(chǎn)設(shè)備重置全價的確定： 重置全價=設(shè)備現(xiàn)價×（1+運雜、安裝費費率）＋其它合理費用－增值稅額 增值稅額=設(shè)備現(xiàn)價÷1.17×0.17 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額=設(shè)備現(xiàn)價÷1.17×0.17+（設(shè)備現(xiàn)價×運雜 安裝費率）÷1.11×0.11 設(shè)備現(xiàn)價的取價依據(jù)： 通過向生產(chǎn)制造廠詢價； 查詢《機電產(chǎn)品報價手冊》取得； 查詢《全國資產(chǎn)評估價格信息》取得； 查詢《機電設(shè)備評估價格信息》取得； 參考原設(shè)備合同價進行功能類比分析比較結(jié)合市場行情調(diào)整確定； 電子類設(shè)備查詢《史博泰手冊》、《太平洋電腦網(wǎng)》等信息取得； 對無法詢價及查閱到價格的設(shè)備，參照類似設(shè)備的現(xiàn)行市價經(jīng)調(diào)整估算確定。 運雜、安裝費的確定： 按《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中的指標(biāo)確定；或根據(jù)《機械工業(yè)建設(shè)項目 概算編制辦法及各項概算指標(biāo)》中，有關(guān)設(shè)備運雜費、設(shè)備基礎(chǔ)費、安裝調(diào)試費概算 指標(biāo)，并按設(shè)備類別予以確定。 其它合理費用：主要是指資金成本，對建設(shè)周期長、價值量大的設(shè)備，按建設(shè)周 期及付款方法計算其資金成本；對建設(shè)周期較短，價值量小的設(shè)備，其資金成本一般 不計。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （* ）運輸設(shè)備重置全價的確定：（ 車輛重置全價=車輛現(xiàn)價+車輛購置稅＋其它費用-增值稅額 增值稅額=車輛現(xiàn)價÷1.17×0.17 重置現(xiàn)價的確定通過查閱《中國汽車網(wǎng)》、《易車網(wǎng)》、《全國國產(chǎn)及進口汽車報價》 取得； 車輛購置稅為不含稅購置價的 10%； 其它費用主要包括：驗車費、拍照費、固封費、拓鋼印費等，一般取 1000 元。 2、成新率的確定： （1） 對價值量較大的重點、關(guān)鍵設(shè)備成新率的確定：在年限法理論成新率的基 礎(chǔ)上，再結(jié)合各類因素進行調(diào)整，最終合理確定設(shè)備的綜合成新率，計算公式： 綜合成新率= 理論成新率×調(diào)整系數(shù) K 其中： 理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 調(diào)整系數(shù) K=K1×K2×K* ×K* ×K* 等，即： 綜合成新率= 理論成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* 各類調(diào)整因素主要系設(shè)備的原始制造質(zhì)量、設(shè)備的運行狀態(tài)及故障頻率、維護保 養(yǎng)（包括大修理等）情況、設(shè)備的利用率、設(shè)備的環(huán)境狀況等。 （2） 對價值量較小的一般設(shè)備及電子類設(shè)備，直接采用使用年限法確定成新率， 計算公式： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 尚可使用年限依據(jù)評估專業(yè)人員的豐富經(jīng)驗，結(jié)合設(shè)備的實際運行狀態(tài)確定。 （* ）對車輛成新率的確定： 參照商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、環(huán)境保護部 201* 年 1 月 1* 日發(fā) 布的關(guān)于《機動車強制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中的車輛規(guī)定報廢年限和報廢行駛里程數(shù)，結(jié) 合《資產(chǎn)評估常用參數(shù)手冊》中關(guān)于“車輛經(jīng)濟使用年限參考表”推算確定的車輛經(jīng) 濟使用年限和經(jīng)濟行駛里程數(shù)，并以年限成新率作為車輛基礎(chǔ)成新率，以車輛的實際 行駛里程數(shù)量化為車輛利用率修正系數(shù)，再結(jié)合其它各類因素對基礎(chǔ)成新率進行修正， －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 最終合理確定設(shè)備的綜合成新率。 計算公式： 綜合成新率=年限成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* 由于平均年限法計算的成新率太高，導(dǎo)致客觀上車輛的評估值嚴(yán)重背離了市場價 值。車輛作為一種特殊的設(shè)備，其啟用以后各年之損耗的價值內(nèi)涵是不同的，隨著使 用年限的延長，其各部位有形損耗逐年加大，車輛的剩余價值會越來越小，因此，車 輛的各年損耗值應(yīng)呈遞減趨勢，即第一年最大，以后各年的實際損耗價值都相應(yīng)較前 一年小。因此采用以“余額折舊法”的概念根據(jù)車輛的已使用年限計年限成新率； ①年限成新率的確定： 計算公式： 年限成新率=（1-d）n ×100% 式中： d 1 N 1 / N =車輛使用首年后的損耗率 1-d = 車輛使用首年后的成新率 N = 車輛經(jīng)濟耐用年限 1/N = 車輛平均年損耗率 n = 車輛實際已使用年限 ②修正系數(shù) K 的確定： K1 為車輛原始制造質(zhì)量；K2 為車輛維護保養(yǎng)情況；K* 為車況及車輛運行狀態(tài)； K* 為車輛利用率；K* 為車輛停放環(huán)境狀況。 其中 K* “車輛利用率”的確定： 依據(jù)車輛的經(jīng)濟行駛里程數(shù)和經(jīng)濟使用年限，推算已使用年限的額定行駛里程數(shù)， 再以實際行駛里程數(shù)與額定行駛里程數(shù)的差異數(shù)除以車輛經(jīng)濟行駛里程數(shù)來確定車輛 的利用率，具體計算公式如下： 已使用年限額定行駛里程數(shù)=經(jīng)濟行駛里程數(shù)÷經(jīng)濟使用年限×已使用年限 車輛利用率修正系數(shù)=1-（實際行駛里程數(shù)-額定行駛里程數(shù)）÷經(jīng)濟行駛里程數(shù) * . 評估實例 例 1、（機器設(shè)備評估明細(xì)表第 10 項 ） －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 設(shè)備編號：BJY－YS00* 設(shè)備名稱：電腦信息印刷加工機 1* B 規(guī)格型號：MVF1* B 制造廠家：日本宮腰機械株式會社 啟用年月：200* 年 11 月 帳面原值：7,* 01,* * * .00 元 帳面凈值：7* 0,1* * .* 0 元 設(shè)備簡介： 該設(shè)備是高品質(zhì)印刷設(shè)備，主要由傳動系統(tǒng)、輸紙系統(tǒng)、印刷系統(tǒng)、輸墨與潤濕 系統(tǒng)、加工折頁系統(tǒng)、收紙系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)及操作系統(tǒng)等組成。 （1）重置全價的確定： 重置全價=CIF 價＋關(guān)稅＋增值稅＋外貿(mào)手續(xù)費＋銀行財務(wù)費＋商檢費＋國內(nèi)運輸 費＋設(shè)備基礎(chǔ)費＋安裝調(diào)試費＋其它合理費用-增值稅額 增值稅額=CIF 價×（1+關(guān)稅率）×增值稅率 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額= CIF 價×（1+關(guān)稅率）×增值稅率+（設(shè)備 現(xiàn)價×運雜安裝費率）÷1.11×0.11 CIF 價的確定： 經(jīng)向“上海豹馳印刷設(shè)備國際貿(mào)易吉印通 ”（日本宮腰機械株式會社中國代理） 咨詢，獲得的信息電腦信息印刷加工機 1* B 評估基準(zhǔn)日的 CIF 價約為 * * 0,000.00 美元。 評估基準(zhǔn)日人 民幣美元外匯匯率 市場中間價為 * .9* 70: 1。 據(jù)查 201* 版《中國海關(guān)報關(guān)實用手冊-進出口關(guān)稅稅則》：企業(yè)引進該設(shè)備的稅則 稅列號為 * * * * 1* 1100，其關(guān)稅率為 10%，增值稅率為 17%。 根據(jù)《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中關(guān)于“進口設(shè)備費用計算辦法”之規(guī)定： 外貿(mào)手續(xù)費率為 CIF 價的 1.* % 本次評估費率取 1.* % 銀行財務(wù)費率為 CIF 價的 0.* ～0.* % 本次評估費率取 0.* % 商檢費率為 CIF 價的 0.1% 本次評費率取 0.1% 國內(nèi)運輸費率為 CIF 價的 1～2% 本次評估費率取 1.0% 設(shè)備基礎(chǔ)費率為 CIF 價的 0.* ～2.0% 本次評估費率取 1.0% －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 設(shè)備安裝費率為 CIF 價的 2.0-* .0% 本次評估費率取 * .0% 設(shè)備購置及安裝期：從合同簽訂至設(shè)備到廠為 0.* 2 年，設(shè)備安裝調(diào)試期為 0.2* 年，總建設(shè)周期為 0.* 7 年； 付款方式：合同簽訂時，支付 CIF 價的 1* %定金（計息期為 0.* 7 年），貨到后再付 CIF 價的 * 0 %及外貿(mào)手續(xù)費等各項費用(計息期為 0.2* 年)，安裝調(diào)試結(jié)束后支付余款 待 * %（計息期為零）； 利率：評估基準(zhǔn)日一年以內(nèi)（含一年）銀行貸款年利率為 * .* * %;一至五年（含五 年）銀行貸款年利率 * .7* %； 電腦信息印刷加工機 1* B 重置全價計算表： 費率/稅率/ 序號 項目 付款比例 周期 計算公式 幣種 金額 利率 1 CIF 價 美元 * * 0,000.00 匯率 * .9* 70 2 CIF 價 （1）×匯率 RMB * ,* * * ,720.00 * 關(guān)稅 10% (2)×關(guān)稅率 RMB * * * ,* 72.00 * 增值稅 17% （2）×(1+關(guān)稅率)×增值稅率 RMB 72* ,* * 2.* * * 進口稅費 （* ）+（* ） RMB 1,11* ,91* .* * * 外貿(mào)手續(xù)費 1.* % （2）×外貿(mào)手續(xù)費率 RMB * * ,270.* 0 7 銀行財務(wù)費 0.* % （2）×銀行財務(wù)費率 RMB 1* ,* * * .* * * 商檢費 0.1% （2）×商檢費率 RMB * ,* * * .72 9 進口費用小計 （* ）+（7）+（* ） RMB 77,* 9* .* 0 10 運雜費 1.0% （2）×運雜費率 RMB * * ,* * 7.20 11 設(shè)備到廠費用小計 （9）+（10） RMB 11* ,* * 1.* 0 12 基礎(chǔ)費 1.0% （2）×基礎(chǔ)費率 RMB * * ,* * 7.20 1* 安裝費 * % （2）×安裝費率 RMB 11* ,* * 1.* 0 1* 基礎(chǔ)費、安裝費小計 （12）+（1* ） RMB 1* * ,* * * .* 0 1* 設(shè)備首付款資金成本 1* % 0.* 7 * .* * % （2）×付款比例×建設(shè)周期×利率 RMB 1* ,9* * .02 1* 設(shè)備到貨付款資金成本 * 0% 0.2* * .* * % （2）×付款比例×建設(shè)周期×利率 RMB * * ,797.0* －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 費率/稅率/ 序號 項目 付款比例 周期 計算公式 幣種 金額 利率 17 設(shè)備到廠時費用資金成本 0.2* * .* * % 【（* ）+(11)】×建設(shè)周期×利率 RMB 1* ,* 92.09 1* 基礎(chǔ)費、安裝費資金成本 均投 0.2* * .* * % （1* ）×建設(shè)周期×利率×0.* RMB * * * .9* 19 資金成本小計 （1* ）+（1* ）+（17）+（1* ） RMB * * ,017.10 20 設(shè)備重置全價 （2）+（11）+（1* ）+（19） * ,* * * ,* * 2.1* 增值稅+（運雜費+基礎(chǔ)費+安裝 21 扣除增值稅 費)/1.11*11% （* ） RMB 7* * ,* 91.2* +(10+12+1* )/1.11*11% 22 取整 （20）-（21） RMB * ,* 90,900.00 電腦信息印刷加工機 1* B 重置全價為 * ,* 90,900.00 元 （2）成新率的確定： 該設(shè)備已使用 11.2 年，據(jù)估測尚可使用 * 年。 綜合成新率= 理論成新率×調(diào)整系數(shù) K 理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% =* ÷（11.2＋* ）×100% =* 1%（取整） 調(diào)整系數(shù) K=K1×K2×K* ×K* ×K* 該設(shè)備系進口設(shè)備，原始制造質(zhì)量較好，故 K1=1.00； 該設(shè)備的日常維護保養(yǎng)一般，外觀欠整潔，故 K2=0.9* ； 該設(shè)備輸紙系統(tǒng)有時有故障，故 K* =0.9* ； 該設(shè)備自投入使用以來，每天按正常班次運行，使用頻率正常，故 K* =1.00； 該設(shè)備所在的機加工車間，無酸、堿霧氣腐蝕，環(huán)境狀況正常，故 K* =1.00； 綜合成新率= 理論成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* =* 1%×1.00×0.9* ×0.9* ×1.00×1.00 =* 0%（取整） （* ）評估值的確定： 評估值=重置全價×綜合成新率 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 =* ,* 90,900.00×* 0% = 1,* 77,270.00 元。 例 2、（機器設(shè)備評估明細(xì)表第 * 7 項 ） 設(shè)備編號：BJY－YS0* 0 設(shè)備名稱：八色印刷機 規(guī)格型號：太陽 TOF-* 00DAWS 制造廠家：上海新閔太陽印刷機械吉印通 啟用年月：201* 年 * 月 帳面原值：1,* * 7,* 21.* * 元 帳面凈值: 7* 1,* 2* .97 元 設(shè)備簡介：該設(shè)備是印刷專用設(shè)備，主要由進紙系統(tǒng)、印刷系統(tǒng)、噴墨系統(tǒng)、伺 服系統(tǒng)、檢測與定位系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)及操作系統(tǒng)等組成等部分組成。 （1）重置全價的確定： 重置全價=重置現(xiàn)價＋合理費用 =重置現(xiàn)價×(1＋運雜安裝基礎(chǔ)費率)+ 資金成本－增值稅額 增值稅額=設(shè)備現(xiàn)價÷1.17×0.17 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額=設(shè)備現(xiàn)價÷1.17×0.17+（設(shè)備現(xiàn)價×運雜 安裝費率）÷1.11×0.11 經(jīng)向上海新閔太陽印刷機械吉印通 咨詢，獲得的信息八色印刷機重置現(xiàn)價為 1,0* 0,000.00 元 運雜安裝基礎(chǔ)費：根據(jù)《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中關(guān)于的“機械設(shè)備費 用計算辦法”之規(guī)定： 運雜費率為設(shè)備原值的 1～2% 本次評估取 1% 基礎(chǔ)費率設(shè)備原值的 1～2% 本次評估取 1% 設(shè)備安裝、調(diào)試費率為設(shè)備原值的 2~* % 本次評估取 * % 設(shè)備購置及安裝期：從合同簽訂至設(shè)備到廠為 0.* 2 年，設(shè)備安裝調(diào)試期為 0.2* 年，總建設(shè)周期為 0.* 7 年； －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 付款方式：合同簽訂時，支付 CIF 價的 * 0%定金（計息期為 0.* 7 年），貨到后再付 CIF 價的 * * %及外貿(mào)手續(xù)費等各項費用(計息期為 0.2* 年)，安裝調(diào)試結(jié)束后支付余款 待 * %（計息期為零）； 利率：評估基準(zhǔn)日一年以內(nèi)（含一年）銀行貸款年利率為 * .* * %;一至五年（含五 年）銀行貸款年利率 * .7* %； 八色印刷機重置全價計算表： 付款 周期 費率/稅 序號 項目 計算公式 金額（元） 比例 (年） 率/利率 1 重置現(xiàn)價 1,0* 0,000.00 2 其中增值稅額 17% （1）/1.17×增值稅率 1* * ,92* .0* * 運雜費 1.0% （1）×運雜費率 10,* 00.00 * 基礎(chǔ)費 1.0% （1）×基礎(chǔ)費率 10,* 00.00 * 安裝費 * .0% （1）×安裝費率 * 2,* 00.00 * 基礎(chǔ)費、安裝費小計 （* ）+（* ） * * ,000.00 7 設(shè)備首付款資金成本 * 0% 0.* 7 * .* * % （1）×付款比例×建設(shè)周期×利率 9,* * 2.9* * 設(shè)備進度款資金成本 * * % 0.2* * .* * % （1）×付款比例×建設(shè)周期×利率 7,* * * .2* 9 運雜費資金成本 0.2* * .* * % （2）×建設(shè)周期×利率 117.* * 10 基礎(chǔ)費、安裝費資金成本 均投 0.2* * .* * % （* ）×建設(shè)周期×利率×0.* 29* .* * 11 資金成本小計 （7）+（* ）+（9）+（10） 17,* * * .* 1 12 設(shè)備重置全價 （1）+（* ）+（* ）+（11） 1,1* 2,2* * .* 1 增值稅+(運雜費+基礎(chǔ)費+安裝費)/1.11*11% 扣除增值稅 1* * ,* * * .70 (2) +｛(* )+（* ）/1.11*11%｝ 1* 扣除增值稅設(shè)備重置全價 （12）-（1* ） 99* ,9* * .* 1 取整 99* ,900.00 八色印刷機重置全價為 99* ,900.00 元（取整） （2）成新率的確定： 該設(shè)備已使用 2.7 年，據(jù)估測尚可使用 1* 年。 綜合成新率= 理論成新率×調(diào)整系數(shù) K 理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% =1* ÷（2.7＋1* ）×100% =* * %（取整） 調(diào)整系數(shù) K=K1×K2×K* ×K* 該設(shè)備系國內(nèi)專業(yè)公司制造，該的原始制造質(zhì)量較好，故 K1=1.00； 該設(shè)備的日常維護保養(yǎng)一般，故 K2=0.9* ； －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 該設(shè)備進紙系統(tǒng)有時有故障，故 K* =0.9* ； 該設(shè)備自投入使用以來，每天按正常班次運行，使用頻率正常，故 K* =1.00； 該設(shè)備所在的機加工車間，無酸、堿霧氣腐蝕，環(huán)境狀況正常，故 K* =1.00； 調(diào)整系數(shù) K=K1×K2×K* ×K* ×K* 綜合成新率=理論成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* =* * %×1.00×0.9* ×0.9* ×1.00×1.00 =* 0%（取整） （* ）評估值=重置全價×綜合成新率 =99* ,900.00×* 0% = 799,120.00 元。 例 * ：運輸設(shè)備評估明細(xì)表第 * 項 牌照號碼：京 Q0NU* * 車輛類型：轎車 廠牌型號：別克 SGM72* 0EAAB 制造廠家：上海通用汽車吉印通 啟用年月：201* 年 7 月 賬面原值: 1* 7,900.00 元 賬面凈值: 1* 2,* 0* .00 元 （1） 重置全價的確定： 重置全價=車輛現(xiàn)價＋車輛購置稅＋其它費用-增值稅額 經(jīng)由上海通用汽車吉印通 咨詢，獲得的信息該車輛的重置現(xiàn)價為 1* * ,100.00 元 購置稅=（含稅車價÷1.17）×10% 其他費用= 1000 元（包括手續(xù)費等） 別克 SGM72* 0EAAB 轎車重置全價計算表： 序號 項目 付款比例 周期(年） 費率/稅率 計算公式 金額（元） 1 車輛重置現(xiàn)價 1* * ,100.00 2 其中增值稅額 17% （1）/1.17×增值稅率 2* ,7* 9.* 7 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 * 購置附加稅 10% （1）/1.17×購置附加稅率 1* ,7* * .0* * 各項費用 * 00.00 * 重置全價 （1）+（* ）+（* ） 200,* * * .0* * 扣除增值稅后車輛重置全價 （* ）-（2） 17* ,* * * .* 7 取整 17* ,* 00.00 別克 SGM72* 0EAAB 轎車重置全價為 17* ,* 00.00 元（取整） 綜合成新率的確定: 參照商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、環(huán)境保護部 201* 年 1 月 1* 日發(fā) 布的關(guān)于《機動車強制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中的車輛規(guī)定報廢年限和報廢行駛里程數(shù)，結(jié) 合《資產(chǎn)評估常用參數(shù)手冊》中關(guān)于“車輛經(jīng)濟使用年限參考表”推算確定的車輛經(jīng) 濟使用年限和經(jīng)濟行駛里程數(shù)，并以年限成新率作為車輛基礎(chǔ)成新率，以車輛的實際 行駛里程數(shù)量化為車輛利用率修正系數(shù)，再結(jié)合其它各類因素對基礎(chǔ)成新率進行修正， 最終合理確定設(shè)備的綜合成新率。 計算公式： 綜合成新率=年限成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* 該車輛系小型普通客車，經(jīng)濟使用年限為 1* 年，經(jīng)濟行駛里程數(shù)為 * 0 萬公里， 現(xiàn)已使用 1.* 年，已行駛 21,* 00 公里。 ①年限成新率的確定： 年限成新率=（1-d）n×100% 式中： d 1 1 / N =車輛使用首年后的損耗率 N 1-d = 車輛使用首年后的成新率 N = 車輛經(jīng)濟耐用年限=1* 年 1/N = 車輛平均年損耗率=1/1* n = 車輛實際已使用年限=1.* 年 d 1 N 1 / N = 1 1* 1 / 1* = 1- 0.* * * * = 0.1* * 2 n 年限成新率=（1-d） ×100% = ( 1-0.1* * 2)1.* ×100% －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 = 0.* * * * 1.* ×100% =77.* 7% ② K 系數(shù)的確定： 修正系數(shù) K=K1×K2×K* ×K* ○該車輛系上海通用汽車吉印通 制造，原始制造質(zhì)量較好，故 K1=1.00； ○該車輛整體的維護保養(yǎng)工作一般，故 K2=0.9* ； ○該車輛輪胎花紋已有輕度磨損，故 K* =0.9* ； 車輛利用率修正系數(shù) K* 的確定： 該車輛已使用 1.* 年，已行駛 21,* 00 公里， 已使用年限額定行駛里程=經(jīng)濟行駛里程數(shù)÷經(jīng)濟使用年限×已使用年限 =* 00,000÷1* ×1.* = * * ,000 公里 實際行駛里程與額定行駛里程差異=21,* 00- * * ,000=-* * ,700.00 公里 ○車輛利用率修正系數(shù) K* =1-（-* * ,700.00÷* 00000）=1.0* ○該車輛無固定車庫露天停放，故 K* =0.99； 綜合成新率=年限成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* =77.* 7%×1.00×0.9* ×0.9* ×1.0* ×0.99 =7* %（取整） （* ）評估值=重置全價×綜合成新率 =17* ,* 00.00×7* % = 1* * ,* 0* .00 元 例 * ：電子設(shè)備及其它設(shè)備評估明細(xì)表第 1 項 設(shè)備名稱：打印機 規(guī)格型號：OCE-* 00 制造廠家：奧西 啟用年月：201* 年 12 月 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 賬面原值: * 72,120.00 元 賬面凈值: * 02,1* * .* 0 元 （1）重置全價的確定： 重置全價=重置現(xiàn)價＋合理費用 =重置現(xiàn)價×(1＋運雜安裝基礎(chǔ)費率)+ 資金成本－增值稅額 經(jīng)向奧西辦公設(shè)備(上海)吉印通 咨詢，獲得的信息 OCE-* 00 打印機現(xiàn)價為 * 91,000.00 元， 運雜安裝基礎(chǔ)費：該電子類設(shè)備購置價含運費，且設(shè)備無需基礎(chǔ)及安裝，故運雜 安裝基礎(chǔ)費不計； 資金成本：設(shè)備為現(xiàn)貨供應(yīng)，故資金成本不計； 重置全價=重置現(xiàn)價－增值稅額 = * 91,000.00 -* 91,000.00 ÷1.17×17% = * 19,700.00 元（取整） （2）成新率的確定： 該設(shè)備屬于一般電子類設(shè)備，直接采用使用年限法確定成新率， 計算公式： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 該設(shè)備已使用 2.1 年，據(jù)估測尚可使用 * 年。 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% =* ÷（2.1＋* ）×100% =* 9%（取整） （* ）評估值=重置全價×成新率 = * 19,700.00×* 9% =2* 7,* 2* .00 元 * . 評估結(jié)論及分析 具體評估結(jié)果賬面情況如下： －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 人民幣：元 設(shè)備名稱 賬面凈值 評估凈值 增值額 增值率% 機器設(shè)備 19,* * * ,2* 7.* 9 2* ,* 91,121.70 * ,* * 7,* * * .01 22.2* 運輸設(shè)備 * 09,27* .* * * 9* ,9* * .00 -1* ,* 1* .* * -* .7* 電子設(shè)備 1,* * 1,729.99 1,* * 1,* 97.00 -* 0,1* 2.99 -* .27 固定資產(chǎn)合計 21,* * * ,2* * .11 2* ,7* * ,* * 1.70 * ,2* 2,* * 7.* 9 19.9* 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 * * 0,* * 9.* 0 -* * 0,* * 9.* 0 -100 固定資產(chǎn)凈額 20,92* ,* * * .71 2* ,7* * ,* * 1.70 * ,721,* * * .19 17.79 經(jīng)分析：本次評估增值的原因主要有以下幾點： （1）由于企業(yè)財務(wù)對機器設(shè)備的折舊較快，賬面凈值較低，而評估是依據(jù)設(shè)備的 經(jīng)濟耐用年限結(jié)合設(shè)備的實際狀況確定成新率的，比較客觀地反映了設(shè)備的實際價值， 二者有差異，致使評估增值； （2）由于近年來運輸設(shè)備的重置價有較大幅度的下降，故致使運輸設(shè)備評估減值； （* ）近年來電子類設(shè)備更新較快，價格下滑幅度較大，故致使電子設(shè)備評估減值。 九、 無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 評估范圍及對象 本次納入無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)評估范圍的共有 1 塊土地，位于北京經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū) 71 號街區(qū)（康定街 * 號），賬面值為 7,21* ,* 02.99 元，土地使用權(quán)狀況和賬面 值如下： 2 序號 土地權(quán)證編號 土地位置 用地性質(zhì) 終止日期 開發(fā)程度 面積 m 賬面價值（元） 開港澳臺國用（200* ）字 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 71 號 1 出讓工業(yè)用地 20* * /* /17 七通一平 21,* 1* .70 7,21* ,* 02.99 第 12 號 街區(qū) 評估人員對委托評估的無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)的權(quán)屬調(diào)查，核實土地使用權(quán)利狀 況、使用面積、使用年限、開發(fā)程度、他項權(quán)利和坐落等有關(guān)事項。了解評估對象是 否存在抵押、擔(dān)保等影響資產(chǎn)評估的重大事項。并對委估土地使用權(quán)所對應(yīng)的地塊進 行了實地勘察，調(diào)查土地使用權(quán)的土地性質(zhì)、用途、面積、容積率、四至、周邊環(huán)境 及土地利用開發(fā)情況等。 資產(chǎn)清查 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 1、權(quán)利狀況： 經(jīng)查國有土地使用證（編號《開港澳臺國用（200* ）字第 12 號》），企業(yè)以出讓 方式取得上述土地使用權(quán)，證載權(quán)利人為北京伊諾爾印刷技術(shù)開發(fā)吉印通 ，該公司 后更名為北京伊諾爾吉印通 ，國有土地使用證未作變更。 2、賬面構(gòu)成情況： 土地原始入賬價值為 9,9* 2,* 02.00 元，為土地出讓金，現(xiàn)賬面值為 7,21* ,* 02.99 元。 * 、土地利用狀況： 委估宗地位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)康定街 * 號，截至本次評估基準(zhǔn)日，委估對象 土地為企業(yè)自用，建有地上建筑物 * 幢，包括 1 幢集車間，倉儲、辦公、餐廳為 1 體 的建筑物和 2 個門衛(wèi)室，地面平整、場地硬化，紅線外七通一平，內(nèi)部管道、線路鋪 設(shè)完畢，可正常開展生產(chǎn)經(jīng)營。 * 、他項權(quán)利限制情況： 無。 * 、出租情況： 無。 * 、本次評估，按照房地分離的思路，對地上建筑物和土地使用權(quán)分別評估。 評估依據(jù) （1）《吉印通 人民共和國土地管理法》； （2）吉印通 人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》GB/T1* * 0* -201* ； （* ）北京市國土資源局公布的成交案例； （* ）北京市基準(zhǔn)地價更新成果 201* 版。 土地評估的基本方法 土地評估一般采用的基本方法有：市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近 法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等，需根據(jù)不同用途分別選取合適的方法評估。 土地用途主要可以分為：1）居住用地；2）工業(yè)用地；* ）商業(yè)、旅游、娛樂用地； －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 * ）綜合用地；* ）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育或者其它用地。 對于居住用地，宜選用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法， 對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 對于工業(yè)用地，宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。在特殊 情況下，也可采用收益法。 對于商業(yè)、旅游、娛樂用地，宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地 價系數(shù)修正法估價。 綜合用地宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價。 評估技術(shù)思路及具體評估過程 根據(jù)評估目的和估價對象的特點和實際情況，以及收集資料分析，委估對象屬于 工業(yè)用地，本次采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對其土地使用權(quán)價值進行評估。 a.適用評估方法的理由：近年來周邊相似土地的成交案例較多，有活躍的公開市 場，同時屬于北京市工業(yè)六級地段，可以用市場比較法體現(xiàn)其市場價值并以基準(zhǔn)地價 系數(shù)修正法進行驗證。 b. 不適評估方法的理由：企業(yè)已在地上自建廠區(qū)，預(yù)計未來不太可能重新開發(fā)該 處地塊，因此不適于假設(shè)開發(fā)法評估，同時該區(qū)域土地均為工業(yè)企業(yè)自用，沒有空地 出租情況，也不適于收益法評估。 1.市場比較法： 是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場 上交易的類似地產(chǎn)進行比較，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與 待估土地使用權(quán)進行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定待估土地使用權(quán)價 值的方法。 采用市場比較法求取土地使用權(quán)價格的公式如下： 土地評估值＝比較實例宗地價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域 因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。 即 V＝VB×A×B×D×E 式中：V：待估宗地價格； －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 VB：比較實例價格； A：待估宗地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)／比較實例宗地情 況指數(shù) B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù) D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù) 在對可比案例進行系數(shù)調(diào)整時，需分別考慮其交易情況、市場狀況、區(qū)域因素和 個別因素的影響。 a.交易情況的修正應(yīng)考慮交易價格的客觀合理，對各類可能造成可比實例交易價 格偏離正常市場價格的因素需進行相應(yīng)的修正。 現(xiàn)我國土地使用權(quán)主要通過市場公開招拍掛取得，一般需選取實際成交的案例， 若案例不足可選取基準(zhǔn)日近期的公開掛牌但未實際成交的案例，但其一般會低于最終 成交價，需注意修正。 對于交易情況因素，根據(jù)實際情況分析并確定打分系數(shù)后，再進行修正計算，其 具體公式為： 100 可比實例交易價格 正常交易價格 交易狀況打分指數(shù) b.對于土地使用權(quán)的市場狀況而言，由于可比實例的交易日期往往不為基準(zhǔn)日當(dāng) 天，期間的土地市場行情可能出現(xiàn)了變化，比如國家宏觀調(diào)控政策、各地政府批地規(guī) 劃、銀行利率、經(jīng)濟環(huán)境等改變造成的市場狀況變動，一般根據(jù)宗地所在地的相應(yīng)國 有土地使用權(quán)監(jiān)測指數(shù)或相關(guān)市場指數(shù)進行修正，具體修正公式為： 基準(zhǔn)日市場指數(shù) 可比實例的交易價格× 交易日市場指數(shù) ＝可比實例在基準(zhǔn)日的可比價格 工業(yè)用地的區(qū)域因素及個別因素 c.區(qū)域因素 聚集程度：對于工業(yè)用途的宗地，其周邊相似廠區(qū)、工廠的產(chǎn)業(yè)聚集度對企業(yè)的 品牌效應(yīng)、相關(guān)扶持政策具有一定影響，包括國家級高新產(chǎn)業(yè)園、地區(qū)級工業(yè)開發(fā)區(qū) 等等園區(qū)效應(yīng)會對土地的價值有提升作用，而孤立荒僻的環(huán)境會造成價值的偏低，因 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 此一般以委估對象自身情況為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 交通條件：對于宗地的交通條件，主要關(guān)注其出入的道路、周邊公共交通可利用 的狀況，自駕車的停車便利度，距離火車站、碼頭、飛機場等交通樞紐的通達程度等， 臨靠城市交通主干道、具備多條公交線路或軌道交通、良好的停車場地和距離交通樞 紐越近，可帶來較高的土地使用價值，一般以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，對可比案例的交通條 件分為“差、較差、標(biāo)準(zhǔn)、較好、好”五個等級，并作相應(yīng)修正。 市政配套：主要包括周邊地塊的給排水、電氣、暖通管道接入和通信線纜鋪設(shè)等 市政設(shè)施，以及中小學(xué)、醫(yī)院醫(yī)療、金融服務(wù)、文化體育場所等公共配套，具備良好 的市政配套能提升宗地及其上地產(chǎn)的使用舒適度，其市場價值就越高，因此也以委估 對象為標(biāo)準(zhǔn)，對可比案例的交通條件分為“差、較差、標(biāo)準(zhǔn)、較好、好”五個等級， 并作相應(yīng)修正，由于一般城市內(nèi)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施均較為齊備，對宗地價值影響較小。 環(huán)境景觀：主要包括宗地周邊有無噪聲、垃圾或光污染，環(huán)境衛(wèi)生、地上建筑物 周邊有無高壓輸電線、垃圾房等，以及相鄰宗地的利用狀況，自然景觀條件等。在市 區(qū)內(nèi)，噪音或重工業(yè)、化學(xué)污染會造成生活質(zhì)量下降、影響人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸?，?邊區(qū)域內(nèi)其他土地被惡意使用的，會造成小環(huán)境的破壞，造成土地的交易價格偏低。 因此也以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 規(guī)劃限制：由于我國土地為國家所有，企業(yè)及個人僅擁有一定年限的使用權(quán)，在 考慮最佳利用原則時，尚需遵循相關(guān)部門的規(guī)劃限制，具體包括區(qū)域經(jīng)濟政策、土地 規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制； 工業(yè)用地有時需考慮特殊產(chǎn)業(yè)的管制，比如高科技園區(qū)一般不能允許傳統(tǒng)制造、 污染行業(yè)進入，而各類地區(qū)級、國家級產(chǎn)業(yè)園可能有投資規(guī)模要求的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，會使 拿地門檻提高，其土地價值也較高；其他各類用地尚需考慮地上建筑限制對地價的影 響，沒有特殊要求限制的宗地價值較高，因此也以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，對可比案例的規(guī) 劃限制分為“嚴(yán)重受限、部分受限、標(biāo)準(zhǔn)”三個等級，并作相應(yīng)修正。 d.個別因素 宗地面積：主要勘查土地的面積，包括建設(shè)用地面積與代征地面積，因為實際可 使用的為建設(shè)用地，土地使用率越高、其內(nèi)涵價值越好，而且對于工業(yè)土地來說，大 面積的適于企業(yè)擴大產(chǎn)能和總體布局，對大面積土地不做修正，而宗地面積過小影響 －70－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 正常生產(chǎn)經(jīng)營則會造成不利影響，難以施展和規(guī)劃布局，因此需做逆向修正。 土地形狀：宗地的外輪廓形狀也會影響地價水平，一般而言、規(guī)則的矩形或多邊 形場地其可利用程度較好，場地規(guī)整正氣，便于布局規(guī)劃，地上面積可以得到充分利 用，而長條形、三角形等不規(guī)則形狀可能造成使用價值偏低，一般以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)， 作相應(yīng)修正。 臨街深度：宗地位置距離所臨道路的垂直距離也會對土地價值有較大影響，其深 度越大、土地進出越不便，受到臨街道路附加價值越低，被埋置于其他宗地之后，可 辨認(rèn)程度越低，土地價值也越低，該項因素的修正，需將宗地自臨街紅線至里地線以 內(nèi)依一定距離（級距）劃分為若干單元格，其各區(qū)塊的價值依次遞減，而宗地的整體 價值由其平均深度確定，以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，作相應(yīng)修正。 開發(fā)程度：除了場地外的社區(qū)配套和公共服務(wù)設(shè)施，宗地價值還受到紅線內(nèi)場地 平整、硬化路面、管線鋪設(shè)等情況的影響，一般新增出讓用地為毛地狀態(tài)，尚需進行 現(xiàn)有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。 地形地勢：對于郊區(qū)或丘陵地區(qū)的宗地來說，其土地的地形地勢也對價值有一定 的影響，平地或地勢平緩的場地可利用程度較好，坡地或丘陵起伏的場地會造成生產(chǎn)、 生活不便，宗地內(nèi)或與相鄰?fù)恋?、道路有明顯高差的、造成自然排水性受限的，有滑 坡、落石、河水倒灌等影響的宗地價值較差，成片開發(fā)的新增建設(shè)用地則價值較高， 一般以委估對象為標(biāo)準(zhǔn)，分為“差、較差、標(biāo)準(zhǔn)、較好、好”五個等級，并作相應(yīng)修 正。 綜上，委估對象價格＝可比實例交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系 數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。 100 可比實例交易價格 ＝ 交易情況打分指數(shù) 基準(zhǔn)日市場指數(shù) 100 100 交易日市場指數(shù) 各區(qū)域因素打分指數(shù) 各個別因素打分指數(shù) 2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價是政府制定的，是以政府的名義公布施行的，具有公示性、法定的權(quán)威 性和一定的穩(wěn)定性，是對市場交易價產(chǎn)生制約和引導(dǎo)作用的一種土地價格標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn) －71－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 地價系數(shù)修正法是依據(jù)基準(zhǔn)地價級別范圍，按不同用途對影響地價的區(qū)域因素和個別 因素等進行系數(shù)修正，從而求得評估對象公平市場價值的一種評估方法。 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取土地使用權(quán)價格的公式如下： 宗地樓面熟地價＝（適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）＋土地開發(fā)程度修正）×用 途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵 北京市 201* 年完成國有建設(shè)用地土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價更新調(diào)整，目前在北京市土 地招拍掛、繳納土地出讓金以及涉稅方面已得到廣泛應(yīng)用?？紤]到基準(zhǔn)地價的時效性 和參考價值，本次評估是采用《201* 版北京市基準(zhǔn)地價更新成果》中基準(zhǔn)地價，并經(jīng) 過交易期日修正后確定評估值?；鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵介紹如下： （1）基準(zhǔn)地價：是政府制定并公布的一種土地市場指導(dǎo)價格。是指城鎮(zhèn)各級土地 或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價 格。它是政府為土地管理和房地產(chǎn)市場管理需要而組織評估的一種土地價格標(biāo)準(zhǔn)，具 有公示性、法定的權(quán)威性和一定的穩(wěn)定性，對市場交易價格具有制約和引導(dǎo)作用。 （2）基準(zhǔn)地價成果使用范圍 按照相關(guān)法律法規(guī)，基準(zhǔn)地價成果屬于政府公示價格，作為確定國有建設(shè)用地使 用權(quán)出讓政府收益審定、國有建設(shè)用地租賃租金審定、企業(yè)改制土地資產(chǎn)價格處置等 依據(jù)之一。其他目的參照執(zhí)行。 （* ）基準(zhǔn)地價為各級別分用途土地法定出讓最高年限下的國有建設(shè)用地土地使用 權(quán)的平均價格。 （* ）基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日：201* 年 1 月 1 日。 （* ）級別基準(zhǔn)地價是在正常市場條件下各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通 路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱及宗地?nèi)平整（簡稱“七通一平”） 或宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)平整（簡稱“五通一平”）， 一至七級為七通一平，把至十二級為五通一平。土地使用年限商業(yè)用地 * 0 年、辦公用 地 * 0 年、居住用地 70 年、工業(yè)用地 * 0 年。 （* ）基準(zhǔn)地價的表示形式為樓面熟地價。樓面熟地價是指各土地級別（區(qū)片）內(nèi)， 完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán) －72－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 的平均價格。 評估實例 序號 1（采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估） 一、市場比較法的評估測算過程 （一）土地簡況： 委估對象具體坐落于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 71 號街區(qū)（康定街 * 號），土地用途為 工業(yè)用地，分別對其各項因素勘查如下： 區(qū)域因素：位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)，開發(fā)區(qū)位于大興區(qū)東北部地區(qū)，籌 建于 1991 年，1992 年開始建設(shè)并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積為 * * .* 平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的商 務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成，是北京重點發(fā)展的三個新城之一，定位為京津城際發(fā)展 走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地，并承擔(dān)“疏解中心城人口的功能、聚集新 的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環(huán)路等快速道路，附 近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊銀行、酒店、 餐飲、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施齊全，附近多為制造型企業(yè)，包括索科威斯膠帶公司、北 京三藥科技開發(fā)公司，有一定噪音影響，工業(yè)用地，無城市發(fā)展規(guī)劃沖突。 個別因素：宗地面積 21* 1* .7 平方米，適合中小型企業(yè)生產(chǎn)布局，企業(yè)已自建 1 幢集車間，倉儲、辦公、餐廳為 1 體的建筑物和 2 個門衛(wèi)室，利用情況較好，該處土 地形狀較規(guī)則，土地形狀正氣便于布局，可利用狀況較好，實際容積率 1.2，宗地三面 臨街、場地內(nèi)人員車輛進出較為便捷，已完成七通一平，水、電、通訊使用正常，符 合企業(yè)日常生產(chǎn)、經(jīng)營需要，場地經(jīng)過平整、水泥硬化，情況較好，屬于平原地勢、 沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 （二）搜集和選取可比交易案例： 通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、地區(qū)相近、價格類型相同等特點， 自中國土地市場網(wǎng)公布的土地成交結(jié)果中選取與評估對象處于相鄰區(qū)域內(nèi)三宗類似用 地作為實例，測算其比準(zhǔn)價格。并首先根據(jù)委估對象的特點分析三處可比案例，對其 各項因素調(diào)查如下： －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 比較案例一 比較案例二 比較案例三 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西 土地坐落 區(qū) B11M1 地塊 區(qū) B10M1 地塊 區(qū) X* 2M1 地塊 土地樓面單價 10* 0 10* 0 10* 0 土地用途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 交易情況 成交 成交 成交 市場狀況 2017/1/2* 201* /10/2* 201* /9/1* 委估宗地位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)，屬于工業(yè)六級地段，比較案例位于開 發(fā)區(qū)南部新區(qū)、東部新區(qū)，屬于工業(yè)七級地段，土地級別參照 201* 版北京市基準(zhǔn)地價 更新成果中區(qū)片工業(yè)基準(zhǔn)地價修正，其中核心區(qū)的區(qū)片基準(zhǔn)地價為 1* 00 元/建筑平方 米，南部新區(qū)、東部新區(qū)的區(qū)片基準(zhǔn)地價為 10* 0 元/建筑平方米。 委估宗地實際容積率為 1.2，比較案例的容積率分別為 1.* 、1.* 、2.0，容積率參 照 201* 版北京市基準(zhǔn)地價容積率修正系數(shù)表（工業(yè)）修正，其中容積率 1.2 的修正系 數(shù)為 1.0000、1.* 的修正系數(shù)為 0.90* * 、2.0 的修正系數(shù)為 0.* 0* * 。 委估宗地的開發(fā)程度為七通一平，比較案例三為六通一平，開發(fā)程度修正參照 201* 版北京市基準(zhǔn)地價修正，開發(fā)程度差異＝建設(shè)用地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（通熱 * 0 元/土地 平方米）÷級別平均容積率（1.2）。 綜上，通過土地級別、容積率和開發(fā)程度修正后，得出如下表： 比較案例一 比較案例二 比較案例三 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西 土地坐落 區(qū) B11M1 地塊 區(qū) B10M1 地塊 區(qū) X* 2M1 地塊 土地樓面單價 10* 0 10* 0 10* 0 土地級別修正系數(shù) 1.* * * 9 1.* * * 9 1.* * * 9 容積率修正系數(shù) 1.10* 2 1.10* 2 1.2* 1* 開發(fā)程度修正 0 0 * 2 修正后樓面單價 1* * * 1* * * 190* 比較案例一，具體坐落于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū) B11M1 地塊，土地用途為工 業(yè)，分別對其各項因素勘查如下： 區(qū)域因素：位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東部新區(qū)，開發(fā)區(qū)位于大興區(qū)東北部地區(qū)， 籌建于 1991 年，1992 年開始建設(shè)并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家 級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積為 * * .* 平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的 商務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成，是北京重點發(fā)展的三個新城之一，定位為京津城際發(fā) 展走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地，并承擔(dān)“疏解中心城人口的功能、聚集 新的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環(huán)路等快速道路， 附近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊銀行、酒 －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 店、餐飲、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施齊全，附近多為制造型企業(yè)，有一定噪音影響，工業(yè) 用地，無城市發(fā)展規(guī)劃沖突。 個別因素：宗地面積 * * 72* .1 平方米，適合中型企業(yè)規(guī)劃布局，宗地為較規(guī)則的 四邊形，無難以利用死角，規(guī)劃容積率為 1.* ，宗地四面臨街，出入便捷，宗地紅線外 七通，紅線內(nèi)場地平整，屬于平原地勢、沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 比較案例二，具體坐落于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū) B10M1 地塊，土地用途為工 業(yè)，分別對其各項因素勘查如下： 區(qū)域因素：位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東部新區(qū)，開發(fā)區(qū)位于大興區(qū)東北部地區(qū)， 籌建于 1991 年，1992 年開始建設(shè)并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家 級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積為 * * .* 平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的 商務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成，是北京重點發(fā)展的三個新城之一，定位為京津城際發(fā) 展走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地，并承擔(dān)“疏解中心城人口的功能、聚集 新的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環(huán)路等快速道路， 附近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊銀行、酒 店、餐飲、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施齊全，附近多為制造型企業(yè)，有一定噪音影響，工業(yè) 用地，無城市發(fā)展規(guī)劃沖突。 個別因素：宗地面積 10* 7* 1.* 平方米，適合大型企業(yè)規(guī)劃布局，宗地為較規(guī)則的 四邊形，無難以利用死角，規(guī)劃容積率為 1.* ，宗地四面臨街，出入便捷，宗地紅線外 七通，紅線內(nèi)場地平整,屬于平原地勢、沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 比較案例三，具體坐落于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū) X* 2M1 地塊，土地用途為工 業(yè)，分別對其各項因素勘查如下： 區(qū)域因素：位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)，開發(fā)區(qū)位于大興區(qū)東北部地區(qū)， 籌建于 1991 年，1992 年開始建設(shè)并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家 級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積為 * * .* 平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的 商務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成，是北京重點發(fā)展的三個新城之一，定位為京津城際發(fā) 展走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地，并承擔(dān)“疏解中心城人口的功能、聚集 新的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環(huán)路等快速道路， 附近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊銀行、酒 －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 店、餐飲、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施齊全，附近多為制造型企業(yè)，有一定噪音影響，工業(yè) 用地，無城市發(fā)展規(guī)劃沖突。 個別因素：宗地面積 * 110* .9 平方米，適合大中型企業(yè)規(guī)劃布局，宗地為較規(guī)則 的四邊形，無難以利用死角，規(guī)劃容積率為 2，宗地四面臨街，出入便捷，宗地紅線外 六通，紅線內(nèi)場地平整，屬于平原地勢、沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 根據(jù)以上詳細(xì)調(diào)查、選取可比實例，并對其各項狀況因素分析比對、評定打分， 進行下一步的系數(shù)修正調(diào)整、計算單價。 （三）對可比實例進行打分、修正和單價計算： 根據(jù)搜集和選取可比案例，結(jié)合委評對象和比較案例的差異情況，選擇交易情況、 市場狀況、區(qū)域因素、個別因素四大類修正因素，按照前述系數(shù)調(diào)整方法，對其各個 狀況因素分析比對，進行各項因素的評定、打分、修正和單價計算，并編制匯總表格 如下： 因素條件比較和打分表 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 土地坐落 區(qū) 71 號街區(qū)（康定 區(qū)路東區(qū) B11M1 地塊 區(qū)路東區(qū) B10M1 地塊 區(qū)河西區(qū) X* 2M1 地塊 街 * 號） 土地樓面單價 待估 1,* * * 1,* * * 1,90* 土地用途 工業(yè)用地 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 交易情況 待估 成交 成交 成交 打分系數(shù) 100 100 100 100 市場狀況 201* /12/* 1 2017/1/2* 201* /10/2* 201* /9/1* 地價水平 100 100 100 9* 位于北京經(jīng)濟技術(shù) 位于北京經(jīng)濟技術(shù)開 位于北京經(jīng)濟技術(shù)開 位于北京經(jīng)濟技術(shù)開 聚集程度 開發(fā)區(qū)核心區(qū)，聚集 發(fā)區(qū)東部新區(qū)，聚集度 發(fā)區(qū)東部新區(qū)，聚集度 發(fā)區(qū)南部新區(qū)，聚集度 度高 高 高 高 打分系數(shù) 100 100 100 100 臨近京滬高速、六環(huán) 臨近京滬高速、六環(huán)路 臨近京滬高速、六環(huán)路 臨近京滬高速、六環(huán)路 路等快速道路，附近 等快速道路，附近有地 等快速道路，附近有地 等快速道路，附近有地 交通條件 有地鐵亦莊線，交通 鐵亦莊線，交通條件較 鐵亦莊線，交通條件較 鐵亦莊線，交通條件較 區(qū) 條件較好 好 好 好 域 打分系數(shù) 100 100 100 100 因 素 位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基 位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ) 位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ) 位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ) 礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊銀 設(shè)施完備，周邊銀行、 設(shè)施完備，周邊銀行、 設(shè)施完備，周邊銀行、 市政配套 行、酒店、餐飲、醫(yī) 酒店、餐飲、醫(yī)院等生 酒店、餐飲、醫(yī)院等生 酒店、餐飲、醫(yī)院等生 院等生活服務(wù)設(shè)施 活服務(wù)設(shè)施齊全 活服務(wù)設(shè)施齊全 活服務(wù)設(shè)施齊全 齊全 打分系數(shù) 100 100 100 100 附近多為制造型企 附近多為制造型企業(yè)， 附近多為制造型企業(yè)， 附近多為制造型企業(yè)， 環(huán)境景觀 業(yè)，包括索科威斯膠 有一定噪音影響 有一定噪音影響 有一定噪音影響 －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 土地坐落 區(qū) 71 號街區(qū)（康定 區(qū)路東區(qū) B11M1 地塊 區(qū)路東區(qū) B10M1 地塊 區(qū)河西區(qū) X* 2M1 地塊 街 * 號） 帶公司、北京三藥科 技開發(fā)公司，有一定 噪音影響 打分系數(shù) 100 100 100 100 工業(yè)用地，無城市發(fā) 工業(yè)用地，無城市發(fā)展 工業(yè)用地，無城市發(fā)展 工業(yè)用地，無城市發(fā)展 規(guī)劃限制 展規(guī)劃沖突 規(guī)劃沖突 規(guī)劃沖突 規(guī)劃沖突 打分系數(shù) 100 100 100 100 宗地面積 21* 1* .7 平 方米，適合中小型企 業(yè)生產(chǎn)布局，企業(yè)已 宗地面積 * * 72* .1 平方 宗地面積 10* 7* 1.* 平 宗地面積 * 110* .9 平方 宗地面積 自建 1 幢集車間，倉 米，適合中型企業(yè)規(guī)劃 方米，適合大型企業(yè)規(guī) 米，適合大中型企業(yè)規(guī) 儲、辦公、餐廳為 1 布局 劃布局 劃布局 體的建筑物和 2 個門 衛(wèi)室，利用情況較好 打分系數(shù) 100 100 101 101 該處土地形狀較規(guī) 則，土地形狀正氣便 宗地為較規(guī)則的四邊 宗地為較規(guī)則的四邊 宗地為較規(guī)則的四邊 土地形狀 于布局，可利用狀況 形，無難以利用死角 形，無難以利用死角 形，無難以利用死角 較好 打分系數(shù) 100 100 100 100 實際容積率 1.2，已 容積率 在表外進行修正，此 規(guī)劃容積率為 1.* 規(guī)劃容積率為 1.* 規(guī)劃容積率為 2 個 處不作修正 別 打分系數(shù) 100 100 100 100 因 宗地三面臨街、場 宗地四面臨街，出入 宗地四面臨街，出入 宗地四面臨街，出入 素 臨街深度 地內(nèi)人員車輛進出 便捷 便捷 便捷 較為便捷 打分系數(shù) 100 101 101 101 已完成七通一平， 水、電、通訊使用正 常，符合企業(yè)日常生 產(chǎn)、經(jīng)營需要，場地 宗地紅線外七通，紅線 宗地紅線外七通，紅線 宗地紅線外六通，紅線 開發(fā)程度 經(jīng)過平整、水泥硬 內(nèi)場地平整 內(nèi)場地平整 內(nèi)場地平整 化，情況較好，已在 表外進行修正，此處 不作修正 打分系數(shù) 100 100 100 100 屬于平原地勢、沒有 屬于平原地勢、沒有明 屬于平原地勢、沒有明 屬于平原地勢、沒有明 地形地勢 明顯起伏、不受地形 顯起伏、不受地形的不 顯起伏、不受地形的不 顯起伏、不受地形的不 的不利影響 利影響 利影響 利影響 打分系數(shù) 100 100 100 100 比準(zhǔn)單價計算表 比較因素 實例一 實例二 實例三 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū) 座落 東區(qū) B11M1 地塊 東區(qū) B10M1 地塊 X* 2M1 地塊 交易價格 1,* * * 1,* * * 1,90* －77－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 比較因素 實例一 實例二 實例三 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū) 座落 東區(qū) B11M1 地塊 東區(qū) B10M1 地塊 X* 2M1 地塊 交易情況 100 / 100 100 / 100 100 / 100 市場狀況 100 / 100 100 / 100 100 / 9* 聚集程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交通條件 100 / 100 100 / 100 100 / 100 區(qū)域 市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100 因素 環(huán)境景觀 100 / 100 100 / 100 100 / 100 規(guī)劃限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 宗地面積 100 / 100 100 / 101 100 / 101 土地形狀 100 / 100 100 / 100 100 / 100 個別 容積率 100 / 100 100 / 100 100 / 100 因素 臨街深度 100 / 101 100 / 101 100 / 101 開發(fā)程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 地形地勢 100 / 100 100 / 100 100 / 100 修正后比準(zhǔn)樓面單價 1,* * 0 1,* 2* 1,9* * 評估樓面單價 1,7* * 則采用市場比較法計算，該處土地在 * 0 年期出讓狀態(tài)下的土地使用權(quán)比準(zhǔn)樓面單 價為 1,7* * 元/建筑平方米（取整）。 由于委估土地已使用一段時間，尚需進行土地年限修正，公式為： 1 1 k 1 / 1 n m 1 r 1 r 。 即土地使用權(quán)評估值＝宗地單價×宗地面積×年限修正系數(shù) 年限修正系數(shù)及評估值計算表 符號 終止日期 20* * /* /17 評估基準(zhǔn)日 201* /12/* 1 法定可使用年限 * 0 m 委估對象尚可使用 * * .* 0 n 土地還原率 * .7* * % r 修正系數(shù) 0.90* 1 k 宗地樓面單價 1,7* * .00 元/平方米 建筑面積 2* ,* * * .20 平方米 土地評估值 * 0,* * * ,0* * .00 元 土地評估值＝宗地總價＋契稅 ＝* 0,* * * ,0* * .00×（1＋* %） ＝* 1,7* * ,0* * .00 元 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估測算過程： －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （1）基準(zhǔn)價格的確定 委估宗地的用途設(shè)定為工業(yè)，宗地位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)康定街 * 號，土地使 用截止日期為 20* * 年 * 月 17 日，用地面積 21,* 1* .70 平方米，地上建筑物建筑面積 2* ,* * * .20 平方米，根據(jù)《201* 版北京市基準(zhǔn)地價更新成果》，委估工業(yè)用地屬六級 地段（Ⅵ-BDA 核心）區(qū)片基準(zhǔn)地價平均熟地價為 1* 00 元/平方米。 （2）測算過程： 宗地樓面熟地價＝（適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）＋土地開發(fā)程度修正）×用 途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算過程詳見下表： 序號 項目名稱 權(quán)重 說 明 修正系數(shù) 取值 1 適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價） 委評地塊為六級工業(yè)地（北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價） 1,* 00 2 開發(fā)程度修正 開發(fā)費用÷級別平均容積率（七通一平） 0 * 開發(fā)程度修正后的基準(zhǔn)地價 適用的基準(zhǔn)地價＋（開發(fā)費用÷級別平均容積率） 1,* 00 * 用途修正系數(shù) 對照北京市基準(zhǔn)地價土地用途分類，不作修正 1 基準(zhǔn)地價期日為 201* 年 1 月 1 日，待估地塊基準(zhǔn) * 交易日期修正系數(shù) 日為 201* 年 12 月 * 1 日；根據(jù)北京市城市地價動 17.00% 117.00% 態(tài)監(jiān)測結(jié)果公布的地價水平測算得出 * 因素修正系數(shù) 100.00% 其中（1） 產(chǎn)業(yè)集聚程度 2* % 與基準(zhǔn)地價比產(chǎn)業(yè)聚集度相似 0.00% 0.00% 其中（2） 交通便捷度 * * % 與基準(zhǔn)地價比交通便捷度相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 區(qū)域土地利用方向 * % 與基準(zhǔn)地價比區(qū)域土地利用方向相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 臨路狀況 * % 與基準(zhǔn)地價比臨街道路狀況相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 公共服務(wù)設(shè)施狀況 * % 與基準(zhǔn)地價比公共服務(wù)設(shè)施狀況相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 宗地形狀及可利用程度 * % 與基準(zhǔn)地價比宗地形狀及可利用程度相似 0.00% 0.00% 其中（7） 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 1* % 與基準(zhǔn)地價比基礎(chǔ)設(shè)施狀況相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 環(huán)境狀況 * % 與基準(zhǔn)地價比環(huán)境狀況相似 0.00% 0.00% 參照基準(zhǔn)地價容積率修正系數(shù)表（工業(yè)）進行修 7 容積率修正 1 正 * 使用年限修正系數(shù) 修正系數(shù)計算過程見市場法 90.* 1% 宗地樓面熟地價=開發(fā)程度修正后的基準(zhǔn)地價× 9 待估宗地樓面價（元/平方米） 用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)× 1* * 7 容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù) 10 宗地建筑面積（平方米） 權(quán)證記載 2* ,* * * .20 11 評估值（元） 樓面價×地上建筑物面積 * 1,017,919.00 土地評估值＝宗地總價＋契稅 ＝* 1,017,919.00×（1＋* %） ＝* 2,2* * ,* * 7.00 元（取整） －79－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 評估結(jié)果的選取 本次土地使用權(quán)采用市場比較法的評估值為 * 1,7* * ,0* * .00 元，采用基準(zhǔn)地價系 數(shù)修正法的評估值為 * 2,2* * ,* * 7.00 元，兩種方法的評估結(jié)果較接近，因市場比較法 體現(xiàn)了該處地塊現(xiàn)實際市場可接受程度，結(jié)合評估對象的實際情況，采用市場比較法 所得的計算結(jié)果更能準(zhǔn)確反映其土地使用權(quán)價值，故以市場比較法測算結(jié)果為準(zhǔn)，而 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法用以驗證。即宗地的評估值為 * 1,7* * ,0* * .00 元。 土地價值定義 本次評估土地使用權(quán)的價值類型為市場價值，價值內(nèi)涵為國有出讓性質(zhì)、工業(yè)用 途，開發(fā)程度達到“七通一平”，剩余使用期限為 * * .* 0 年，在本次評估基準(zhǔn)日時點所 表現(xiàn)的價值。 評估結(jié)論及分析 本次企業(yè)土地使用權(quán)評估增值原因是企業(yè)地塊拿地時間較早，取得成本較低，而 當(dāng)?shù)亟陙硗恋貎r格持續(xù)上漲所致。 十、 無形資產(chǎn)-其它無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)帳面值 0.00 元，企業(yè)賬面未反映的無形資產(chǎn)有軟件著作權(quán)及專利無形資 產(chǎn)納入評估范圍。 1. 其他無形資產(chǎn)概況 1.1 軟件著作權(quán) 北京伊諾爾吉印通 擁有的軟件著作權(quán)明細(xì)如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 2010SR0* 7* * 7 多功能補號軟件 V* .* 2010/* /2 2 2010SR0* 7* * * 生產(chǎn)單管理系統(tǒng) V* .* 2010/7/21 * 2010SR0* 7* * * 數(shù)據(jù)產(chǎn)品標(biāo)簽數(shù)據(jù)生成及打印軟件 V* .* 2010/7/21 * 2012SR0* 22* 1 產(chǎn)品合格證打印軟件 V1.0 2011/7/1* * 2012SR0* 22* * 出庫打印軟件 V1.0 2011/* /19 * 2012SR0* 22* * 流水號數(shù)據(jù)生成器軟件 V1.0 2011/* /1* 7 2012SR0* 27* 2 通用箱外簽打印軟件 2011/* /29 －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 * 2012SR0* 2771 印刷數(shù)據(jù)篩選及重排軟件 V1.0 2011/10/2* 9 2012SR0* 2* 7* 票據(jù)產(chǎn)品印刷報價軟件 V1.0 2012/2/20 10 201* SR1* * 2* 9 封面數(shù)據(jù)生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 11 201* SR1* * 20* 卷式票據(jù)數(shù)據(jù)重排軟件 V1.0 201* /* /* 0 12 201* SR1* 09* * 票據(jù)數(shù)據(jù)生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09271 卷式票據(jù)整卷數(shù)據(jù)重排軟件 V1.2 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09272 卷式票據(jù)襯紙打印軟件 V2.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 0927* 熱敏票數(shù)據(jù)生成軟件 V1.1 201* /* /* 0 1.2 專利 企業(yè)申報的無形資產(chǎn)專利明細(xì)如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 ZL201220* * 1070.1 防偽增強裝置 2012/7/10 2 ZL201220* * 10* * .7 轉(zhuǎn)輪印刷機信息采集系統(tǒng) 2012/7/10 * ZL201220* * 1077.* 折頁同步裝置 2012/7/10 * ZL201* 2007972* .* 一種卷式防偽票據(jù)包襯紙輔助裝置 201* /2/* 2. 評估方法 無形資產(chǎn)評估的方法通常有成本法、市場法和收益法三種。 所謂成本法就是根據(jù)無形資產(chǎn)的成本來確定無形資產(chǎn)價值的方法。這里的成本是 指重置成本，就是將當(dāng)時所耗用的材料、人工等開支和費用用現(xiàn)在的價格來進行計算 而求得的成本，或者是用現(xiàn)在的方法來取得相同功能的無形資產(chǎn)所需消耗的成本。由 于無形資產(chǎn)的成本具有不完整性、弱對應(yīng)性和虛擬性，因此成本法在無形資產(chǎn)評估中 使的用不多。 市場法就是根據(jù)類似無形資產(chǎn)的市場價經(jīng)過適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，來確定無形資產(chǎn)價值的 方法。由于我國的市場經(jīng)濟尚不成熟，無形資產(chǎn)的交易更少，因此無形資產(chǎn)評估中市 場法的使用也很少。 收益法是將無形資產(chǎn)在未來收益期內(nèi)產(chǎn)生的收益，按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值， 來求得無形資產(chǎn)價值的方法。無形資產(chǎn)的價值，實際最終取決于能否給企業(yè)帶來超額 收益，所以目前在無形資產(chǎn)評估中，收益法是最常用的一種評估方法。 －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 * . 評估過程 公司的軟件著作權(quán)、專利難以單獨分割其收益，根據(jù)對未來市場分析，委估無形 資產(chǎn)具有一定的投資價值。評估人員經(jīng)綜合分析，對其采用收益法—超額利潤分成法 確定評估價值。 收益法公式為： n Fi w P i 1 (1 r ) i 式中：p—無形資產(chǎn)的評估值； r—選定的折現(xiàn)率； n—評估預(yù)測年限； Fi—未來第 i 個收益期的預(yù)期收入； w—銷售收入分成率。 本次收益法評估的假設(shè)條件： 1）本次評估假定國家宏觀經(jīng)濟政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；行業(yè) 政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率等無重 大變化。 2）被評估的資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。 * ）產(chǎn)權(quán)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣來衡量。 * ）本次估值假定被評估資產(chǎn)能按照企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營計劃，如期實現(xiàn)未來年度的 銷售收入預(yù)測。 * ）本次評估假定被評估無形資產(chǎn)在未來生產(chǎn)經(jīng)營中具備持續(xù)經(jīng)營能力。 * ）收益的計算以會計年度為準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)金均勻流入的原則，假定收支均發(fā)生在年 末。 通過分析，我們認(rèn)為本次評估基本符合上述前提條件。 * .1 軟件著作權(quán)和專利的評估 （1）未來利潤預(yù)測 企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入及成本的預(yù)測詳見收益法評估說明。 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 根據(jù) 201* 年版企業(yè)績效評價中，印刷全行業(yè)平均毛利率為 10.* 0%，本次假設(shè)成本 一致的情況下，行業(yè)平均毛利與企業(yè)自身毛利差異為超額毛利。公司未來年度的利潤 情況如下表所示（下述收入預(yù)測僅為印刷收入，不含租金）： 單位：萬元（下同） 項目 \ 年份 2017 201* 2019 2020 2021 票據(jù)收入 1* ,07* .12 1* ,0* 7.2* 1* ,7* 2.* 2 17,* 9* .* 0 1* ,72* .92 票據(jù)成本 * ,* 7* .* 1 9,* * 1.00 10,7* 1.17 11,* * 2.* * 12,2* 7.* 9 票據(jù)毛利 * ,700.* 1 * ,* * * .2* * ,991.1* * ,* 1* .* 7 * ,* * 9.0* 行業(yè)平均毛利率 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 行業(yè)平均毛利 1,* * * .7* 1,* * 1.9* 1,72* .* * 1,* * * .27 1,92* .* 7 超額毛利 * ,* * * .* * * ,* * * .* * * ,2* 7.71 * ,* 70.10 * ,* * 0.1* （2）確定收益期限 專利的使用年限為 10 年，軟件著作權(quán)的保護期約為 * 0 年內(nèi)，但因企業(yè)專利主要 為實用新型專利，技術(shù)更新速度較快，且企業(yè)生產(chǎn)對于軟件的依賴度較低，本次評估 收益年限出于謹(jǐn)慎性考慮，確定經(jīng)濟年限為 * 年。 （* ）分成率的確定 企業(yè)所獲利潤是品牌、技術(shù)、資金及營業(yè)能力這四個因素的綜合結(jié)果，同時考慮 企業(yè)專利主要為軟件著作權(quán)和實用新型專利，對公司經(jīng)營貢獻較小，故本次分成率取 2%。 （* ）所得稅的確定 所得稅率取 1* %。 （* ）折現(xiàn)率的確定 本次對折現(xiàn)率的確定系考慮了企業(yè)整體收益法的折現(xiàn)率，并考慮了專利技術(shù)的個 別風(fēng)險。 1.收益法折現(xiàn)率為 11.00%（詳見收益法折現(xiàn)率說明）； 2.專利風(fēng)險主要考慮了專利的技術(shù)更新、可替代性、競爭對手在該領(lǐng)域內(nèi)的競爭 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 力等因素，綜合上述因素，本次評估人員對專利的風(fēng)險選取 7%。 折現(xiàn)率=11%＋7%=1* %（取整） （* ）評估價值 軟件著作權(quán)和專利計算表 金額單位：萬元 項目 \ 年份 2017 201* 2019 2020 2021 主營業(yè)務(wù)收入 1* ,07* .12 1* ,0* 7.2* 1* ,7* 2.* 2 17,* 9* .* 0 1* ,72* .92 主營業(yè)務(wù)成本 * ,* 7* .* 1 9,* * 1.00 10,7* 1.17 11,* * 2.* * 12,2* 7.* 9 主營業(yè)務(wù)毛利 * ,700.* 1 * ,* * * .2* * ,991.1* * ,* 1* .* 7 * ,* * 9.0* 行業(yè)平均毛利率 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 行業(yè)平均毛利 1,* * * .7* 1,* * 1.9* 1,72* .* * 1,* * * .27 1,92* .* 7 超額毛利 * ,* * * .* * * ,* * * .* * * ,2* 7.71 * ,* 70.10 * ,* * 0.1* 分成率 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 分成利潤 * 7.07 77.* 9 * * .* * * 9.* 0 91.20 衰減率 20.00% 衰減后利潤 * 7.07 * 2.1* * * .* 2 * * .77 * 7.* * 所得稅率 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 稅后利潤 * 7.01 * 2.* * * * .* * * * .91 * 1.7* 折現(xiàn)率 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 折現(xiàn)期（月） * .00 1* .00 * 0.00 * 2.00 * * .00 折現(xiàn)系數(shù) 0.920* 0.7* 01 0.* * 11 0.* * 0* 0.* 7* * 收益現(xiàn)值 * 2.00 * 1.00 * 1.00 22.00 1* .00 合計 1* 0.00 無形資產(chǎn)—軟件著作權(quán)和專利評估值為 1,* 00,000.00 元。 十一、 長期待攤費用 長期待攤費用帳面值 1* ,* 01.* * 元，系光釬使用費攤銷。評估人員審查了相關(guān)的 合同、對攤銷過程進行了復(fù)核，經(jīng)過清查，企業(yè)攤銷正常。按照賬面值評估。 長期待攤費用評估值 1* ,* 01.* * 元。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 十二、 其他非流動資產(chǎn) 其他非流動資產(chǎn)賬面值 1,1* 1,* * * .00 元，系預(yù)付的設(shè)備款。評估人員通過核實總 賬明細(xì)賬一致基礎(chǔ)上，抽查了相關(guān)合同及付款憑證，本次按賬面值評估。 其他非流動資產(chǎn)評估值 1,1* 1,* * * .00 元。 十三、 應(yīng)付賬款 應(yīng)付賬款賬面值為 10,* * 9,* 11.* 9 元，主要是公司應(yīng)付的貨款款項。評估人員查 閱了相關(guān)合同協(xié)議，抽查了部分原始憑證，就大金額款項向?qū)Ψ絾挝辉冏C函確認(rèn)。經(jīng) 核實該負(fù)債內(nèi)容真實有效，為實際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)，按照賬面值評估。 應(yīng)付賬款評估值為 10,* * 9,* 11.* 9 元。 十四、 預(yù)收賬款 預(yù)收賬款賬面值 9,* 79,* * * .* 1 元，系企業(yè)預(yù)收的貨款，評估人員在核實賬務(wù)的基 礎(chǔ)上采用函證或查驗原始入賬憑證、合同、協(xié)議等相關(guān)資料的方法，確定債務(wù)的存在。 經(jīng)核實該負(fù)債內(nèi)容真實有效，為實際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)，按照賬面值評估。 預(yù)收賬款評估值為 9,* 79,* * * .* 1 元。 十五、 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付職工薪酬賬面值 * 70,* * 9.20 元，主要為本年度應(yīng)付職工的工資等。評估人員 核實了企業(yè)相關(guān)費用計提的比例及發(fā)放的依據(jù)，確定賬面金額屬實，按照賬面值評估。 應(yīng)付職工薪酬評估值為 * 70,* * 9.20 元。 十六、 應(yīng)交稅費 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 應(yīng)交稅費帳面值 * ,20* ,* 79.22 元，主要為增值稅、所得稅及附加稅費等。評估人 員核實了稅金申報表以及完稅憑證，確認(rèn)帳面金額屬實，按照賬面值評估。 應(yīng)交稅費評估值為 * ,20* ,* 79.22 元。 十七、 其他應(yīng)付款 其他應(yīng)付款賬面值 * ,1* * ,99* .* 2 元，主要為往來款、保證金和押金等。 評估人員在核實賬務(wù)的基礎(chǔ)上采用函證或查驗原始入賬憑證等相關(guān)資料的方法，確 定債務(wù)的存在，確定其他應(yīng)付款賬面值基本屬實，按照賬面值評估。 其他應(yīng)付款評估值為 * ,1* * ,99* .* 2 元。 十八、 資產(chǎn)基礎(chǔ)評估結(jié)論 經(jīng)過上述資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，北京伊諾爾吉印通 于評估基準(zhǔn)日 201* 年 12 月 * 1 日市場狀況下，股東全部權(quán)益價值為人民幣 2* * ,0* 9,1* 1.* 2 元。 其中：總資產(chǎn)的賬面價值17* ,* * 9,* * 7.0* 元，評估價值27* ,272,2* * .1* 元。同賬 面價值相比，評估增值額100,722,* 91.10元，增值率* 7.* * %。 負(fù)債的賬面價值* 0,2* * ,09* .* * 元，評估值* 0,2* * ,09* .* * 元。無評估增減值。 凈資產(chǎn)的賬面價值1* * ,* 1* ,* * 0.* 2元，評估價值2* * ,0* 9,1* 1.* 2元。同賬面價值 相比，評估增值額100,722,* 91.10元，增值率* 9.* 1%。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法增減值原因如下： 1. 流動資產(chǎn) 流動資產(chǎn)賬面值評估增值主要原因如下： （1）存貨：主要是對產(chǎn)成品，根據(jù)售價，扣除為實現(xiàn)銷售所必要的稅費后評估增 值。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 2. 長期股權(quán)投資 長期股權(quán)投資評估增值原因為長期投資單位基準(zhǔn)日凈資產(chǎn)較高，結(jié)合持股比例得出 的評估值較賬面值增值。 * . 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)評估增值原因如下： （1）企業(yè)獲得房屋時間較早，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲或近年來建筑材料、人工、機 械費用上漲所致，此外，房屋建（構(gòu)）筑物會計所采用的折舊年限短于資產(chǎn)評估時房屋 建筑物所采用的經(jīng)濟耐用年限，導(dǎo)致房屋建筑物及構(gòu)筑物評估增值； （2）設(shè)備：由于企業(yè)財務(wù)對機器設(shè)備的折舊較快，賬面凈值較低，而評估是依據(jù) 設(shè)備的經(jīng)濟耐用年限結(jié)合設(shè)備的實際狀況確定成新率的，比較客觀地反映了設(shè)備的實 際價值，二者有差異，致使評估增值；由于近年來運輸設(shè)備的重置價有較大幅度的下 降，故致使運輸設(shè)備評估減值；近年來電子類設(shè)備更新較快，價格下滑幅度較大，故 致使電子設(shè)備評估減值；原固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備評估為零，評估增值。 * . 無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)評估增值原因如下： （1）企業(yè)地塊拿地時間較早，取得成本較低，而當(dāng)?shù)亟陙硗恋貎r格持續(xù)上漲導(dǎo) 致土地使用權(quán)評估增值； （2）本次將賬面未反映的軟件著作權(quán)及專利納入評估范圍，按照收益法評估導(dǎo)致 評估增值。 －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 收益法評估 一、 收益法的應(yīng)用前提及選擇的理由 1. 收益法的定義和原理 企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定 評估對象價值的評估思路。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-企業(yè)價值》，本次評估按照收益途徑，采 用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）估算企業(yè)的股東全部權(quán)益價值。 根據(jù)本次評估盡職調(diào)查情況以及評估對象資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)的特點，本次評估 的基本思路是以評估對象經(jīng)審計的會計報表口徑為基礎(chǔ)估算其權(quán)益資本價值。即首先 按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），估算評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值，再加上 基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)的價值，來得到評估對象的企業(yè)價值。企業(yè)價值 再扣減付息債務(wù)價值后，得出評估對象的股東全部權(quán)益價值。 2. 收益法的應(yīng)用前提 （1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。 （2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。 （* ）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法的最大難度在于預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測以及數(shù)據(jù)采集和處理 的可靠性、客觀性等。但當(dāng)對未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選 取較為合理時，其評估結(jié)果具有較好的客觀性，易為市場所接受。 二、 評估思路及模型 1. 具體估值思路 （1）對納入報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)營狀況的變化趨 勢和業(yè)務(wù)類型估算預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量），并折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產(chǎn)的價值。 （2）將納入報表范圍，但在預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量）估算中未予考慮的諸如基準(zhǔn) －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 日存在的溢余資產(chǎn)，以及定義為基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營性資產(chǎn)（負(fù)債），單獨估算其價值。 （* ）由上述二項資產(chǎn)價值的加和，得出評估對象的企業(yè)價值，再扣減付息債務(wù)價 值以后，得到評估對象的權(quán)益資本（股東全部權(quán)益）價值。 2. 評估模型 本次評估的基本模型為： E BD 式中： E：評估對象的股東全部權(quán)益價值； D：評估對象的付息債務(wù)價值； B：評估對象的企業(yè)價值； B P Ci P：評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)價值； n Ri P i 1 (1 r ) i 式中： Ri：評估對象未來第 i 年的預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）； r：折現(xiàn)率； n：評估對象的未來經(jīng)營期； Σ Ci：評估對象基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營性資產(chǎn)或負(fù)債的價值。 * . 收益指標(biāo) 本次評估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評估對象的收益指標(biāo)，其基本定義為： R＝凈利潤＋稅后的付息債務(wù)利息＋折舊和攤銷－資本性支出－營運資本增加 根據(jù)評估對象的經(jīng)營歷史以及未來盈利預(yù)測，估算其未來預(yù)期的自由現(xiàn)金流量。 將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)處理并加和，測算得到企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價值。 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 * . 折現(xiàn)率 本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率 R： R Rd 1 T Wd Re We 式中： W d ：評估對象的付息債務(wù)比率； D Wd ( E D) W e ：評估對象的權(quán)益資本比率； E We ( E D) T ：所得稅率； R d ：付息債務(wù)利率； Re ：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本 Re ； Re R f e MRP 式中： R f ：無風(fēng)險報酬率； MRP ：市場風(fēng)險溢價； ε ：評估對象的特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)； e ：評估對象權(quán)益資本的預(yù)期市場風(fēng)險系數(shù)； D e t (1 (1 t ) ) E 式中： t 為可比公司的預(yù)期無杠桿市場風(fēng)險系數(shù)； D、E：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。 被評企業(yè)按公歷年度作為會計期間，因而本項評估中所有參數(shù)的選取均以年度會 計數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以保證所有參數(shù)的計算口徑一致。 三、 收益預(yù)測的假設(shè)條件 －90－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 收益法評估需對公司未來的收益進行預(yù)測，預(yù)測是建立在以下假設(shè)的基礎(chǔ)上： 1. 基本假設(shè) （1）公開市場假設(shè)：公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的 買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲 取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制 的或不受限制的條件下進行的。 （2）持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用 中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還 將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說明了被評估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境， 同時又著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。 （* ）持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，即假設(shè)被評估單位以現(xiàn)有資產(chǎn)、資源條件為基礎(chǔ)，在可預(yù)見 的將來不會因為各種原因而停止?fàn)I業(yè)，而是合法地持續(xù)不斷地經(jīng)營下去。 2. 一般假設(shè) （1）本報告除特別說明外，對即使存在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及 特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮。 （2）國家現(xiàn)行的有關(guān)法律及政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，評 估對象所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化，無其他人力不可抗拒及不可預(yù) 見因素造成的重大不利影響。 （* ）評估對象所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化，信貸政策、利率、匯率基 本穩(wěn)定。 （* ）依據(jù)本次評估目的，確定本次估算的價值類型為市場價值。估算中的一切取 價標(biāo)準(zhǔn)均為估值基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)及價值體系。 * . 針對性假設(shè) （1）被評估單位提供的業(yè)務(wù)合同以及公司的營業(yè)執(zhí)照、章程，簽署的協(xié)議，審計 報告、財務(wù)資料等所有證據(jù)資料是真實的、有效的。 －91－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （2）評估對象目前及未來的經(jīng)營管理班子盡職，不會出現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實 現(xiàn)的重大違規(guī)事項，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式持續(xù)經(jīng)營。 （* ）企業(yè)以前年度及當(dāng)年簽訂的合同有效，并能得到執(zhí)行。 （* ）本次評估的未來預(yù)測是基于現(xiàn)有的市場情況對未來的一個合理的預(yù)測，不考 慮今后市場會發(fā)生目前不可預(yù)測的重大變化和波動。如政治動亂、經(jīng)濟危機、惡性通 貨膨脹等。 （* ）本次評估中所依據(jù)的各種收入及相關(guān)價格和成本等均是評估機構(gòu)依據(jù)被評估 單位提供的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在盡職調(diào)查后所做的一種專業(yè)判斷。 本報告評估結(jié)果的計算是以評估對象在評估基準(zhǔn)日的狀況和評估報告對評估對象 的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進行。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些假設(shè)在評估基準(zhǔn)日時 成立，當(dāng)未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化，將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估 結(jié)論的責(zé)任。 四、 企業(yè)資產(chǎn)、經(jīng)營狀況和財務(wù)分析 1. 盡職調(diào)查和清查內(nèi)容 （1）評估對象存續(xù)經(jīng)營的相關(guān)法律情況，主要為評估對象的有關(guān)章程、投資出資 協(xié)議、合同情況等； （2）評估對象主營業(yè)務(wù)收入情況； （* ）評估對象主營業(yè)務(wù)成本，主要成本構(gòu)成項目和固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷、 人員人數(shù)及工資福利水平等情況； （* ）評估對象主營業(yè)務(wù)成本中原材料價格、市場供求狀況等情況； （* ）評估對象的主營業(yè)務(wù)生產(chǎn)、經(jīng)營能力等； （* ）評估對象的應(yīng)收、應(yīng)付賬款情況； （7）評估對象執(zhí)行的稅率稅費及納稅情況； （* ）評估對象未來幾年的經(jīng)營計劃以及經(jīng)營策略，包括：市場需求、價格策略、 銷售計劃、成本費用控制、資金籌措和投資計劃等以及未來的主營收入和成本構(gòu)成及 其變化趨勢等； －92－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （9）評估對象主要競爭者的簡況，包括經(jīng)營生產(chǎn)能力、價格及成本等； （10）評估對象的主要經(jīng)營優(yōu)勢和風(fēng)險，包括：國家政策優(yōu)勢和風(fēng)險、經(jīng)營優(yōu)勢 和風(fēng)險、市場(行業(yè))競爭優(yōu)勢和風(fēng)險、財務(wù)(債務(wù))風(fēng)險、匯率風(fēng)險等； （11）評估對象近年經(jīng)審計的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及營業(yè)收入明 細(xì)和成本費用明細(xì)； （12）與本次評估有關(guān)的其他情況。 2. 盡職調(diào)查和清查過程 本次評估的資產(chǎn)清查核實及盡職調(diào)查，是在企業(yè)現(xiàn)場進行。采用的方法主要是通 過對企業(yè)現(xiàn)場勘察、參觀、以專題座談會的形式，對資產(chǎn)占有方的部分經(jīng)營性資產(chǎn)的 現(xiàn)狀、經(jīng)營條件和經(jīng)營能力以及未來經(jīng)營狀況、主營業(yè)務(wù)收入、成本、期間費用及其 構(gòu)成等的狀況進行調(diào)查復(fù)核。特別是對影響評估作價的經(jīng)營能力和相關(guān)的成本費用等 進行了專題的詳細(xì)調(diào)查，查閱了相關(guān)的會計報表、賬冊等財務(wù)數(shù)據(jù)資料、重要購銷合 同協(xié)議等。通過與企業(yè)的管理、財務(wù)人員進行座談交流，了解企業(yè)的經(jīng)營情況等。清 查溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債。在資產(chǎn)核實和盡職調(diào)查的基礎(chǔ)吉印通 一步開展市場調(diào)研 工作，收集有關(guān)市場的宏觀行業(yè)資料以及可比公司的財務(wù)資料和市場信息等。 五、 歷史數(shù)據(jù)分析、調(diào)整 1. 利潤表分析、調(diào)整 損益表清查重點分析歷年數(shù)據(jù)的合理性。對于各種比率變化幅度大的，了解發(fā)生 原因，對企業(yè)核算口徑前后不一致的，按合理性、一貫性調(diào)整損益表。 歷史收益情況詳見表 I-1 近年利潤表。 非市場因素的調(diào)整 所謂非市場因素調(diào)整主要是指對被評估企業(yè)和對比公司歷史數(shù)據(jù)中由于關(guān)聯(lián)交易 或其他因素造成的非市場價格交易數(shù)據(jù)因素進行分析、確認(rèn)和調(diào)整。由于本次我們評 估的價值形態(tài)為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的市場價值，因此對于被評估企業(yè)和對比公司中 可能存在的非市場因素的收入和支出項目進行市場化處理，以確認(rèn)所有的收入、支出 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項目全部是市場化基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，剔除由于關(guān)聯(lián)交易等非市場化的因素。 清查了解到： （1）企業(yè)擁有自有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物。 （2）企業(yè)沒有向股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)生無息長期應(yīng)付款。 根據(jù)我們的了解，本次評估中所參考的歷史數(shù)據(jù)中不存在非市場化因素影響的收 入、支出項目。 本次評估對損益表無調(diào)整事項。 詳見表 I-1 近年利潤表和表 I-2 調(diào)整后利潤表。 本次采用合并報表口徑進行未來年度盈利預(yù)測，歷年合并報表如下： 資產(chǎn)負(fù)債表： 資 產(chǎn) 期末余額（元） 流動資產(chǎn)： 貨幣資金 12,* * 7,* * 2.* 1 結(jié)算備付金 拆出資金 以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn) 衍生金融資產(chǎn) 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收賬款 * ,9* 0,* * 2.* 9 預(yù)付款項 21* ,1* * .2* 應(yīng)收保費 應(yīng)收分保賬款 應(yīng)收分保合同準(zhǔn)備金 應(yīng)收利息 應(yīng)收股利 其他應(yīng)收款 * 2,09* ,* * 2.* * 買入返售金融資產(chǎn) 存貨 10,199,00* .* 2 劃分為持有待售的資產(chǎn) 一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 其他流動資產(chǎn) 流動資產(chǎn)合計 11* ,9* * ,* 09.* 2 非流動資產(chǎn)： 發(fā)放委托貸款及墊款 可供出售金融資產(chǎn) 持有至到期投資 長期應(yīng)收款 長期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) * * ,2* * ,* * 2.11 在建工程 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 工程物資 固定資產(chǎn)清理 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 油氣資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 7,21* ,* 02.99 開發(fā)支出 商譽 長期待攤費用 1* ,* 01.* * 遞延所得稅資產(chǎn) 其他非流動資產(chǎn) 1,1* 1,* * * .00 非流動資產(chǎn)合計 * 1,* 79,10* .9* 資產(chǎn)總計 17* ,* * 2,71* .* 0 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益） 期末余額 流動負(fù)債： 短期借款 向中央銀行借款 吸收存款及同業(yè)存放 拆入資金 以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負(fù)債 衍生金融負(fù)債 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 10,* * 9,* 11.* 9 預(yù)收款項 9,* 79,* * * .* 1 賣出回購金融資產(chǎn)款 應(yīng)付手續(xù)費及傭金 應(yīng)付職工薪酬 9* * ,* * 0.9* 應(yīng)交稅費 * ,20* ,917.21 應(yīng)付利息 應(yīng)付股利 其他應(yīng)付款 * ,220,* 17.* 9 應(yīng)付分保賬款 保險合同準(zhǔn)備金 代理買賣證券款 代理承銷證券款 劃分為持有待售的負(fù)債 一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 其他流動負(fù)債 流動負(fù)債合計 29,* * * ,270.2* 非流動負(fù)債： 長期借款 應(yīng)付債券 其中：優(yōu)先股 永續(xù)債 長期應(yīng)付款 長期應(yīng)付職工薪酬 專項應(yīng)付款 預(yù)計負(fù)債 遞延收益 遞延所得稅負(fù)債 其他非流動負(fù)債 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 非流動負(fù)債合計 負(fù)債合計 29,* * * ,270.2* 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）： 實收資本（或股本） 90,* 72,* * 0.* * 其他權(quán)益工具 其中：優(yōu)先股 永續(xù)債 資本公積 減：庫存股 其他綜合收益 專項儲備 盈余公積 12,00* ,9* 1.99 一般風(fēng)險準(zhǔn)備 未分配利潤 * * ,* * 2,9* 1.* 9 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計 1* * ,2* 9,* * * .22 少數(shù)股東權(quán)益 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計 1* * ,2* 9,* * * .22 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計 17* ,* * 2,71* .* 0 利潤表： 項 目 本期金額（元） 一、營業(yè)總收入 111,* * * ,* 21.70 其中：營業(yè)收入 111,* * * ,* 21.70 利息收入 已賺保費 手續(xù)費及傭金收入 二、營業(yè)總成本 91,70* ,9* 9.21 其中：營業(yè)成本 70,0* 0,1* * .* 1 利息支出 手續(xù)費及傭金支出 退保金 賠付支出凈額 提取保險合同準(zhǔn)備金凈額 保單紅利支出 分保費用 營業(yè)稅金及附加 1,* * 7,1* 1.90 銷售費用 * ,* * * ,* * * .* 9 管理費用 1* ,01* ,1* 9.00 財務(wù)費用 -* 0,0* * .0* 資產(chǎn)減值損失 * * 9,9* 7.* * 加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列） 投資收益（損失以“-”號填列） 其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益 匯兌收益（損失以“-”號填列） 三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列） 19,* * * ,* * 2.* 9 加：營業(yè)外收入 1,092.* * 其中：非流動資產(chǎn)處置利得 減：營業(yè)外支出 * 0,100.00 其中：非流動資產(chǎn)處置損失 四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列） 19,* 9* ,* 7* .12 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項 目 本期金額（元） 減：所得稅費用 2,* 21,* * 9.9* 五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 1* ,97* ,21* .1* 歸屬于母公司所有者的凈利潤 1* ,97* ,21* .1* 2. 資產(chǎn)負(fù)債表的分析、調(diào)整 企業(yè)基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債情況如下： 金額單位：元 序號 項 目 賬面價值 序號 項 目 賬面價值 1 一、流動資產(chǎn)合計 11* ,770,* * 2.0* 2* 長期待攤費用 1* ,* 01.* * 2 貨幣資金 12,* 1* ,* 0* .77 29 遞延所得稅資產(chǎn) * 交易性金融資產(chǎn) * 0 其他非流動資產(chǎn) 1,1* 1,* * * .00 * 應(yīng)收票據(jù)凈額 * 1 三、資產(chǎn)總計 17* ,* * 9,* * 7.0* * 應(yīng)收賬款凈額 * ,9* 0,* * 2.* 9 * 2 四、流動負(fù)債合計 * 0,2* * ,09* .* * * 預(yù)付賬款凈額 21* ,1* * .2* * * 短期借款 7 應(yīng)收利息 * * 交易性金融負(fù)債 * 應(yīng)收股利 * * 應(yīng)付票據(jù) 9 其他應(yīng)收款凈額 * 2,079,* * * .9* * * 應(yīng)付賬款 10,* * 9,* 11.* 9 10 存貨凈額 10,199,00* .* 2 * 7 預(yù)收賬款 9,* 79,* * * .* 1 11 一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) * * 應(yīng)付職工薪酬 * 70,* * 9.20 12 其他流動資產(chǎn) * 9 應(yīng)交稅費 * ,20* ,* 79.22 1* 二、非流動資產(chǎn)合計 * 1,779,10* .9* * 0 應(yīng)付利息 1* 可供出售金融資產(chǎn)凈額 * 1 應(yīng)付股利（應(yīng)付利潤） 1* 持有至到期投資凈額 * 2 其他應(yīng)付款 * ,1* * ,99* .* 2 1* 長期應(yīng)收款凈額 * * 一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 17 長期股權(quán)投資凈額 100,000.00 * * 其他流動負(fù)債 1* 投資性房地產(chǎn)凈額 * * 五、非流動負(fù)債合計 19 固定資產(chǎn)凈額 * * ,2* * ,* * 2.11 * * 長期借款 20 在建工程凈額 * 7 應(yīng)付債券 21 工程物資凈額 * * 長期應(yīng)付款 22 固定資產(chǎn)清理 * 9 專項應(yīng)付款 2* 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 * 0 預(yù)計負(fù)債 2* 油氣資產(chǎn)凈額 * 1 遞延所得稅負(fù)債 2* 無形資產(chǎn)凈額 7,21* ,* 02.99 * 2 其他非流動負(fù)債 2* 開發(fā)支出 * * 六、負(fù)債總計 * 0,2* * ,09* .* * 27 商譽凈額 * * 七、凈資產(chǎn) 1* * ,* 1* ,* * 0.* 2 * . 非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債清查 所謂非經(jīng)營性資產(chǎn)在這里是指對企業(yè)主營業(yè)務(wù)沒有直接“貢獻”的資產(chǎn)。我們知 道，企業(yè)中不是所有的資產(chǎn)對其主營業(yè)務(wù)都有直接貢獻，有些資產(chǎn)可能目前對主營業(yè) －97－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 務(wù)沒有直接“貢獻”，如：閑置的房地產(chǎn)、設(shè)備等。另外還包括應(yīng)收股利、利息、持有 至到期投資等等。 企業(yè)的長期投資是企業(yè)將自身的資產(chǎn)通過讓渡給其他人擁有或使用，而本身收取 投資收益。若在盈利預(yù)測中未考慮某長期投資帶來的收益，也可以作為非經(jīng)營性資產(chǎn) 予以考慮。 所謂非經(jīng)營性負(fù)債是指企業(yè)承擔(dān)的債務(wù)不是由于主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的負(fù)債 而是由于與主營業(yè)務(wù)沒有關(guān)系或沒有直接關(guān)系的其他業(yè)務(wù)活動如：上下級企業(yè)的往來 款、基本建設(shè)投資等活動所形成的負(fù)債。非經(jīng)營性負(fù)債主要包括：應(yīng)付利潤、預(yù)提費 用、專項應(yīng)付款等科目。 其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款則需要對其中內(nèi)容進行甄別，某些行業(yè)如：出口退稅、 投標(biāo)保證金等與經(jīng)營活動有關(guān)的作為營運資金預(yù)測；對其中如：企業(yè)間的往來款、專 項經(jīng)費等與經(jīng)營活動無關(guān)的款項，為非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債進行調(diào)整。 經(jīng)過資產(chǎn)清查，和收益分析預(yù)測，企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債包括： （1）其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款賬面值7,* * * .11萬元，本次作為非經(jīng)營性資產(chǎn)，評估值7,* * * .11萬元。 （2）其他非流動資產(chǎn) 其他非流動資產(chǎn)預(yù)付設(shè)備款賬面值11* .1* 萬元，由于設(shè)備無法使用，故本次作為 非經(jīng)營性資產(chǎn)，評估值11* .1* 萬元。 （* ）其他應(yīng)付款 其他應(yīng)付款的押金和往來款賬面值為 2* 7.* * 萬元，本次作為非經(jīng)營性負(fù)債，評估 值 2* 7.* * 萬元。 根據(jù)企業(yè)基準(zhǔn)日財務(wù)報表，非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債詳見表 I-* 資產(chǎn)負(fù)債分析調(diào)整表。 * . 溢余資產(chǎn)的清查 主要是指超過企業(yè)正常經(jīng)營需要的富裕的貨幣現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，包括定期存款、 有價證券等投資。 本次評估基于企業(yè)的具體情況，測算企業(yè)為保持的正常經(jīng)營，所需的安全現(xiàn)金保 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 有量。 月付現(xiàn)成本=（銷售成本+應(yīng)交稅金+三項費用—折舊與攤銷）/12 經(jīng)清查：賬面貨幣資金賬戶存款余額 1,2* * .7* 萬元。經(jīng)評估人員根據(jù)歷史數(shù)據(jù)分 析，企業(yè)正常資金周轉(zhuǎn)需要的完全現(xiàn)金保有量為 2 個月的付現(xiàn)成本費用，除此之外約 有 0.00 萬元貨幣資金為溢余性資產(chǎn)。 詳見表 I-* 運營現(xiàn)金和溢余資產(chǎn)計算表。 六、 主要財務(wù)指標(biāo)分析 企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)是評判企業(yè)整體價值的重要因素，一般經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)可以 分為盈利指標(biāo)、成長指標(biāo)、營運能力指標(biāo)和償債能力指標(biāo)四類。 根據(jù)調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，評估人員對企業(yè)主要經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)的各年 度變動進行了分析。 主要財務(wù)指標(biāo)分析表 I-* : 項目名稱 \ 年份 201* 201* 均值 主營收入增長率 * * .07 0.0* 19 主營業(yè)務(wù)毛利率 * 2.7* * 7.09 * * .92 其他業(yè)務(wù)毛利率 0.00 0.00 0.00 營業(yè)稅金比率 0.* 9 1.* 1 1.10 營業(yè)費用比率 * .* * * .* 2 * .19 管理費用比率 12.* 12.* 9 12.70 財務(wù)費用比率 -0.02 -0.0* -0.0* 投資收益比率 0 0 0.00 營業(yè)利潤比率 1* .* 2 17.* * 1* .* * 營業(yè)外收入比率 0.1 0 0.0* 營業(yè)外支出比率 0.1* 0.0* 0.10 營運能力 存貨周轉(zhuǎn)率 次 12.* * * .* 9 10.77 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 次 * .9* 7.* 0 * .* * 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 次 1.1* 1.1* 1.17 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 次 0.* * 0.* 9 0.* * 短期償債能力 －99－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項目名稱 \ 年份 201* 201* 均值 流動比率 * .* 7 * .92 * .20 速動比率 * .1* * .* * * .* * 長期償債能力 資產(chǎn)負(fù)債率 % 11.99 1* .* * 1* .27 負(fù)債與股權(quán)比率 % 1* .* 2 19.* * 1* .7* 獲利能力 銷售凈利率 % 1* .1* 1* .2* 1* .19 資產(chǎn)凈利率 % * .* 7 10.* * 9.* 1 成本費用利潤率 % 1* .* * 21.* 7 19.91 凈資產(chǎn)收益率 % 9.* * 12.* 2 11.09 企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)是評判企業(yè)整體價值的重要因素，一般財務(wù)指標(biāo)分析包括： 資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力、營運能力、盈利指標(biāo)、成長能力等。 根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，評估人員對企業(yè)主要經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)的各年度變動進 行了分析。 企業(yè)的歷史財務(wù)資料的簡要分析總結(jié)如下： 1. 資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析 1.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及分析變化 近年來公司各類資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及變動情況如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 流動資產(chǎn) 7,* * * .9* * * .* * % 11,* 9* .* * * * .* * % 非流動資產(chǎn) * ,* 2* .* 9 * * .* * % * ,1* 7.91 * * .12% 合計 1* ,* * 9.* * 100.00% 17,* * * .27 100.00% 隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的擴張，資產(chǎn)總額穩(wěn)步增長，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。其中，流動 資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重 * 0%以上，主要是公司的貨幣資金、往來款和存貨所占比重。 1.2 流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及變化分析 公司流動資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨等，近年主要構(gòu)成如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 貨幣資金 * ,* * 0.7* * * .* 9% 1,2* * .7* 10.9* % －100－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 應(yīng)收賬款 1,99* .* * 2* .* 7% * 9* .0* 7.* * % 其他應(yīng)收款 909.* 7 11.* * % * ,209.* * 72.0* % 預(yù)付款項 2* .* * 0.* 0% 21.* 1 0.19% 存貨 * * * .* * 7.0* % 1,019.90 * .9* % 合計 7,* * * .9* 100.00% 11,* 9* .* * 100.00% 從流動資產(chǎn)構(gòu)成來看，公司貨幣資金、其他應(yīng)收款、存貨占流動資產(chǎn)的比例較大， 這是由公司經(jīng)營特點所決定的：企業(yè)為印刷行業(yè)，資金較為充足，項目押金較多，存 貨的產(chǎn)量也較大。 （1）貨幣資金分析。近年各期期末的貨幣資金余額明細(xì)如下表所示： 項目 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 貨幣資金 * ,* * 0.7* 1,2* * .7* 評估基準(zhǔn)日，企業(yè)經(jīng)營情況較好，貨幣資金較為充足，存在資金閑置。 （2）應(yīng)收賬款分析。近年各期期末的應(yīng)收賬款具體賬齡結(jié)構(gòu)和壞賬準(zhǔn)備提取情況 如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 序號 賬齡 賬面原值（萬元） 比例（%） 壞賬準(zhǔn)備（萬元） 計提比例（%） 1 1 年以內(nèi) * * * .1* 97.01 2 1～2 年 11.00 1.20 1.10 10.00 * * 年以上 1* .* 2 1.79 1* .* 2 100.00 * 合計 91* .* * 100.00 17.* 2 由上表可知，公司應(yīng)收賬款賬齡較短，1 年以內(nèi)的應(yīng)收賬款占比在 97%左右，顯示 公司應(yīng)收賬款質(zhì)量較好。公司壞賬計提準(zhǔn)備充分，符合行業(yè)通行慣例。 （* ）存貨分析。近年各期期末的存貨余額明細(xì)如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 原材料 * 07.9* * 2.79% * 10.2* 2* .19 庫存商品 1* 0.9* 22.* * % * * * .20 * 0.* * 自制半成品 1* * .* * 2* .7* % 12* .19t 11.* 7 存貨跌價準(zhǔn)備 2* .70 * 0.77 －101－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 合計 * * 9.* * 1,019.90 存貨增長較大的原因系企業(yè) 201* 年部分庫存尚未發(fā)貨。經(jīng)核查，評估基準(zhǔn)日公司 存貨存在庫齡較長發(fā)生損失的風(fēng)險。 1.* 非流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及變化分析 公司非流動資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用和其他非流動資產(chǎn)， 近年主要構(gòu)成如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 固定資產(chǎn) * ,9* * .10 * 7.* 9% * ,* 2* .* * * * .* * % 無形資產(chǎn) 7* 0.70 10.* * % 721.* * 11.70% 長期待攤費用 * .* 9 0.0* % 1.* * 0.0* % 其他非流動資產(chǎn) 11* .* 0 1.* * % 11* .1* 1.92% 合計 * ,* 2* .* 9 100.00% * ,1* 7.91 100.00% （1）固定資產(chǎn)分析。近年各期期末的固定資產(chǎn)凈值明細(xì)如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 序號 項目名稱 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 1 房屋建筑物類 * ,* 2* .* * * * .70% * ,2* * .22 * 0.09% 2 機器設(shè)備 2,29* .* 1 * * .2* % 1,9* * .* 2 * * .* 1% * 車輛 * 1.* * 0.* * % * 0.9* 0.7* % * 電子和其他設(shè)備 1* 1.* * 2.* * % 1* * .17 2.* * % * 固定資產(chǎn)合計 * ,00* .* 2 100.00% * ,* * 2.* * 100.00% * 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 * 1.72 * * .09 7 固定資產(chǎn)凈額 * ,9* * .10 * ,* 2* .* * * 固定資產(chǎn)增加額 -* * * .* * 9 增長比率 -10.* 7% 企業(yè)固定資產(chǎn)的規(guī)模并未有較大變化，產(chǎn)能足夠。 （2）無形資產(chǎn)分析。近年各期期末的無形資產(chǎn)凈值明細(xì)如下表所示： 序號 項目名稱 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 －102－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 1 土地使用權(quán) 7* 0.70 100.00% 721.* * 100.00% 企業(yè)土地并無擴大，每年均正常攤銷。 （* ）長期待攤費用和其他非流動資產(chǎn)分析。近年各期期末的長期待攤費用凈值明 細(xì)如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 序號 項目名稱 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 1 長期待攤費用 * .* 9 0.0* % 1.* * 0.0* % 2 其他非流動資產(chǎn) 11* .* 0 1.* * % 11* .1* 1.92% 企業(yè)長期待攤費用并無增加，以前年度的部分已經(jīng)攤銷完，其他非流動資產(chǎn)系客 戶的預(yù)付的設(shè)備款項，但該部分設(shè)備無法使用，企業(yè)并未在生產(chǎn)經(jīng)營中使用。 1.* 負(fù)債結(jié)構(gòu)及分析變化 近年來公司各類負(fù)債結(jié)構(gòu)及變動情況如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 應(yīng)付賬款 * * * .* * 2* .* * % 1,0* * .9* * * .21% 預(yù)收款項 * 2* .* 2 2* .* 2% 9* 7.99 * 1.92% 應(yīng)付職工薪酬 7* .* 2 * .2* % 9* .* * * .19% 應(yīng)交稅費 * 07.20 * * .* * % * 20.* 9 17.71% 其他應(yīng)付款 217.0* 12.* 2% * 22.0* 10.9* % 合計 1,7* 1.0* 100.00% 2,9* * .* * 100.00% 從流動負(fù)債構(gòu)成來看，由于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的原因，各項負(fù)債有所變動。 2. 償債能力分析 近年公司主要償債能力指標(biāo)情況如下表所示： 序號 項目名稱 \ 年份 單位 201* 201* 1 流動比率 * .* 7 * .* * 2 速動比率 * .1* * .* * * 資產(chǎn)負(fù)債率 % 11.99 1* .7* * 負(fù)債與股權(quán)比率 % 1* .* 2 20.09 可比上市公司 201* 年度主要償債能力指標(biāo)情況如下表所示： －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項目 流動比率（次） 速動比率（次） 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 陜西金葉 1.* * 0.* 2 * * .2* 勁嘉股份 1.9* 1.* 2 1* .* 1 盛通股份 0.92 0.* 9 * 7.* 1 * 實業(yè) 1.0* 0.2* 7* .* 7 與行業(yè)上市公司相比，公司上述指標(biāo)處于優(yōu)勢，償債能力較好。 * . 營運能力分析 近年公司主要營運能力指標(biāo)情況如下表所示： 序號 項目名稱 \ 年份 單位 201* 201* 1 存貨周轉(zhuǎn)率 次 12.* * * .* 9 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 次 * .9* 7.70 * 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 次 1.1* 1.1* * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 次 0.* * 0.* 9 可比上市公司 201* 年度主要營運能力指標(biāo)情況如下表所示： 項目 存貨周轉(zhuǎn)率（次） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次） 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次） 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次） 陜西金葉 0.79 7.* * 0.* 0 0.2* 勁嘉股份 * .* 2 * .29 1.* * 0.* * 盛通股份 * .7* * .* * 1.* * 0.* 1 * 實業(yè) 0.* * * .79 0.* 9 0.* * 與行業(yè)上市公司相比，公司存貨周轉(zhuǎn)率處于上游水平、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資 產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于中上游水平，并不存在重大損失的風(fēng)險。 * . 盈利能力分析 近年公司主要盈利能力指標(biāo)情況如下表所示： 序號 項目名稱 \ 年份 單位 201* 201* 1 銷售凈利率 % 1* .1* 1* .2* 2 資產(chǎn)凈利率 % * .* 7 10.* * * 成本費用利潤率 % 1* .* * 21.* 7 * 凈資產(chǎn)收益率 % 9.* * 12.* 2 可比上市公司 201* 年度主要盈利能力指標(biāo)情況如下表所示： －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項目 銷售凈利率（%） 資產(chǎn)凈利率（%） 成本費用利潤率（%） 凈資產(chǎn)收益率（%） 陜西金葉 * .9* 2.* * 10.* * 2.2* 勁嘉股份 29.02 1* .* 2 * * .* * 1* .9* 盛通股份 2.77 1.* * * .2* * .1* * 實業(yè) 1.7* 0.79 * .* * 2.* 2 與行業(yè)上市公司相比，公司各項償債能力指標(biāo)屬于中游水平，顯示較強的盈利能 力。 * . 盈利結(jié)構(gòu)分析 * .1 營業(yè)收入結(jié)構(gòu)分析 近年來公司營業(yè)收入結(jié)構(gòu)情況如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 主營業(yè)務(wù)收入 10,* * * .* 0 100.00% 11,1* * .* * 100.00% 合計 10,* * * .* 0 100.00% 11,1* * .* * 100.00% 公司自設(shè)立以來，一直從事印刷業(yè)務(wù)，主要系北京市國地稅的專用票據(jù)以及全國 各省市的體育彩票以及其他票據(jù)的印刷業(yè)務(wù)。 * .2 毛利率分析 近年來公司各營業(yè)收入毛利率及貢獻率如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 毛利率 貢獻率（%） 毛利率 貢獻率（%） 主營業(yè)務(wù) * 1.* * % * * .2* % 可比上市公司 201* 年度主營業(yè)務(wù)毛利率情況如下表所示： 項目 毛利率（%） 陜西金葉 * 0.7* 勁嘉股份 * * .91 盛通股份 17.* * * 實業(yè) 21.* * 與行業(yè)上市公司相比，公司主營業(yè)務(wù)收入毛利率處于中上游水平。 * .* 期間費用分析 近年來公司期間費用情況如下表所示： －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 占營業(yè)收入比例 金額（萬元） 占營業(yè)收入比例 營業(yè)費用 * 7* .* 1 * .* * % * * * .* * * .* 2% 管理費用 1,* * * .91 12.* 0% 1,* 01.* 2 12.* 9% 財務(wù)費用 -2.* * -0.02% -* .00 -0.0* % 合計 1,72* .9* 1* .* * % 1,9* * .* 7 17.* * % 近年公司各項費用波動較小。 財務(wù)指標(biāo)分析詳見表 I-* 財務(wù)指標(biāo)分析詳表。 七、 宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 一、201* 年國民經(jīng)濟數(shù)據(jù) 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)等待發(fā)布 國家統(tǒng)計局發(fā)布的 201* 年 12 月份全國居民消費價格指數(shù)（CPI）和工業(yè)生產(chǎn)者出 廠價格指數(shù)（PPI）數(shù)據(jù)顯示，CPI 環(huán)比上漲 0.2%，同比上漲 2.1%；PPI 環(huán)比上漲 1.* %， 同比上漲 * .* %。 二、2017 年宏觀經(jīng)濟政策取向 中央經(jīng)濟工作會議闡述了明年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu) 性改革的深化之年。 第一，深入推進“三去一降一補”。去產(chǎn)能方面，要繼續(xù)推動鋼鐵、煤炭行業(yè)化解 過剩產(chǎn)能。去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地 產(chǎn)庫存過多問題。去杠桿方面，要在控制總杠桿率的前提下，把降低企業(yè)杠桿率作為 重中之重。要支持企業(yè)市場化、法治化債轉(zhuǎn)股，加大股權(quán)融資力度，加強企業(yè)自身債 務(wù)杠桿約束等，降低企業(yè)杠桿率。要規(guī)范政府舉債行為。降成本方面，要在減稅、降 費、降低要素成本上加大工作力度。要降低各類交易成本特別是制度性交易成本，減 少審批環(huán)節(jié)，降低各類中介評估費用，降低企業(yè)用能成本，降低物流成本，提高勞動 力市場靈活性，推動企業(yè)眼睛向內(nèi)降本增效。補短板方面，要從嚴(yán)重制約經(jīng)濟社會發(fā) 展的重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)、從人民群眾迫切需要解決的突出問題著手，既補硬短板也 補軟短板，既補發(fā)展短板也補制度短板。 第二，深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。要把增加綠色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供給放在突出 －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 位置，狠抓農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、品牌創(chuàng)建、質(zhì)量安全監(jiān)管。要加大農(nóng)村環(huán)境突出問題 綜合治理力度，加大退耕還林還湖還草力度。 第三，著力振興實體經(jīng)濟。要堅持以提高質(zhì)量和核心競爭力為中心，堅持創(chuàng)新驅(qū) 動發(fā)展，擴大高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)供給。要樹立質(zhì)量第一的強烈意識，開展質(zhì)量提升行 動，提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強全面質(zhì)量管理。引導(dǎo)企業(yè)形成自己獨有的比較優(yōu)勢，發(fā)揚“工 匠精神”，加強品牌建設(shè)，培育更多“百年老店”，增強產(chǎn)品競爭力。實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā) 展戰(zhàn)略，既要推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，也要注重用新技術(shù)新業(yè)態(tài)全面改造提升 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。要建設(shè)法治化的市場營商環(huán)境，加強引進外資工作，更好發(fā)揮外資企業(yè)對 促進實體經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。要更加重視優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織，提高大企業(yè)素質(zhì)，在市場 準(zhǔn)入、要素配置等方面創(chuàng)造條件，使中小微企業(yè)更好參與市場公平競爭。 第四，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的” 的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、 適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。 同時，要繼續(xù)扎實推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)民工市民化。要深入實 施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起、東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，繼續(xù)實施京津冀 協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、“一帶一路”建設(shè)三大戰(zhàn)略。 要深化國企國資改革，加快形成有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)、靈活高效的市場 化經(jīng)營機制。混合所有制改革是國企改革的重要突破口，按照完善治理、強化激勵、 突出主業(yè)、提高效率的要求，在電力、石油、天然氣、鐵路、民航、電信、軍工等領(lǐng) 域邁出實質(zhì)性步伐。加快推動國有資本投資、運營公司改革試點。 2017 年貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門， 努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定。要在增強匯率彈性的同時， 保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位 置，下決心處置一批風(fēng)險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生 系統(tǒng)性金融風(fēng)險。 八、 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r －107－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 1、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)管理體制 （1）產(chǎn)業(yè)政策 印刷業(yè)作為信息媒體加工的產(chǎn)業(yè)，兼具輕工業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，是我國國 民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。作為印刷行業(yè)中的一個特殊領(lǐng)域，商業(yè)票據(jù)印刷關(guān)系到金融、稅 收安全，國家乃至全球經(jīng)濟秩序，其發(fā)展受到國家的高度重視。201* 年，國家新聞出 版廣電總局等四部委下發(fā)了《關(guān)于票據(jù)票證實施綠色印刷的通知》；在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 指導(dǎo)目錄（2011 年本）（201* 年修正）》（國家發(fā)展和改革委員會 21 號令）中，“高新、 數(shù)字印刷技術(shù)及高清晰度制版系統(tǒng)開發(fā)與應(yīng)用”也被列入鼓勵類項目，傳統(tǒng)商業(yè)票據(jù) 印刷行業(yè)正向環(huán)境友好型、技術(shù)密集型和數(shù)字化方向逐漸轉(zhuǎn)型。 （2）行業(yè)管理體制 根據(jù)《印刷業(yè)管理條例》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)新聞出版總署（國家版權(quán)局） 職能配置內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》，新聞出版總署負(fù)責(zé)全國印刷業(yè)的監(jiān)督管理， 負(fù)責(zé)指導(dǎo)印刷單位的年檢?？h級以上地方人民政府負(fù)責(zé)出版管理的行政部門、公安部 門指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)印刷業(yè)經(jīng)營者建立各項管理制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查印刷業(yè)經(jīng)營者 各項管理制度的實施情況。印刷行業(yè)各專業(yè)協(xié)會在新聞出版總署指導(dǎo)下實行自律性管 理。 根據(jù)《印刷業(yè)管理條例》、《發(fā)票管理辦法》及其實施細(xì)則、《郵政用品用具監(jiān)督管 理辦法》等法規(guī)的規(guī)定，國家對印刷企業(yè)實行印刷經(jīng)營許可制度，業(yè)內(nèi)印刷企業(yè)必須 持有省級新聞出版部門頒發(fā)的《印刷經(jīng)營許可證》；同時，不同類別的商業(yè)票據(jù)印刷對 印刷企業(yè)還有不同的資質(zhì)要求，具體如下表所示： 資質(zhì)要求 資格要求 審批機關(guān) 有效期限 普 1、資金、設(shè)備、場所等法定條件； 通 省級新聞 每年年檢并 《印刷經(jīng)營許可證》 2、符合國家關(guān)于印刷企業(yè)總量結(jié)構(gòu) 票 出版部門 換證 和布局的規(guī)劃。 據(jù) 重 《印刷經(jīng)營許可證》 同上 同上 同上 要 《IS09001 標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體 國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)ISO9001 系列 的 系認(rèn)證證書》 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn) 商 基本資質(zhì) 國家授權(quán) 《IS01* 001 環(huán)境管理體 國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）ISO1* 000 系 三年復(fù)評每 業(yè) 的認(rèn)證機 系認(rèn)證證書》 列環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn) 年監(jiān)審 票 構(gòu) 《ISO1* 001 職業(yè)健康管 國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）ISO1* 000 系 據(jù) 理體系證書》 列職業(yè)健康管理標(biāo)準(zhǔn) 及 特 高防偽 從事高新技術(shù)及其產(chǎn)品的研究、開 省級科技 有 《高新技術(shù)企業(yè)證書》 兩年 別 技術(shù)要 發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)及科研人員比 部門 －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 價 資 求票證 例（10%以上） 單 質(zhì) 銀行、保 證 定點印 險、財政、 《定點印刷資格》 規(guī)模、資金、安全保密等條件 一年及以上 刷票證 稅務(wù)等部 門 省、自治 稅務(wù) 《發(fā)票準(zhǔn)印證》 設(shè)備、技術(shù)、質(zhì)量監(jiān)管 區(qū)、直轄市 年檢 發(fā)票 稅務(wù)機關(guān) 郵政 《郵政用品用具生產(chǎn)監(jiān) 省郵政管 設(shè)備、技術(shù)、質(zhì)量監(jiān)管 每年 用品 制證》 理局 2、行業(yè)市場狀況及發(fā)展趨勢 （1）行業(yè)市場容量及供求狀況 商業(yè)票據(jù)可分為紙票據(jù)和特種票據(jù)（磁卡、智能卡等）。紙票據(jù)按照使用形式不同， 可分為單張票據(jù)和連續(xù)式票據(jù)（電腦票據(jù)）；根據(jù)印刷所用紙張不同，可分為普通紙張 票據(jù)、有碳復(fù)寫紙票據(jù)、無碳復(fù)寫紙票據(jù)；根據(jù)填寫方式不同，可分為定額票據(jù)、手 寫票據(jù)和機打票據(jù)。根據(jù)印刷企業(yè)年度核驗的統(tǒng)計，2012 年商業(yè)票據(jù)印刷年產(chǎn)值達 2* 0 億元，比 2009 年增長近 * * %。盡管目前受到了來自電子票據(jù)等新興產(chǎn)業(yè)的沖擊，我國 商業(yè)票據(jù)印刷業(yè)仍處在重要的發(fā)展機遇期。 2012 年，我國共有各類商業(yè)票據(jù)企業(yè)近 * 000 家，服務(wù)對象涉及財政、稅務(wù)、郵政、 交通、商業(yè)、電信、娛樂、政府部門、企事業(yè)單位以及日常生活各個領(lǐng)域。包括稅務(wù) 發(fā)票、郵政單據(jù)、海關(guān)出口貨物報關(guān)單、電信賬單、水電費單以及各類彩票等。其中， 增長最快速的是郵政單據(jù)印刷，年增速超過 * 0%。其次是彩票印刷，增速達 2* %。 從需求端來看，目前我國商業(yè)票據(jù)的主要需求來源于政府部門及大型金融機構(gòu)， 隨著政府部門行政改革的不斷深化，保險、社會保障體系的全面推廣，金融機構(gòu)業(yè)務(wù) 規(guī)模的持續(xù)增長，需求結(jié)構(gòu)將保持橫向穩(wěn)定發(fā)展。近年來，隨著郵政、交通、商業(yè)、 電信、旅游等領(lǐng)域的快速發(fā)展，相應(yīng)的諸如郵政單據(jù)、出租車發(fā)票、商業(yè)信函、電信 賬單、旅游區(qū)門票等單據(jù)的市場規(guī)模也在不斷擴大。此外，我國彩票銷量近些年始終 保持 20%左右的年增長率。201* 年，全國共銷售彩票 * ,09* .2* 億元，同比增長 1* .* %。 其中，福利彩票機構(gòu)銷售 1,7* * .2* 億元，同比增長 1* .9%；體育彩票機構(gòu)銷售 1,* 27.97 億元，同比增長 20.2%。同時，彩票印刷企業(yè)的毛利率通常超過 * 0%。彩票銷量的高速 增長以及高毛利率使得彩票印刷成為未來票據(jù)印刷行業(yè)的新增長點。 －109－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 從供給端來看，我國目前的票據(jù)印刷行業(yè)可分為低技術(shù)含量的票據(jù)和高技術(shù)含量 的票據(jù)。低技術(shù)含量的票據(jù)印刷市場門檻較低，許多地方性的小型印刷企業(yè)均涉足該 領(lǐng)域，因此低端票據(jù)印刷品（如存取款憑條、普通發(fā)票等）的市場趨于飽和，競爭日 趨激烈，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。但是以數(shù)碼印刷、卷式票據(jù)跳印跳號印刷和多套色高保 吉印通 色印刷等為代表的高技術(shù)含量印刷領(lǐng)域正在快速發(fā)展，由于受到技術(shù)、資金、設(shè) 備以及資質(zhì)等條件的限制，現(xiàn)有小型印刷企業(yè)大多較難進入高端票據(jù)印刷品市場，隨 著高端市場的快速發(fā)展，市場將在較長時期內(nèi)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 （2）行業(yè)發(fā)展趨勢 隨著信息產(chǎn)業(yè)及各類服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)票據(jù)的服務(wù)對象從政府、金融、稅務(wù)、 通信、交通等傳統(tǒng)客戶逐漸延伸到商業(yè)、旅游、教育、文化、傳媒等各個領(lǐng)域。商業(yè) 票據(jù)的種類、應(yīng)用及生產(chǎn)方式不斷更新，諸如彩票等新興票據(jù)市場領(lǐng)域也在逐漸形成， 未來商業(yè)票據(jù)市場前景廣闊，極具發(fā)展?jié)摿?。同時，隨著需求朝著個性化、數(shù)字化、 高檔化方向的轉(zhuǎn)變，數(shù)碼印刷、卷式票據(jù)跳印跳號印刷和多套色高保吉印通 色印刷等高 技術(shù)含量印刷領(lǐng)域市場份額不斷增加，將成為未來商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)的發(fā)展重點。 （* ）行業(yè)利潤水平變動趨勢及原因 商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)平均毛利率水平約在 2* %左右，其中，低端票據(jù)印刷品由于激烈 的市場競爭毛利率水平正逐步下降，約維持在 10%左右，利潤空間較?。灰苑纻紊虡I(yè)票 據(jù)、電腦熱敏票、高端商業(yè)信函為代表的高端票據(jù)印刷品由于科技含量較高，附加值 相對較大，再加上對于規(guī)模、資質(zhì)等要求的限制，市場上企業(yè)較少，因此產(chǎn)品毛利率 可達 * * -* 0%。 我國商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)當(dāng)前正處于傳統(tǒng)印刷向現(xiàn)代印刷轉(zhuǎn)型時期，傳統(tǒng)票據(jù)印刷 產(chǎn)品總體需求仍相對比重較大，高端票據(jù)印刷產(chǎn)品市場尚處于發(fā)展過程中，行業(yè)綜合 平均毛利率水平約處于 * 0%左右；隨著高端票據(jù)印刷產(chǎn)品對部分傳統(tǒng)產(chǎn)品形成逐步替代， 市場份額逐步加大，行業(yè)利潤水平呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。 * 、行業(yè)競爭狀況 （1）行業(yè)競爭格局和市場化程度 我國商業(yè)票據(jù)行業(yè)可以大致分為低端及高端兩個層次。其中，低端票據(jù)印刷市場 由于企業(yè)數(shù)量眾多，競爭十分激烈，其利潤水平相當(dāng)?shù)拖?。而高端印刷市場則具備巨 －110－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 大的發(fā)展?jié)摿ΑＳ捎诟叨擞∷㈩I(lǐng)域技術(shù)、規(guī)模要求高，同時要求較為嚴(yán)格的經(jīng)營資質(zhì)， 所以各地區(qū)的高端印刷企業(yè)數(shù)量較為有限。與低端印刷市場不同的是，高端印刷市場 上的競爭手段多為技術(shù)含量、品牌、營銷和服務(wù)等非價格競爭手段，再加上高端印刷 市場中多為資金實力雄厚、經(jīng)營信譽良好的大企業(yè)，因此高端印刷市場競爭呈現(xiàn)多元 有序的競爭格局。 （2）行業(yè)進入壁壘 商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)的進入壁壘主要在于: ①印刷資質(zhì)許可制度 印刷行業(yè)實行印刷許可制度，申請設(shè)立印刷企業(yè)時，除需滿足《印刷業(yè)管理條例》 規(guī)定的“名稱和章程、確定的業(yè)務(wù)范圍、生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的資金、設(shè)備等生產(chǎn)經(jīng) 營條件、適應(yīng)業(yè)務(wù)需要的組織機構(gòu)和人員”這些法定條件外，還要取得相關(guān)的印刷資 質(zhì)。 ②先入企業(yè)與重點客戶的穩(wěn)定合作關(guān)系 目前，商業(yè)票據(jù)印刷業(yè)重點客戶如保險、財政、稅務(wù)、海關(guān)等部門都實施票證定 點印刷制度，按照規(guī)模、資金、安全保密等條件實行招標(biāo)確定印刷企業(yè)，只有中標(biāo)并 獲得定點印刷資格的企業(yè)才能取得此類部門的票據(jù)印刷業(yè)務(wù)。同時，在長期合作之后， 雙方之間形成了穩(wěn)定的個性化的高質(zhì)量業(yè)務(wù)合作關(guān)系，具有一定的排他性。 ③專業(yè)技術(shù)門檻 商業(yè)票據(jù)印刷（特別是高端商業(yè)票據(jù)印刷）對設(shè)備與技術(shù)水平要求較高，需要較 大的資金投入和專業(yè)的技術(shù)人才；產(chǎn)品工藝復(fù)雜，需要較長時間的實踐積累；并且建 立研發(fā)體系、培育技術(shù)人才均需要一段較長的過程，因此，一般性企業(yè)要達到要求并 不容易。 * 、行業(yè)技術(shù)水平及特點 我國商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)歷史悠久，但起步較晚，發(fā)展初期的技術(shù)水平相當(dāng)?shù)拖隆?隨著日本宮腰 MVF-1* B 商業(yè)票據(jù)輪轉(zhuǎn)印刷機、SCITEX 賽天使 S* 2* 0 聯(lián)機噴墨系統(tǒng)、德 國 W+D 的 SB/GS 信封機、KERN 科恩 2* 00 套封機等一批進口印刷設(shè)備和技術(shù)的引入，我 國票據(jù)印刷技術(shù)從無到有。盡管目前在中高端印刷市場上，進口設(shè)備仍占據(jù)著主導(dǎo)地 位，但是我國自主研發(fā)的印刷設(shè)備及技術(shù)的占比正逐步上升。目前，我國票據(jù)印制工 －111－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 藝從原來的凸印發(fā)展為膠印、柔印、絲網(wǎng)、噴墨數(shù)字印刷技術(shù)和計算機信息管理軟件 相結(jié)合，逐步向高新技術(shù)領(lǐng)域發(fā)展；票據(jù)防偽手段由原來的紙張、油墨等原材料防偽， 發(fā)展成為縮微印刷、彩虹印刷、條碼噴印等印刷工藝防偽技術(shù)綜合運用的防偽方式， 很多產(chǎn)品的印刷技術(shù)已經(jīng)接近或達到國際印刷水平。 商業(yè)票據(jù)印刷技術(shù)未來發(fā)展的重點為:（1）數(shù)字印刷技術(shù)，以數(shù)碼打印、數(shù)字打 樣、數(shù)據(jù)庫管理、數(shù)字化工作流程、數(shù)字印刷為代表的數(shù)字技術(shù)在印刷業(yè)將被廣泛應(yīng) 用；（2）高科技防偽技術(shù)，不斷適應(yīng)新的防偽要求，從原來的單一性材料防偽轉(zhuǎn)變?yōu)?數(shù)字化防偽、綜合性防偽和網(wǎng)絡(luò)化管理的過程防偽；（* ）多套色高保吉印通 色印刷技術(shù)， 即與自然界可見顏色高度逼真的印刷復(fù)制技術(shù)，其產(chǎn)品包括了高保吉印通 色印刷品、直 接郵購廣告單等。 * 、行業(yè)特有的周期性、區(qū)域性特征 商業(yè)票據(jù)行業(yè)是一個不斷推陳出新、適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的行業(yè)，其需求同國家經(jīng)濟發(fā) 展程度緊密相關(guān)，整體行業(yè)的周期性往往伴隨著整個社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步呈 現(xiàn)出逐輪發(fā)展的情形。目前我國經(jīng)濟正處于穩(wěn)步增長時期，傳統(tǒng)的政府、金融、稅務(wù) 等部門對于商業(yè)票據(jù)的需求趨于穩(wěn)定，物流、通信、信息等高度相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 大幅提升了對商業(yè)票據(jù)的需求，未來商業(yè)票據(jù)市場仍將有較大的發(fā)展空間。 商業(yè)票據(jù)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的影響，同時，考慮到產(chǎn)品 的運費、成本問題，商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)發(fā)展往往存在區(qū)域性，即區(qū)域發(fā)展很不平衡。 從票據(jù)數(shù)量來說，越是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，各類票據(jù)的需求量越大，有規(guī)模的印刷企業(yè) 就多；反之，如西部一些經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，需求相對較小，印刷企業(yè)一般規(guī)模較小， 產(chǎn)品種類單一，設(shè)備較為簡陋。從票據(jù)種類上說，經(jīng)濟發(fā)達的城市應(yīng)用票據(jù)種類比較 多，如快遞單、存折、支票、發(fā)票、銀行憑證等特種票證和電腦票證；而經(jīng)濟比較滯 后的地區(qū)，紙類票據(jù)較多，低端產(chǎn)品多于高端產(chǎn)品。這種現(xiàn)象也造成經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū) 的印刷技術(shù)較為落后，不少省市缺乏印刷高端產(chǎn)品的技術(shù)和能力，有的甚至無一家企 業(yè)能夠符合稅務(wù)部門印制稅控發(fā)票的要求。 * 、影響行業(yè)發(fā)展的有利及不利因素 （1）有利因素 ①國家產(chǎn)業(yè)政策的大力扶持 －112－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 “高新、數(shù)字印刷技術(shù)及高清晰度制版系統(tǒng)開發(fā)及應(yīng)用”、“新型電子元器件（片 式元器件、頻率元器件、混合集成電路、電力電子器件、光電子器件、敏感元器件及 傳感器、新型機電元件、高密度印刷電路板和柔性電路板等）制造”均列入《產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011 年本）（201* 年修正）》（國家發(fā)展和改革委員會 21 號令），國 家積極鼓勵開發(fā)應(yīng)用數(shù)字印刷技術(shù)、智能標(biāo)簽等高技術(shù)含量產(chǎn)品，滿足高度保密、票 證防偽、數(shù)據(jù)可變的客戶需求。 ②商業(yè)票據(jù)印刷新市場領(lǐng)域的擴展 隨著信息產(chǎn)業(yè)及各類服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)票據(jù)的服務(wù)對象從政府、金融、稅務(wù)、 通信、交通等傳統(tǒng)客戶逐漸延伸到商業(yè)、旅游、教育、文化、傳媒等各個領(lǐng)域。商業(yè) 票據(jù)的種類、應(yīng)用及生產(chǎn)方式不斷更新，諸如彩票等新興票據(jù)市場領(lǐng)域也在逐漸形成， 未來商業(yè)票據(jù)市場前景廣闊，極具發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r，隨著需求朝著個性化、數(shù)字化、 高檔化方向的轉(zhuǎn)變，數(shù)碼印刷、卷式票據(jù)跳印跳號印刷和多套色高保吉印通 色印刷市場 份額不斷增加，將成為未來商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)的發(fā)展重點。 ③行業(yè)改革帶來商機 我國財稅、銀行、福利彩票發(fā)行中心等部門單位出于票據(jù)防偽和便于監(jiān)管的考慮， 要求以公開招標(biāo)的方式指定少數(shù)印刷企業(yè)集中印制票據(jù)，例如“稅務(wù)定點印刷”、“財 政定點印刷”，由此綜合技術(shù)實力強、信譽好的大型印刷企業(yè)在公開競標(biāo)中將占據(jù)競爭 優(yōu)勢。 （2）不利因素 ①信息技術(shù)對傳統(tǒng)印刷業(yè)務(wù)的沖擊 21 世紀(jì)以來，互聯(lián)網(wǎng)及電子媒體的快速發(fā)展對傳統(tǒng)印刷媒體構(gòu)成了一定程度的沖 擊。多媒體與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的整合，帶來了多媒體廣告、網(wǎng)上交易、電子出版、電子書、 電子目錄、電子下載等業(yè)務(wù)的高速增長，并在很大程度上改變了人與人之間溝通與互 動的模式，傳統(tǒng)印刷的價值鏈在這里受到極大沖擊。目前的票據(jù)產(chǎn)品主要是稅票、銀 行、通訊、郵政保險、交通、海關(guān)、物流等行業(yè)的交易單據(jù)與賬單，這些單據(jù)在電子 化的環(huán)境中有可能部分被電子系統(tǒng)所取代。雖然電子網(wǎng)絡(luò)的普及化過程會相對較長， 但一旦進入成熟期，不排除部分電子單據(jù)替代商業(yè)票據(jù)產(chǎn)品。 ②市場分割 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 我國印刷業(yè)的管理體制尚不完善，商業(yè)票據(jù)印刷由于牽涉行業(yè)主管機關(guān)、直屬單 位和地區(qū)等多方面利益，多種限制使得市場處于分割狀態(tài)，國內(nèi)印刷業(yè)明顯呈現(xiàn)塊狀 區(qū)域化發(fā)展趨勢。譬如，地方稅務(wù)局、信息通訊部門等單位出于安全及管理等方面考 慮，一般會選擇當(dāng)?shù)仄髽I(yè)作為定點印刷單位；某些行業(yè)主管部門出于對行業(yè)內(nèi)部供應(yīng) 商的保護，會限制外部供應(yīng)商的進入等等，在一定程度上阻礙了商業(yè)票據(jù)印刷企業(yè)跨 行業(yè)、跨地區(qū)發(fā)展。 7、與上下游的關(guān)聯(lián)關(guān)系 （1）上游產(chǎn)業(yè)對本行業(yè)的影響 傳統(tǒng)票據(jù)印刷行業(yè)的上游行業(yè)分兩類，一是印刷材料行業(yè)，包括原料紙、PS 板、 印刷油墨等，二是票據(jù)印刷設(shè)備制造行業(yè)。前者主要供應(yīng)商包括造紙企業(yè)、油墨制造 企業(yè)和 PS 板企業(yè)。目前國內(nèi)有三百多家規(guī)模以上油墨制造商和兩千多家規(guī)模以上造紙 企業(yè)，行業(yè)競爭充分，價格透明度高，且技術(shù)水平和產(chǎn)量水平能夠充分滿足行業(yè)需求， 尤其造紙行業(yè)存在產(chǎn)能過剩的情況，不會對下游行業(yè)起到制約作用。因此印刷材料行 業(yè)的良性發(fā)展有利于促進商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)的發(fā)展。 后者與票據(jù)印刷行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較大。國內(nèi)設(shè)備廠商多以引進國外技術(shù)或仿造起步， 通過幾年的技術(shù)吸收，已經(jīng)形成一批具備一定規(guī)模和技術(shù)水平的廠商，產(chǎn)品的印刷性 能與國外設(shè)備相當(dāng)，只有在高端性能、穩(wěn)定性、精度及壽命等方面略遜一籌，而價格 可低至國外同類產(chǎn)品的 * 0%。因此部分國產(chǎn)設(shè)備替代進口設(shè)備，降低了本行業(yè)企業(yè)尤其 是中小規(guī)模企業(yè)的生產(chǎn)成本，提升了中低端商業(yè)票據(jù)印刷行業(yè)的競爭水平，加速行業(yè) 走向高端市場的技術(shù)提升。目前行業(yè)內(nèi)高端印刷設(shè)備大多仍由國外引進，若行業(yè)能保 持良好的發(fā)展態(tài)勢，進一步提升全面的技術(shù)水平，將大大降低全行業(yè)企業(yè)而不僅是中 小企業(yè)的生產(chǎn)成本，對其下游行業(yè)的需求實現(xiàn)更好的滿足，從而促進社會經(jīng)濟發(fā)展。 （2）下游產(chǎn)業(yè)對本行業(yè)的影響 商業(yè)票據(jù)印刷產(chǎn)品的服務(wù)對象涉及財政、金融、稅務(wù)、郵政、電信、電力、交通、 文化、教育、旅游、醫(yī)藥、商業(yè)、娛樂、政府部門、企事業(yè)單位以及日常生活各個領(lǐng) 域。下游行業(yè)的發(fā)展對票據(jù)印刷行業(yè)的發(fā)展影響巨大，各相關(guān)行業(yè)近年來對票據(jù)印刷 的需求量有了大幅度增長，這種需求不僅表現(xiàn)在票據(jù)數(shù)量上，更多地表現(xiàn)在票據(jù)的印 刷質(zhì)量及技術(shù)含量上。隨著該等行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，其對保密、防偽、個性化等需求將 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 不斷促使更多新的商業(yè)票據(jù)印刷產(chǎn)品的開發(fā)和應(yīng)用，形成商業(yè)票據(jù)印刷新的利潤增長 點，為票據(jù)印刷業(yè)提供了更廣闊的市場空間。此外，彩票等高毛利率新興產(chǎn)業(yè)的快速 發(fā)也將為票據(jù)印刷行業(yè)帶來較大的成長空間。 九、 企業(yè)所在行業(yè)地位 企業(yè)信譽卓越、產(chǎn)品質(zhì)量上乘，是北京國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局、中央國 家機關(guān)政府采購中心票據(jù)生產(chǎn)指定廠家，北京市中共中央直屬機關(guān)、中國政府采購定 點印刷企業(yè)、中國證券會、中國人民銀行、中國工商銀行、中國交通銀行定點印刷企 業(yè)，還是中國移動信函制作兩家票據(jù)定點企業(yè)之一，是保監(jiān)會印刷品唯一中標(biāo)廠家。 十、 凈利潤的預(yù)測 企業(yè)近年的盈利情況如下： 單位：萬元（下同） 項目 \ 年份 201* 201* 一、營業(yè)總收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 其中：主營業(yè)務(wù)收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 其他業(yè)務(wù)收入 二、營業(yè)總成本 * ,9* 2.0* 9,170.* 9 其中：營業(yè)成本 7,11* .99 7,00* .01 其中：主營業(yè)務(wù)成本 7,11* .99 7,00* .01 其他業(yè)務(wù)成本 營業(yè)稅金及附加 9* .* * 1* * .71 營業(yè)費用 * 7* .* 1 * * * .* * 管理費用 1,* * * .91 1,* 01.* 2 財務(wù)費用 -2.* * -* .00 資產(chǎn)減值損失 -10.* 1 * * .99 加：公允價值變動收益 投資收益 三、營業(yè)利潤 1,* * * .* * 1,9* * .* 7 加：營業(yè)外收入 10.2* 0.11 減：營業(yè)外支出 1* .0* * .01 四、利潤總額 1,* * 7.* * 1,9* 9.* 7 減：所得稅 2* * .* * 2* 2.1* 五、凈利潤 1,* 91.0* 1,* 97.* 2 凈利潤增長率 22.02% 上述數(shù)據(jù)摘自于立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的無保留意見審計報告。 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 1. 主營業(yè)務(wù)收入分析預(yù)測 企業(yè)歷年主營業(yè)務(wù)收入情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 主營業(yè)務(wù)收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 2 增長率 * * .07% * .19% * 其中：印刷收入 * ,7* * .21 * ,7* * .* 2 * 增長率 1* .79% -29.* 2% * 體彩收入 1,92* .09 * ,* * 9.2* * 增長率 1290.* * % * * .0* % 7 防偽票據(jù)、門票收入（獨立核算） 1,792.* * 2,* * 1.* * * 增長率 2* .91% * 9.* 9% 9 租金收入 1* * .* * 1* 7.* 2 10 增長率 * .7* % （1）印刷收入：印刷收入系企業(yè)的主要收入來源之一，主要為稅務(wù)專用發(fā)票以及 銀行、保險、通信、服務(wù)等行業(yè)客戶各類社會印件票據(jù)印刷收入。 企業(yè) 201* 年的印刷收入較 201* 年有所下降，主要原因如下： 1.部分客戶如移動公司等開始采用電子發(fā)票，紙質(zhì)票據(jù)印刷量有所下降； 2.由于競爭的加劇，部分招投標(biāo)項目企業(yè)報價有所下降。 * . 客戶——銀谷普惠信息咨詢（北京）吉印通 由于 201* 年訂單量需求大幅減 少，銷售額下降約 1000 萬元。 2017 年，評估人員對企業(yè)各種分類業(yè)務(wù)情況進行了了解，詳情如下： ① 稅務(wù)專用發(fā)票：評估人員通過核實，企業(yè)稅務(wù)發(fā)票業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定，多年來公司 承擔(dān)了大量稅務(wù)發(fā)票印制任務(wù)，印刷的經(jīng)驗較為豐富，信譽良好，在同類企業(yè)中屬于 領(lǐng)先地位，在不出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故的情況下，業(yè)務(wù)收入可以保持穩(wěn)定。 201* 年營業(yè)稅改增值稅，原地稅發(fā)票轉(zhuǎn)為國稅發(fā)票，庫存地稅票據(jù)全部銷毀，因 此，國稅發(fā)票除要保證正常的供給外，還要補充銷毀地稅發(fā)票所造成的空缺，因此， 稅務(wù)專用發(fā)票承印量不但沒有下滑反而有所增加。 ② 社會印件、自印發(fā)票等：主要為銀行、保險、通信、服務(wù)等行業(yè)客戶各類專用 票據(jù)、單證，如：泰康人壽保險、首都公路、中石化等企業(yè)，經(jīng)過與管理層溝通，以 及評估人員的核實，客戶歷年來業(yè)務(wù)訂單穩(wěn)定。 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 通過分析企業(yè)長期穩(wěn)定的主要社會印件、自印發(fā)票客戶的銷售數(shù)據(jù),201* 年較 201* 年增長約 7%，由此可見，201* 年和 201* 年企業(yè)長期穩(wěn)定的客戶并未發(fā)生較大改 變，也不存在此類單客戶業(yè)務(wù)量驟減的情況。 另外，企業(yè)在北京地區(qū)的印刷行業(yè)有一定的信譽和地位，大客戶中標(biāo)長期有效， 客戶關(guān)系穩(wěn)定。評估人員通過核實，企業(yè)在 201* 年增值稅普通發(fā)票競標(biāo)中，卷票、折 票均中標(biāo)，有效期為 * 年，此類發(fā)票擴展了企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展范圍，故評估人員預(yù)測未 來年度企業(yè)印刷收入仍然會呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢，但是考慮到電子票據(jù)未來年度可能 帶來的影響以及競爭情況的激烈，未來年度逐年增長率有所下降。 （2）體彩：企業(yè) 201* 年中期獲得體育彩票印制資質(zhì)，自 201* 年起開始承接印制 體育彩票，201* 年較 201* 年增長 * * %左右。通過企業(yè)歷史年度的業(yè)務(wù)開展情況，企業(yè) 印刷質(zhì)量和穩(wěn)定性良好，從而使企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)定，且通過評估人員與企業(yè)溝通， 企業(yè) 201* 年尚有貴州、重慶、遼寧三省市體育彩票產(chǎn)品合計 1* 00 萬（含稅價）左右 的訂單未完成，此部分訂單將在 2017 年進行銷售。 截止目前，企業(yè)已通過招投標(biāo)方式取得 * 個省市體育彩票業(yè)務(wù)訂單，2017 年銷售 額約為 * * 00 萬元（含稅價）左右詳情如下： 序號 省份 含稅銷售額（萬元） 備注 1 貴州 * * * .00 已中標(biāo),2017 年度銷售，有合同 2 江蘇 1,92* .* 0 已中標(biāo),2017 年度銷售，有合同 * 甘肅 1,0* 9.00 已中標(biāo),2017 年度銷售，有合同 * 山西 * 00.* 0 已中標(biāo),2017 年度銷售，有中標(biāo)公告 * 上海 * * 1.29 已中標(biāo),2017 年度銷售，有合同 本次評估人員預(yù)測 2017 年企業(yè)體育彩票業(yè)務(wù)有所增長，考慮到招投標(biāo)以及市場競 爭的壓力增加，出于謹(jǐn)慎性原則，預(yù)測未來體育彩票業(yè)務(wù)增長速度逐年放緩。 （* ）防偽票據(jù)、門票收入：該部分收入主要是企業(yè)的門票和防偽票據(jù)獨立核算部 門業(yè)務(wù)，主要是各類門票和防偽標(biāo)簽的印制，通過歷年的經(jīng)營情況，未來年度預(yù)測會 有一定增長； （* ）租金及物業(yè)費：企業(yè)所擁有的房產(chǎn)一“北京市西城區(qū)北三環(huán)中路甲 29 號華 尊大廈 B 座 170* 號”，面積 1* 2.* 平方米，出租年租金 1* .2 萬元，租賃期限為 201* 年 1 月 1 日至 201* 年 12 月 * 1 日，合同約定每年租金遞增 * %；企業(yè)所擁有的房產(chǎn)二 “北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)康定街 * 號”，29* 0 平方米，租賃期限 201* 年 * 月 1 日至 201* －117－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 年 * 月 * 0 日，年租金及物業(yè)費共計 1* 1.* 0 萬元，合同約定租金不變。 本次對租金和物業(yè)費按照合同期限及金額約定預(yù)測，合同期后按照每年一定增長 率進行預(yù)測。 對企業(yè)未來的營業(yè)收入進行了預(yù)測，預(yù)測見表 I-* 利潤分析預(yù)測表。 2. 主營業(yè)務(wù)成本分析預(yù)測 企業(yè)歷年主營業(yè)務(wù)成本情況如下： 序號 項目\年份 201* 201* 1 主營業(yè)務(wù)成本 * ,* 9* .* 1 7,11* .99 2 毛利率 * 9.17% * 1.* * % * 其中：材料費 1,* * * .20 2,722.7* * 占非獨立核算印刷收入比例 2* .* 0% * 1.* * % * 人工 2* 0.* 0 * 20.* * * 增長率 2* .0* % 7 制造費用 * 72.72 1,922.9* * 占非獨立核算印刷收入比例 11.* * % 22.21% 9 防偽票據(jù)、門票成本（獨立核算） 1,1* 0.9* 1,* * 9.* * 10 毛利率 20.* 7% * .* * % 11 折舊費用 * 79.* * * * * .* * （1）人工費：未來年度預(yù)測一定增長率； （2）材料費和制造費用：主要是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營耗用的材料及水電等制造費用，企 業(yè)歷年占收入的比例有所增長，未來年度預(yù)測其占收入的比例有所增加，但未來年度 增長率有所減少，主要考慮企業(yè)現(xiàn)在正在進行成本的節(jié)約，主要方式如下： 1、確保產(chǎn)品質(zhì)量： 2017年企業(yè)將進一步完善核實相關(guān)的獎懲措施及檢驗規(guī)范，減少質(zhì)量問題的發(fā)生。 2、提高產(chǎn)品出品率： 自201* 年底企業(yè)已經(jīng)開始起草新的原紙考核制度，通過一兩個機臺的試運行以后， 企業(yè)將全部推開，新原紙考核制度推行可使公司的原紙出品率提升，目前企業(yè)采購采 用多級審核的機制，從而降低了輔料的使用量。 * 、嚴(yán)格控制采購量，降低庫存： 目前企業(yè)采購均依據(jù)訂單和相應(yīng)的銷售計劃進行原輔材料的采購，大大降低了原 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 輔材料的庫存量，并且減少了原輔材料積壓的風(fēng)險。 * .減少設(shè)備維護成本，節(jié)能降耗： 為噴墨設(shè)備增加了降溫、防塵設(shè)施，進一步規(guī)范噴墨設(shè)備的使用，提高噴頭使用 壽命；加強日常設(shè)備維護保養(yǎng)，減少設(shè)備的維修費用；逐步用LED UV烘干設(shè)備替代傳 統(tǒng)的燈管式UV烘干設(shè)備，在不影響印刷效率的情況下，降低設(shè)備功率，減少電費等等。 （* ）折舊：與表I-7折舊攤銷和資本性支出計算表保持一致，并扣除了銷售費用 和管理費用中的折舊和攤銷費。 （* ）防偽和門票成本：該類業(yè)務(wù)擁有獨立核算部門，故其中包含了人工、材料等 成本以及費用，未來年度參考201* 年的利潤率水平左右進行預(yù)測。 根據(jù)上述各項成本的預(yù)測方法，企業(yè)未來年度主營業(yè)務(wù)成本預(yù)測見表I-* 利潤分析 預(yù)測表。 * . 營業(yè)稅金及附加分析預(yù)測 企業(yè)201* 年營業(yè)稅改增值稅，未來年度不再開具營業(yè)稅票，企業(yè)附加稅主要為城 市建設(shè)維護稅、教育費和地方教育費附加，稅率分別為增值稅的7%、* %和2%，未來年 度的增值稅稅率情況如下： 銷項稅稅率：主營業(yè)務(wù)收入稅率17%，房租收入稅率* %，物業(yè)費收入稅率* %； 進項稅稅率：材料費稅率17%，銷售費用-汽車費用稅率17%，銷售費用-運輸費稅 率11%。 本次按照上述稅率對營業(yè)稅金及附加進行測算。 詳見表I-* 利潤分析預(yù)測表。 * . 營業(yè)費用分析預(yù)測 對營業(yè)費用中的各項費用進行分類分析，根據(jù)不同費用的發(fā)生特點、變動規(guī)律進 行分析，按照和營業(yè)收入的關(guān)系、自身的增長規(guī)律，采用不同的模型計算。 企業(yè)以前年度的營業(yè)費用情況如下： 序號 項目\年份 201* 201* 1 營業(yè)費用 * 7* .* 1 * * * .* * －119－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 序號 項目\年份 201* 201* 2 占營業(yè)收入比例 * .* * % * .* 2% * 職工薪酬 109.12 17* .* * * 占收入比例 1.0* % 1.* * % * 運費和汽車費用 2* * .* 9 * * 0.07 * 占主營收入比例 2.* * % * .19% * 其中：汽車費用占比 * 1.0* % * * .7* % 運費占比 * * .92% * * .27% 9 折舊費用 11.* 0 12.* * 10 其他費用 0.00 0.7* 11 增加額 0.77 （1）職工薪酬：未來年度考慮2017年占主營業(yè)務(wù)收入比例左右進行預(yù)測。 （2）運費和汽車費用：考慮該類費用跟收入的相關(guān)性較高，未來年度按歷年 占收入的比例左右進行預(yù)測。 （* ）折舊費用：未來年度預(yù)測保持201* 年水平。 （* ）其他費用：未來考慮一定金額不再增加。 營業(yè)費用的預(yù)測詳見表I-* 利潤分析預(yù)測表。 * . 管理費用分析預(yù)測 對管理費用中的各項費用進行分類分析，根據(jù)不同費用的發(fā)生特點、變動規(guī) 律進行分析，按照和營業(yè)收入的關(guān)系、自身的增長規(guī)律，采用不同的模型計算。 近年的管理費用如下： 序號 項目\年份 201* 201* 1 管理費用 1,* * * .91 1,* 01.* 2 2 占營業(yè)收入比例 12.* 0% 12.* 9% * 其中：工資薪酬 2* 0.92 2* 7.* * * 增長率 * .* * % * 辦公費 7* .7* 11* .* * * 占收入比例 0.72% 1.0* % 7 研究開發(fā)費用 * * * .22 * * * .* * * 占收入比例 * .20% * .* * % 9 差旅 10* .* * 110.22 10 占收入比例 1.01% 0.99% 11 折舊費用 * 0.0* * * .19 12 其他費用 * 27.1* 277.* 9 1* 增加額 -* 9.7* －120－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 （1）工資薪酬：未來考慮一定的工資水平的增長。 （2）辦公費用、研究開發(fā)費用、差旅和運費：考慮該類費用跟收入的相關(guān)性較高， 未來年度按歷年占收入的比例進行預(yù)測。 （* ）折舊和攤銷：未來年度預(yù)測保持201* 年水平。 （* ）其他費用：未來年度考慮一定增加。 管理費用的預(yù)測詳見表I-* 利潤分析預(yù)測表。 * . 財務(wù)費用分析預(yù)測 財務(wù)費用中，存款利息收入同銀行手續(xù)費之間基本抵消；其它財務(wù)費用較少，故 以后年度也不予預(yù)測。 財務(wù)費用的預(yù)測詳見表I-* 利潤分析預(yù)測表。 7. 非經(jīng)常性損益項目 對營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、資產(chǎn)減值損失、公允價值變動損益等非經(jīng)常性損益 因其具有偶然性，本次不作預(yù)測。 * . 所得稅的計算 北京伊諾爾吉印通 取得北京市科學(xué)技術(shù)委員會頒發(fā)的《高新技術(shù)企業(yè)證書》 （證書編號為GR201* 11000* * * ），該證書的有效期為* 年，自201* 年至2017年享受1* %的 企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠。根據(jù)200* 年1月1日實施的《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅法》，明 確規(guī)定，國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按1* %的稅率征收企業(yè)所得稅。從企業(yè) 的歷史發(fā)展、行業(yè)地位、研發(fā)和人才投入來看，被取消高新技術(shù)企業(yè)稱號的可能性很 小，故未來還是按照1* %所得稅率預(yù)測。 由于北京君邦物業(yè)管理吉印通 所得稅率2* %，而本次收益法采用合并報表口徑進 行預(yù)測，故對北京君邦物業(yè)管理吉印通 單獨預(yù)測至凈利潤，以便于合并報表口徑所 得稅的測算。 研發(fā)費用加計扣除本次預(yù)測參考?xì)v年的研發(fā)費用價計扣除審定報告列式的金額占 －121－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 總研發(fā)費用的投入比例對未來年度研發(fā)費用價計扣除的基數(shù)預(yù)測。 所得稅的計算詳見表I-* 所得稅和凈利潤預(yù)測表。 9. 凈利潤的預(yù)測 凈利潤的計算詳見表I-* 所得稅和凈利潤預(yù)測表。 十一、 企業(yè)自由現(xiàn)金流的預(yù)測 企業(yè)自由現(xiàn)金流＝凈利潤＋稅后的付息債務(wù)利息＋折舊和攤銷－資本性支出－營 運資本增加 1. 折舊和攤銷 折舊和攤銷的預(yù)測，除根據(jù)企業(yè)原有的各類固定資產(chǎn)和其它長期資產(chǎn)，并且考慮 了改良和未來更新的固定資產(chǎn)和其它長期資產(chǎn)。 折舊和攤銷詳見表I-7折舊攤銷和資本性支出計算表。 2. 資本性支出 本處定義的資本性支出是指企業(yè)為滿足未來經(jīng)營計劃而需要更新現(xiàn)有固定資產(chǎn)設(shè) 備和未來可能增加的資本支出及超過一年的長期資產(chǎn)投入的資本性支出。 基于本次收益法的假設(shè)前提之一為未來收益期限為無限期，所以目前使用的固定 資產(chǎn)將在經(jīng)濟使用年限屆滿后，為了維持持續(xù)經(jīng)營而必須投入的更新支出。分析企業(yè) 現(xiàn)有主要設(shè)備的成新率，大規(guī)模更新的時間在詳細(xì)預(yù)測期之后，這樣就存在在預(yù)測期 內(nèi)的現(xiàn)金流量與以后設(shè)備更新時的現(xiàn)金流量口徑上不一致，為使兩者能夠匹配，本次 按設(shè)備的賬面原值/會計折舊年限的金額，假設(shè)該金額的累計數(shù)能夠滿足將來一次性資 本性支出，故將其在預(yù)測期作為更新資本性支出。由于企業(yè)部分設(shè)備已經(jīng)完成折舊， 賬面凈值率較低，本次評估考慮了企業(yè)更換部分設(shè)備所帶來的資本性支出。 裝修的攤銷，其可使用年限和企業(yè)的攤銷年限相近，故維持現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的資本 支出攤銷與現(xiàn)有水平一致。 －122－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 資本性支出詳見表I-7折舊攤銷和資本性支出計算表。 * . 營運資本增加額 營運資本增加額系指企業(yè)在不改變當(dāng)前主營業(yè)務(wù)條件下，為保持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能 力所需的新增營運資金。營運資金的追加是指隨著企業(yè)經(jīng)營活動的變化，獲取他人的 商業(yè)信用而占用的現(xiàn)金，正常經(jīng)營所需保持的現(xiàn)金、存貨等；同時，在經(jīng)濟活動中， 提供商業(yè)信用，相應(yīng)可以減少現(xiàn)金的即時支付。 生產(chǎn)性企業(yè)營運資本主要包括：正常經(jīng)營所需保持的安全現(xiàn)金保有量、產(chǎn)品存貨 購置、代客戶墊付購貨款（應(yīng)收、預(yù)付賬款）等所需的基本資金以及應(yīng)付、預(yù)收賬款 等。通常上述科目的金額與收入、成本呈相對穩(wěn)定的比例關(guān)系，其他應(yīng)收賬款和其他 應(yīng)付賬款需具體甄別視其與所估算經(jīng)營業(yè)務(wù)的相關(guān)性確定（其中與主營業(yè)務(wù)無關(guān)或暫 時性的往來作為非經(jīng)營性）；應(yīng)交稅金和應(yīng)付薪酬因周轉(zhuǎn)快，按各年預(yù)測數(shù)據(jù)確定。本 報告所定義的營運資本增加額為： 營運資本增加額=當(dāng)期營運資本-上期營運資本 其中，營運資本=安全現(xiàn)金保有量+應(yīng)收賬款+預(yù)付賬款+存貨-應(yīng)付賬款－預(yù)收帳款 -應(yīng)付職工薪酬-應(yīng)交稅費 安全現(xiàn)金保有量：企業(yè)要維持正常運營，需要一定數(shù)量的現(xiàn)金保有量。結(jié)合分析 企業(yè)以前年度營運資金的現(xiàn)金持有量與付現(xiàn)成本情況，確定安全現(xiàn)金保有量的月數(shù)， 根據(jù)該月數(shù)計算完全付現(xiàn)成本費用。 月完全付現(xiàn)成本=（銷售成本+應(yīng)交稅金+三項費用—折舊與攤銷）/12 應(yīng)收賬款＝營業(yè)收入總額/應(yīng)收款項周轉(zhuǎn)率 預(yù)付賬款＝營業(yè)成本總額/預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)率 存貨=營業(yè)成本總額/存貨周轉(zhuǎn)率 應(yīng)付賬款=營業(yè)成本總額/應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率 預(yù)收帳款＝營業(yè)收入總額/預(yù)收帳款周轉(zhuǎn)率。 應(yīng)付職工薪酬=當(dāng)年的職工薪酬/應(yīng)付職工薪酬率 注：應(yīng)付職工薪酬率=當(dāng)年的職工薪酬總額/期末應(yīng)付職工薪酬 －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 應(yīng)交稅費=當(dāng)年的主要稅賦/應(yīng)交稅費周轉(zhuǎn)率。 注：應(yīng)交稅費周轉(zhuǎn)率=當(dāng)年的主要稅賦/期末應(yīng)交稅費 營運資本的計算詳見表I-9運營資本計算表。 十二、 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率，又稱期望投資回報率，是收益法確定評估企業(yè)市場價值的重要參數(shù)。由 于被評估企業(yè)不是上市公司，其折現(xiàn)率不能直接計算獲得。因此本次評估采用選取對 比公司進行分析計算的方法估算被評估企業(yè)期望投資回報率。為此，第一步，首先在 上市公司中選取對比公司，然后估算對比公司的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)β ；第二步，根據(jù)對 比公司平均資本結(jié)構(gòu)、對比公司β 以及被評估公司資本結(jié)構(gòu)估算被評估企業(yè)的期望投 資回報率，并以此作為折現(xiàn)率。 本次采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率。WACC模型它是期望的 股權(quán)回報率和所得稅調(diào)整后的債權(quán)回報率的加權(quán)平均值。 在計算總投資回報率時，第一步需要計算，截至評估基準(zhǔn)日，股權(quán)資金回報率和 利用公開的市場數(shù)據(jù)計算債權(quán)資金回報率。第二步，計算加權(quán)平均股權(quán)回報率和債權(quán) 回報率。 總資本加權(quán)平均回報率利用以下公式計算： R Rd 1 T Wd Re We 式中： W d ：評估對象的付息債務(wù)比率； D Wd ( E D) W e ：評估對象的權(quán)益資本比率； E We ( E D) T ：所得稅率； R d ：付息債務(wù)利率； －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 Re ：權(quán)益資本成本； 1. 權(quán)益資本成本 權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本 Re ： Re R f e MRP 式中： R f ：無風(fēng)險報酬率； MRP ：市場風(fēng)險溢價； ε ：評估對象的特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)； e ：評估對象權(quán)益資本的預(yù)期市場風(fēng)險系數(shù)； D e t (1 (1 t ) ) E 式中： t 為可比公司的預(yù)期無杠桿市場風(fēng)險系數(shù)； D、E：分別為付息債務(wù)與權(quán)益資本。 分析CAPM我們采用以下幾步： 1.1 無風(fēng)險報酬率： 根據(jù) Aswath Damodaran 的研究，一般會把作為無風(fēng)險資產(chǎn)的零違約證券的久期， 設(shè)為現(xiàn)金流的久期。國際上，企業(yè)價值評估中最常選用的年限為 10 年期債券利率作為 無風(fēng)險利率。經(jīng)查中國債券信息網(wǎng)最新 10 年期的、可以市場交易的國債平均到期實際 收益率為 * .01%。 1.2 市場風(fēng)險溢價 MRP 的確定： 市場風(fēng)險溢價是對于一個充分風(fēng)險分散的市場投資組合，投資者所要求的高于無 風(fēng)險報酬率的回報率。 由于我國證券市場是一個新興而且相對封閉的市場，歷史數(shù)據(jù)較短、投機氣氛較 濃、市場波動幅度很大，存在較多非理性因素，并且存在大量非流通股，再加上我國 對資本項目下的外匯流動仍實行較嚴(yán)格的管制，因此，直接采用我國證券市場歷史數(shù) 據(jù)得出的股權(quán)風(fēng)險溢價可信度不高。而以美國證券市場為代表的成熟證券市場，由于 －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 有較長的歷史數(shù)據(jù)，且市場有效性較強，市場總體的股權(quán)風(fēng)險溢價可以直接通過分析 歷史數(shù)據(jù)得到。國際上新興市場的股權(quán)風(fēng)險溢價通?？梢圆捎贸墒焓袌龅娘L(fēng)險溢價進 行調(diào)整確定。 因此，本次評估中采用美國紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院著名金融學(xué)教授、估值專家 Aswath Damodaran 的方法，通過在成熟股票市場風(fēng)險溢價的基礎(chǔ)吉印通 行信用違約風(fēng)險 息差調(diào)整，得到中國市場的風(fēng)險溢價。具體計算過程如下： 成熟市場的風(fēng)險溢價計算公式為： 市場風(fēng)險溢價=成熟股票市場的風(fēng)險溢價+國家風(fēng)險溢價 其中：成熟股票市場的風(fēng)險溢價：美國股票市場是世界上成熟股票市場的最典型 代表，Aswath Damodaran 采用 192* 年至今美國股票市場標(biāo)準(zhǔn)普爾 * 00 指數(shù)和國債收益 率數(shù)據(jù)，計算得到截至目前美國股票與國債的算術(shù)平均收益差為 * .* 9%。 國家風(fēng)險溢價：對于中國市場的國家風(fēng)險溢價，Aswath Damodaran 根據(jù)彭博數(shù)據(jù) 庫（Bloomberg）發(fā)布的最新世界各國 10 年期 CDS（信用違約互換）利率，計算得到世 界各國相對于美國的信用違約風(fēng)險息差。其中，當(dāng)前中國市場的信用違約風(fēng)險息差為 1.27%。 則：MRP =* .* 9%+1.27% =* .9* % 即當(dāng)前中國市場的權(quán)益風(fēng)險溢價約為 * .9* %。 1.* e 值 該系數(shù)是衡量委估企業(yè)相對于資本市場整體回報的風(fēng)險溢價程度，也用來衡量個 別股票受包括股市價格變動在內(nèi)的整個經(jīng)濟環(huán)境影響程度的指標(biāo)。由于委估企業(yè)目前 為非上市公司，一般情況下難以直接對其測算出該系數(shù)指標(biāo)值，故本次通過選定與委 估企業(yè)處于同行業(yè)的上市公司于基準(zhǔn)日的β 系數(shù)（即 t ）指標(biāo)平均值作為參照。 目前中國國內(nèi)同花順資訊公司是一家從事于β 的研究并給出計算β 值的計算公式 的公司。經(jīng)查包裝印刷行業(yè)的可比公司加權(quán)剔除財務(wù)杠桿調(diào)整平均 t =0.* 12* 。 資本結(jié)構(gòu)參考可比上市公司資本結(jié)構(gòu)的平均值作為被評估企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)比率。 －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 D 根據(jù)基準(zhǔn)日的有息負(fù)債確定，E 根據(jù)基準(zhǔn)日的每股收盤價格×股份總額確定。 經(jīng)過計算，該行業(yè)的 D/E=7.* 0%。 最后得到評估對象權(quán)益資本預(yù)期風(fēng)險系數(shù)的估計值β e=0.* * 7 1.* 企業(yè)特定風(fēng)險ε 的確定 對于個別風(fēng)險，評估人員判斷如下：由于互聯(lián)網(wǎng)的普及，未來電子票據(jù)的發(fā)展會 對企業(yè)產(chǎn)生的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)收入下降；由于企業(yè)經(jīng)營的票據(jù)印刷業(yè)務(wù)大部分均 為招標(biāo)方式獲得，雖然企業(yè)現(xiàn)在在行業(yè)中地位較高，但是隨著其他企業(yè)的加入，競爭 越趨激烈，毛利可能存在下滑的風(fēng)險；企業(yè)為高新技術(shù)企業(yè)證書，雖然企業(yè)的研發(fā)投 入等仍然滿足高新技術(shù)企業(yè)的資格，但是存在高新技術(shù)企業(yè)資格不能持續(xù)的風(fēng)險，且 若國家或地方有關(guān)高新技術(shù)企業(yè)的所得稅稅收優(yōu)惠政策發(fā)生變化，公司將不能繼續(xù)享 受上述優(yōu)惠政策，盈利水平將受到一定程度影響。 綜上，企業(yè)特定風(fēng)險ε 的確定為 2.* 0%。 1.* 權(quán)益資本成本的確定 最終得到評估對象的權(quán)益資本成本 Re： Re=* .01%+0.* * 7×* .9* %+2.* 0% =11.* 0% 2. 債務(wù)資本成本 債務(wù)資本成本 R d 取* 年期貸款利率* .90%。 * . 資本結(jié)構(gòu)的確定 結(jié)合企業(yè)未來盈利情況、管理層未來的籌資策略，確定上市公司資本結(jié)構(gòu)為企業(yè) 目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)比率。 D Wd ＝7.2% ( E D) －127－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 E We ＝92.* % ( E D) * . 折現(xiàn)率計算 R Rd 1 T Wd Re We 適用稅率：由于北京伊諾爾吉印通 和其子公司所得稅率不同，本次收益法 采用合并口徑進行測算，故所得稅率采用預(yù)測期實際預(yù)測所得稅率1* %。 折現(xiàn)率R： 將上述各值分別代入公式即有： ＝* .90%×（1－1* %）×7.20%＋11.* 0%×92.* 0% ＝11.00% 折現(xiàn)率的計算詳見表I-10折現(xiàn)率計算表。 十三、 股東全部權(quán)益價值計算 本次評估的基本模型為： E BD 式中： E：評估對象的股東全部權(quán)益價值； B：評估對象的企業(yè)價值； D：評估對象付息債務(wù)價值。 B P Ci P：評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)價值； n Ri P i 1 (1 r ) i 式中： Ri：評估對象未來第 i 年的預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）； r：折現(xiàn)率； －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 n：評估對象的未來經(jīng)營期； Σ Ci：評估對象基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營性資產(chǎn)或負(fù)債的價值。 1. 經(jīng)營性資產(chǎn)價值 企業(yè)自由現(xiàn)金流＝凈利潤＋稅后的付息債務(wù)利息＋折舊和攤銷－資本性支出－營 運資本增加 對納入報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)營狀況的變化趨勢和 業(yè)務(wù)類型估算預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量），并折現(xiàn)得到評估對象經(jīng)營性資產(chǎn)的價值為 22,* 22.7* 萬元。 2. 非經(jīng)營性資產(chǎn)價值 經(jīng)過資產(chǎn)清查，和收益分析預(yù)測，企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債包括： （1）其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款賬面值7,* * * .11萬元，本次作為非經(jīng)營性資產(chǎn)，評估值7,* * * .11萬元。 （2）其他非流動資產(chǎn) 其他非流動資產(chǎn)預(yù)付設(shè)備款賬面值11* .1* 萬元，由于設(shè)備無法使用，故本次作為 非經(jīng)營性資產(chǎn)，評估值11* .1* 萬元。 （* ）其他應(yīng)付款 其他應(yīng)付款的押金和往來款賬面值為 2* 7.* * 萬元，本次作為非經(jīng)營性負(fù)債，評估 值 2* 7.* * 萬元。 故非經(jīng)營性資產(chǎn)評估值C＝7,* * * .11+11* .1* -2* 7.* * =7,* * * .92萬元。 非經(jīng)營性資產(chǎn)的計算詳見表I-11非經(jīng)營性資產(chǎn)評估表。 * . 溢余資產(chǎn)價值 經(jīng)清查：賬面貨幣資金賬戶存款余額 1,2* * .7* 萬元。經(jīng)評估人員根據(jù)歷史數(shù)據(jù)分 析，企業(yè)正常資金周轉(zhuǎn)需要的完全現(xiàn)金保有量為 2 個月的付現(xiàn)成本費用，除此之外企 －129－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 業(yè)無溢余性資產(chǎn) 即 C1＝0.00 萬元 詳見表I-* 運營現(xiàn)金和溢余資產(chǎn)計算表。 * . 企業(yè)價值 將所得到的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值、基準(zhǔn)日的溢余資產(chǎn)價值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值代入 式（2），即得到評估對象企業(yè)價值為29,* * 7.70萬元。 B P Ci ＝22,* 22.7* ＋7,* * * .92 ＝29,* * 7.70萬元 * . 股東全部權(quán)益價值 將評估對象的付息債務(wù)的價值代入式（1），得到評估對象的全部權(quán)益價值為： D：付息債務(wù)的確定 付息債務(wù)＝0.00萬元 E BD ＝29,* * 7.70－0.00 ＝29,900.00 萬元（取整） 詳見表 I-12 評估值計算表。 十四、 控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)的分析 鑒于市場資料的局限性，未考慮由于控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價。 十五、 收益法評估結(jié)論 經(jīng)收益法評估，北京伊諾爾吉印通 于評估基準(zhǔn)日 201* 年 12 月 * 1 日，股東 全部權(quán)益價值為人民幣 29,900.00 萬元。詳見下表： －1* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 收益法評估值計算表 單位：萬元 項目\年份 2017 201* 2019 2020 2021 2022 年及以后 一、營業(yè)總收入 1* ,2* 0.11 1* ,222.* 9 1* ,* 92.* * 1* ,0* 0.* * 1* ,* 9* .7* 1* ,* 9* .7* 二、營業(yè)總成本 10,7* 9.* * 12,* 1* .* 0 1* ,70* .07 1* ,7* 7.19 1* ,* * 2.0* 1* ,* * 2.0* 其中:營業(yè)成本 * ,* 7* .* 1 9,* * 1.00 10,7* 1.17 11,* * 2.* * 12,2* 7.* 9 12,2* 7.* 9 營業(yè)稅金及附加 1* * .* * 21* .* 1 2* * .* 7 2* 1.* 1 2* 2.* * 2* 2.* * 營業(yè)費用 * 11.9* 702.7* 77* .7* * * 1.* * * * 9.* 2 * * 9.* 2 管理費用 1,* * * .1* 1,7* 7.2* 1,9* 7.29 2,091.10 2,211.* * 2,211.* * 財務(wù)費用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 資產(chǎn)減值損失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 加：公允價值變動收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 投資收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三、營業(yè)利潤 2,* 90.* * 2,90* .19 * ,1* * .* 2 * ,* 0* .* * * ,* 1* .70 * ,* 1* .70 四、利潤總額 2,* 90.* * 2,90* .19 * ,1* * .* 2 * ,* 0* .* * * ,* 1* .70 * ,* 1* .70 五、凈利潤 2,1* 0.* * 2,* 20.* 0 2,7* * .92 2,* * 7.2* 2,* 7* .71 2,* 7* .71 六、歸屬于母公司損益 2,1* 0.* * 2,* 20.* 0 2,7* * .92 2,* * 7.2* 2,* 7* .71 2,* 7* .71 加：折舊和攤銷 790.9* * * 0.9* 910.9* 970.9* 1,0* 0.9* 1,0* 0.9* 減：資本性支出 1,2* 1.* * 1,* 21.* * 1,* * 1.* * 1,* * 1.* * 1,* 01.* * 1,0* 0.9* 減：營運資本增加 1,* 1* .79 * 97.* * * * 2.2* 2* 0.* 0 1* 9.02 0.00 七、股權(quán)自由現(xiàn)金流 17* .0* 1,* * 2.0* 1,9* * .0* 2,1* * .0* 2,219.09 2,* 7* .71 加：稅后的付息債務(wù)利息 八、企業(yè)自由現(xiàn)金流 17* .0* 1,* * 2.0* 1,9* * .0* 2,1* * .0* 2,219.09 2,* 7* .71 折現(xiàn)率 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 折現(xiàn)期（月） * .0 1* .0 * 0.0 * 2.0 * * .0 折現(xiàn)系數(shù) 0.9* 92 0.* * * 1 0.770* 0.* 9* 1 0.* 2* * * .* * * * 九、收益現(xiàn)值 1* * .2* 1,* 12.* * 1,* 0* .* * 1,* * 9.* * 1,* * 7.* 0 1* ,* * * .0* 經(jīng)營性資產(chǎn)價值 22,* 22.7* 基準(zhǔn)日非經(jīng)營性資產(chǎn)凈值評估值 7,* * * .92 溢余資產(chǎn)評估值 0.00 注：對于非經(jīng)營性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)，詳見各計算表。 企業(yè)整體價值評估值(扣除少數(shù)股東權(quán)益) 29,* * 7.70 付息債務(wù) 0.00 股東全部權(quán)益價值評估值（扣除少數(shù)股東權(quán)益） 29,900.00 －1* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 第四部分 評估結(jié)論及分析 一、 評估結(jié)論 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基 礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對委估對象在評估基準(zhǔn)日 201* 年 12 月 * 1 日的 市場價值進行評估，得出如下評估結(jié)論： 1. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論 按照資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，被評估單位在基準(zhǔn)日市場狀況下股東全部權(quán)益價值評估值為 2* * ,0* 9,1* 1.* 2 元 。 其 中 ： 總 資 產(chǎn) 的 賬 面 價 值 17* ,* * 9,* * 7.0* 元 ， 評 估 價 值 27* ,272,2* * .1* 元。同賬面價值相比，評估增值額 100,722,* 91.10 元，增值率 * 7.* * %。 負(fù)債的賬面價值 * 0,2* * ,09* .* * 元，評估值 * 0,2* * ,09* .* * 元。無評估增減值。凈資產(chǎn) 的賬面價值 1* * ,* 1* ,* * 0.* 2 元，評估價值 2* * ,0* 9,1* 1.* 2 元。同賬面價值相比，評估 增值額 100,722,* 91.10 元，增值率 * 9.* 1%。 2. 收益法評估結(jié)論 按照收益法評估，被評估單位在上述假設(shè)條件下股東全部權(quán)益價值評估值為 29,900.00 萬元，比審計后賬面凈資產(chǎn)增值 1* ,27* .0* 萬元，增值率 10* .* * %。 * . 評估結(jié)論的分析及選擇理由 資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評估結(jié)果出現(xiàn)差異的主要原因是：資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評 估企業(yè)各分項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路，即將構(gòu)成企業(yè) 的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)股東權(quán)益價值的方法。收益法 是從企業(yè)的未來獲利能力角度出發(fā)，反映了企業(yè)各項資產(chǎn)的綜合獲利能力。兩種方法 的估值對企業(yè)價值的顯化范疇不同，企業(yè)擁有的資質(zhì)、銷售網(wǎng)絡(luò)、管理團隊等人力資 －1* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 源及商譽等無形資源難以在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中逐一計量和量化反映，而收益法則能夠客觀、 全面的反映被評估單位的價值。因此造成兩種方法評估結(jié)果存在一定的差異。 北京伊諾爾吉印通 一直從事商業(yè)票據(jù)的印刷、銷售業(yè)務(wù)，多年服務(wù)于稅務(wù)系 統(tǒng)、出租車單位、電信行業(yè)、金融行業(yè)、銀行單位等，是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)。其毛利水 平、凈資產(chǎn)收益率均遠(yuǎn)高于同行業(yè)平均水平。其收益能力主要依托于企業(yè)技術(shù)、資質(zhì)、 銷售網(wǎng)絡(luò)、管理團隊等重要的無形資源的貢獻。而資產(chǎn)基礎(chǔ)法僅對各單項有形資產(chǎn)和可 確指的無形資產(chǎn)進行了評估，但不能完全體現(xiàn)各個單項資產(chǎn)組合對整個公司的貢獻，也 不能完全衡量各單項資產(chǎn)間的互相匹配和有機組合因素可能產(chǎn)生出來的整合效應(yīng)。而公 司整體收益能力是企業(yè)所有環(huán)境因素和內(nèi)部條件共同作用的結(jié)果。由于收益法價值內(nèi)涵 包括企業(yè)不可確指的無形資產(chǎn),所以評估結(jié)果比資產(chǎn)基礎(chǔ)法高。 鑒于本次評估目的，收益法評估的途徑能夠客觀、合理地反映評估對象的價值，故 以收益法的結(jié)果作為最終評估結(jié)論。 經(jīng)評估，北京伊諾爾吉印通 于評估基準(zhǔn)日 201* 年 12 月 * 1 日在上述各項假 設(shè)條件成立的前提下，股東全部權(quán)益價值評估值為人民幣 29,900.00 萬元(大寫：貳億 玖仟玖佰萬元)。 評估匯總表如下： 單位：萬元 項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率％ 流動資產(chǎn) 11,* 9* .* * 非流動資產(chǎn) * ,1* 7.91 可供出售金融資產(chǎn)凈額 持有至到期投資凈額 長期股權(quán)投資凈額 長期應(yīng)收款 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) * ,* 2* .* * 工程物資 在建工程 固定資產(chǎn)清理 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 油氣資產(chǎn)凈額 商譽 無形資產(chǎn)凈額 721.* * 長期待攤費用 1.* * －1* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業(yè)價值評估說明 項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率％ 其他非流動資產(chǎn) 11* .1* 遞延所得稅資產(chǎn) 資產(chǎn)總計 17,* * * .27 流動負(fù)債 2,9* * .* * 非流動負(fù)債 其中：遞延所得稅負(fù)債 負(fù)債總計 2,9* * .* * 凈資產(chǎn) 1* ,* 2* .9* 29,900.00 1* ,27* .0* 10* .* * －1* * －